Ипотека: точка невозврата?

Банки, единые в желании сделать ипотеку недоступной для большинства выставили практически "запретительные" ставки по большинству кредитных продуктов. А рост курса доллара и евро и вовсе сделал выплаты по кредитам нереальными для большинства россиян. Чем это чревато для рынка в целом и для заемщиков?

Для начала поговорим о росте курса валют. Что он означает для тех, кто взял кредит в долларах или евро? Допустим, ваш кредит был оформлен в долларах и вы регулярно должны были выплачивать банку 3 000 долларов США. Долгое время доллар шел вниз, и вы радовались своей предусмотрительности, каждый месяц, выплачивая на 300, а то и на 1000 рублей меньше. Но с осени этого года доллар набрал уже 7 рублей. Будучи умноженными на 3 000 ежемесячного платежа, эти 7 рублей дают ... 21 дополнительную тысячу рублей к каждому платежу. Учитывая тот факт, что люди, как правило, тратят на кредит едва ли не половину своей зарплаты, такой "бонус " способен довольно чувствительно сказаться на благополучии семьи. Не легче приходится и тем, кто взял кредит в евро: за тот же период евро выросло на те же 7 рублей. И это значит, что 3 тысячи евро превратились из 102 тысяч рублей в 120 тысяч рублей.

Не слаще приходится и тем, кто только планировал покупку жилья. Как уже отмечалось, ряд банков, желая ограничить приток клиентов на ипотечные кредиты, выставили "заградительные" ставки около 20%. Во многих банках были свернуты программы кредитования на срок более 20 лет. Также для снижения рисков невозвратов и повышения качества кредитного портфеля банки ужесточили требования к заемщикам по всем видам кредитования. Что в такой ситуации остается заемщикам? Либо отказываться от покупки, либо соглашаться на драконовские условия банков.

Конечно же, объем кредитования в целом по стране сократился. Так, по данным Минрегиона РФ, в 2008 году в России выдано ипотечных кредитов на сумму около 630 млрд. рублей. В четвертом квартале сокращение объемов ипотечного кредитования в целом по стране может достичь 50%. По прогнозам Минрегиона, объем выданных ипотечных кредитов в России в 2009 году превысит 530 млрд. рублей.

Интересно, что в большинстве банков существенно выросли ставки по рублевым кредитам. При этом для долларовых кредитов ставка составляет порядка 13. То есть если процент для рублевых увеличился больше чем в два раза, то для доллара всего-то на пару-тройку процентов. Видимо, кредиты в долларах кажутся банкам изначально более надежными.

При этом в целях подстраховки банки ужесточили и другие условия кредитования. К примеру, перестали учитывать неофициальный доход, отказались от кредитов без первоначального взноса. На 17 декабря 2008 года среднее соотношение кредит-залог составляло для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья - 63%, сообщает АИЖК.  

Не удивительно, что в результате случившегося, заемщики стали предпочитать валютные кредиты как более дешевые. Впервые со II квартала 2005 года доля валютных кредитов выросла  до 15%. Больше всего валютных кредитов в III квартале 2008 года выдавалось в Москве (50,6%), Петербурге (21%), Московской области (30,6%) и Приморском крае (27%). И это повлияет на долю просрочки по ипотеке в будущем: снижение курса рубля повысит риск дефолтов и фактически этот процесс уже начался, о чем мы и говорили в самом начале.

По мнению профессионалов, ипотечный рынок кредитования не рухнул лишь потому, что находился в самом начале своего развития. Российская ипотека отреагировала уменьшением предложения и ужесточением требований к заемщику. В затруднительной ситуации оказались те заемщики, которые воспользовались привлекательными условиями ипотеки до экономического краха. Теперь им приходится ломать голову, как оплатить проценты, проиндексированные банками. На данный момент величина средней ставки по ипотечному кредиту выросла с уровня 10% до 13%, а в будущем прогнозируется преодоление 18% барьера. Несомненно, для среднестатистического жителя страны будет просто невозможно получить ипотечный кредит. По этой причине рекомендуется избегать каких-либо денежных займов, кредитов и ссуд. Ужесточение условий кредитования руководством банков в одностороннем порядке может привести практически любого заемщика к разорению. Поэтому очень внимательно надо относиться к условиям подписываемых договоров, и проверять их на наличие у банка такой возможности. Что же касается валют, то универсальный совет на все времена: не играя на разнице курсов, занимать в той валюте, в которой зарабатываете.

А можно ли понизить ставку по кредиту в процессе выплат? Согласно ипотечным программам большинства банков ставка автоматически не понижается и может быть изменена лишь через процедуру перекредитования (когда вы берете второй кредит под меньший процент и за счет его погашаете первый). Однако из этого правила есть исключения, как, например, ипотечное кредитование на приобретение квартиры в строящемся доме. Согласно программам банков, работающих с этой категорией жилья, процентная ставка может изменяться (в сторону понижения) после получения заемщиком документов о собственности на квартиру в законченном строительством доме. В случае предоставления ипотечного кредита в размере более 60-80% от стоимости квартиры (в зависимости от банка) может устанавливаться повышенная процентная ставка, которая уменьшается после достижения размера суммы основного долга рубежа, оговоренного в кредитном договоре.

По-прежнему актуальным выходом из положения и решением жилищного вопроса для госслужащих остается социальная ипотека. Здесь платеж по рублевым кредитам составляет всего 12,5, и ситуация усугубляется дотацией от государства на погашение части кредита. Но, напомним, для того чтобы получить такой кредит нужно соблюсти несколько условий:

1. работать в социальной сфере, школе или больнице, например

2. иметь 10% на первоначальный взнос

3. не иметь недвижимости или иметь не более 14 метров на человека

Если вы подходите как заемщик под эти условия, то социальная ипотека вполне может стать решением вашего жилищного вопроса.

Мария Бортник