Мошенничества на рынке коммерческой недвижимости

Продать чужое

Рассказывая о мошенничествах с квартирами, мы приводили примеры ситуаций, когда аферисты могут путем подделки документов продать вам чужое имущество.  На рынке коммерческой недвижимости ситуации бывают аналогичные. Рассмотрим пример из практики. Так, компания, занимающаяся производством и продажей ювелирных изделий, приняла решение о расширении бизнеса и открытие еще одной точки продажи. Руководство фирмы заключило, что целесообразнее купить помещение для нового магазина, нежели арендовать его. После некоторых поисков подходящее помещение нашлось, и доверенное лицо собственника, которое вело все переговоры по сделке, предложило достаточно выгодные условия. Сам собственник помещения был в  длительной командировке, поэтому в процессе участия не принимал. Однако спустя какое-то время ему все же пришлось включиться в процесс. Возвратившись из командировки, он узнал, что арендатор, который снял у него помещение, умудрился в его отсутствие подделать генеральную доверенность и успешно «продать» чужие метры.

Что следовало сделать, чтобы избежать подобных проблем при покупке коммерческой недвижимости? Прежде всего, надо установить, что человек, который ведет с вами переговоры, имеет на это все полномочия. Лучше всего, если документы во время сделки подписывает не доверенное лицо, а сам собственник – в присутствии вас и с предъявлением паспорта. Кроме того, в процессе переговоров необходимо отдельно выяснять через независимые источники, кто является генеральным директором и акционерами компании - вашего контрагента, и что это именно те люди, с которыми вы общаетесь. Бывает так, что акционеры и генеральный директор недавно сменились. В этом случае не лишней тратой времени будет разыскать предыдущее руководство и убедиться, что смена участников произошла законно и претензий нет.

Конфликт с акционерами

На рынке коммерческой недвижимости распространенным риском является покупка помещения у лица, которое не имело полномочий на совершение данной сделки. Часто это происходит из-за конфликта акционеров, которые не могли договориться. Или же, наоборот, сговорились. В итоге, если сделка признается недействительной, то помещение возвращается собственнику, а деньги – покупателю, и вроде бы все встает на свои места – но только официальные сумму сделки многие предпочитают занижать, а доказать, что на деле было заплачено гораздо больше, чем указано в документах, что есть еще и «черная часть» - практически невозможно.

Рассмотрим для примера ситуацию с покупкой площадей под производство. Компания, занимающаяся изготовлением и реализацией кондитерской продукции, искала новое помещение под свой цех. В итоге она вышла на ЗАО, которое предлагало на выгодных условиях приобрести у нее площади в довольно запущенной промзоне. В данной компании было два мажоритарных акционера. Первый владел 60% акций и его ставленник – генеральный директор – вел все переговоры по продаже помещения. В итоге промышленные площади были проданы, сделка была оформлена. Спустя какое-то время добросовестный покупатель получил письмо из арбитражного суда, где было указано, что сделка купли-продажи была признана незаконной. Дело в том, что генеральный директор не получил одобрения сделки на общем собрании акционеров, как он это должен был сделать по закону, а второй акционер, между тем, был категорически против.

Эта история могла бы иметь продолжение, если к моменту признания сделки незаконной новый собственник провел бы определенные работы, зачастую очень дорогостоящие, по улучшению помещения – в дальнейшем удается компенсировать лишь малую часть от затрат на такие работы. Более того, потенциально здесь возможен и сговор акционеров, со всеми вытекающими для них выгодами в случае признания сделки незаконной.

Для того чтобы быть защищенным от корпоративных конфликтов в компании-контрагенте, следует провести тщательную проверку юридической чистоты покупаемой недвижимости. Важным будет выяснить через базу арбитражного суда, которая есть в открытом доступе, нет ли в арбитражном суде дел с участием вашего контрагента-продавца недвижимости, его акционеров и генерального директора. Если таковые дела имеются, стоит изучить их материалы, желательно, вместе с юристом.

Обстоятельства изменились

Достаточно распространена ситуация, когда сделка купли-продажи коммерческой недвижимости совершена вроде бы законно и по обоюдному согласию, но спустя какое-то время обстоятельства меняются и она перестает устраивать одну из сторон. Так, например, компания-продавец может испытывать серьезные финансовые затруднения и в связи с этим вынуждена продавать имеющиеся у нее коммерческие площади с существенным дисконтом. Но спустя какое-то время проблемы решаются, и продавец, внутренне не согласный с тем, что в свое время так продешевил, старается возвратить все на свои места. Очень часто при оспаривании сделки используют следующий момент, присутствующий во время большинства собраний акционеров при одобрении крупной сделки. Решение о совершении сделки принимается несколькими акционерами, а протокол подписывается только секретарем собрания и председателем. В результате остальные могут заявить, что не участвовали в собрании и потому сделка незаконна.

Рассмотрим следующий пример. Компания достаточно сильно пострадала во время кризиса и не имела средства выплачивать значительный кредит. Было принято решение о срочной продаже ее актива – складского помещения. Из-за срочности сделки собственник значительно снизил цену, чтобы быстрее привлечь покупателя. Когда сделка была совершена, обстоятельства в компании изменились, бизнес вновь пошел в гору. Продавец задумался, а не слишком ли дешево он продал активы под влиянием обстоятельств? В итоге, воспользовавшись тем, что только председатель и секретарь  подписывали протокол об одобрении сделки, другие участники заявили, что они не голосовали на собрании. Сделка была оспорена, покупателю вернулись деньги с выплатой процентов по ставке рефинансирования, что для продавца было крайне выгодно.

Для того чтобы снизить риски возникновения подобной ситуации, необходимо, чтобы все участники акционерного общества с предъявлением паспорта в присутствии покупателя собственноручно подписали протокол об одобрении сделки. Такие меры предосторожности являются не лишними – поскольку соблазн все «переиграть» появляется у одной из сторон довольно часто.

Сделки с коммерческой недвижимостью являются очень дорогостоящими и не менее рисковыми, чем сделки с жильем. И хотя у компании больше возможностей для обеспечения грамотного юридического сопровождения сделки, мошенничества и просто недобросовестное поведение контрагентов случается и здесь достаточно часто. Описанные схемы и приведенные меры предосторожности помогут вам минимизировать риски осложнений при проведении сделок с коммерческой недвижимостью.

автор: Калачихина Евгения