Анализ ситуации на московском рынке торговой недвижимости за первый квартал 2010 г.

Огромный объем ввода торговых площадей в 2009 г. был обеспечен в основном крупными торгово-развлекательными и многофункциональными центрами, находящимися на финальной стадии строительства еще в 2008 году: ТРЦ «Золотой Вавилон», ТРЦ «Город», ТРЦ «Филион», ТРЦ «Метрополис». Их открытие в силу экономического спада и слабого спроса со стороны ритейлеров было перенесено на 2009 год. Из-за проблем со сдачей торговых площадей, а также недостаточного финансирования и позднего выхода арендаторов на отделку общей тенденцией на рынке стал ввод объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40–60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта.

В начале 2010 г. предложение площадей в качественных торговых центрах Москвы расширялось не так динамично, как за соответствующий период 2009 г. Тенденция переноса сроков открытия объектов сохранилась и в I кв. 2010 г.:  на начало года было заявлено открытие 3-х торгово-развлекательных центров: ТРЦ «Вива» в Северном Бутово, ТРЦ «Ключевой»  в Братеево на пересечении ул. Борисовские пруды, ул. Ключевая и ул. Паромная, I очередь ТРЦ «Речной» на  ул. Фестивальной у м. «Речной вокзал». Общая площадь планируемого ввода составляет 84,6 тыс. кв.м. (GLA — 55,8 тыс. кв.м.). Однако до конца марта состоялось открытие лишь I очереди ТРЦ «Речной» общей площадью 26 тыс. кв.м. (GLA — 18,1 тыс. кв.м.). Ввод в эксплуатацию 2-х других центров перенесен на конец апреля.

Совокупное предложение в торговых центрах Москвы  (GBA) на конец 1 кв. 2010 г. достигло 6 476,9 тыс. кв.м. (GLA — 3 360,5 тыс. кв.м.). Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность площадями качественных торговых центров жителей Москвы составляет 311,2 кв.м. (GLA) на 1000 человек, что все же меньше среднего значения данного показателя в странах Восточной Европы —  470 кв.м. на 1000 человек.

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

В продолжение существующей тенденции, на 2010 г. перенесено открытие таких значимых торговых проектов как «Вегас», «Mall of Russia», «Гагаринский», «Гудзон». Их общая площадь составляет около 60% всех планируемых к вводу объектов. Всего на 2010 г. заявлено  порядка 25-ти объектов, их общая площадь составляет около 1,5 млн. кв.м. (GLA — чуть менее 700 тыс. кв.м.). На сегодняшний день достаточно трудно достоверно прогнозировать, какие именно объекты выйдут на московский рынок в 2010 г. Можно с большой долей уверенности ожидать объем ввода больший, чем в предыдущем году — порядка 600 тыс кв.м. GLA. Инерционный прирост можно прогнозировать во 2 половине 2010 г., так как последние несколько лет наблюдается тенденция неравномерного ввода площадей в течение года  и его активизации к концу года.

Таблица 2. Объекты, открытие  которых намечено на 2010 год

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

*   указана общая площадь торговой составляющей многофункционального комплекса

Спрос

 Начиная с конца 2008 г. и в течение первого полугодия 2009 г. по причине экономического спада наблюдалась низкая активность ритейлеров и, как следствие, снижение спроса как на помещения в торговых центрах, так и в сегменте street retail. Влияние кризисной ситуации на развитие торгового сектора подтверждалось не только фактами замораживания проектов, дефолтами торговых операторов, но и ростом доли свободных площадей. В течение 2009 г. уровень вакантных помещений в Москве оставался нестабильным,  и в III квартале года был зафиксирован на небывалой отметке  — 16%.  Этот показатель был обусловлен отчасти низким уровнем заполненности новых торговых центров. Из-за  недостаточного финансирования и позднего выхода арендаторов на отделку общей тенденцией на рынке стал ввод объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40–60% с последующим заполнением в процессе работы объекта.

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Высокая доля вакантных площадей также характерна для торговых центров, ориентированных на высокий ценовой сегмент (до 35%). Отток арендаторов в основном наблюдается в многофункциональных комплексах и неудачно расположенных объектах, центрах со слабой концепцией (15-25%). При этом качественные торговые центры с грамотно продуманной концепцией избежали существенного увеличения уровня вакантных площадей,  а наиболее успешные объекты (ТРЦ  «Европейский», «МЕГА Теплый стан», «МЕГА Химки») по-прежнему заполнены на 100%.

Начиная с III квартала 2009 г. ситуация на рынке начала меняться, почувствовалось некоторое оживление. Арендаторы стали более активны: увеличилось количество сделок аренды, что привело к прекращению падения арендных ставок (а для ряда наиболее успешных объектов, а также для некоторых торговых коридоров был отмечен рост) и снижению уровня вакантных помещений (7% в конце года).

По состоянию на I квартал 2010 г. Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития основных ритейлеров. Можно наблюдать активную экспансию региональных сетей на освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Доля вакантных площадей сократилась по результатам января ― марта 2010 г. до 5 ― 7%. Однако ввиду большого объема торговых площадей, запланированного к вводу в 2010г., можно прогнозировать рост свободных площадей по итогам года до 10 ― 12%.

В основном торговые операторы отдают предпочтение успешно функционирующим торговым центрам с отличной локацией, эффективной концепцией и адекватной арендной политикой. Также спрос ритейлеров во многом сфокусирован на масштабных проектах, находящихся на завершающей стадии строительства.

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Существенную роль на структуру спроса оказал факт сокращения многими ритейлерами размера магазинов при сохранении неизменным уровня доходности. Так доля помещений, интересующих арендатора, размером 100 ― 200 кв.м. увеличилась до 58%, они по-прежнему остаются наиболее востребованными. В то время как помещения 200 ― 400 кв.м. интересуют арендаторов лишь в 11% случаев.  Существенно сократилась доля спроса на крупные помещения. Наименее востребованными при данной ситуации на рынке являются помещения более 1000 кв.м.

Коммерческие условия

Рынок аренды торговой недвижимости в 2009 г. можно было охарактеризовать тенденцией перехода от «рынка продавца» к «рынку покупателя». Снижение общего уровня арендных ставок продолжалось с конца 2008 г. и достигло своего максимума к середине 2009 г., составив от 25% до 50% от уровня середины 2008 г. Произошла дифференциация объектов на успешные, востребованные среди арендаторов, в которых арендные ставки сохранились на уровне докризисного периода, и менее успешные, имеющие концептуальные недостатки или неудачную локацию, в которых масштаб снижения ставок при сдаче в аренду пустующих помещений был максимальным.

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Также применялись различные подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: ставка в форме процента с оборота, введение льготного обменного курса, уменьшение размера страхового депозита, компенсация отделки, удлиненные арендные каникулы (до 1 года). По состоянию на конец III квартала 2009 г. снижение общего уровня арендных ставок качественных торговых помещений прекратилось. Можно констатировать, что рынок аренды достиг ценового «дна» и существенного падения ставок не предвидится.

Уже в начале 2010 г. стало возможным говорить о стабилизации ставок аренды на площади в торговых центрах Москвы, а в наиболее успешных и привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту. Если ранее при схеме: минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота, фиксированная часть была крайне низкой, в настоящее время она становится более существенной. Ежегодная индексация на сегодняшний день составляет в основном 5%. Однако стоит отметить, что на рынке еще значительно количество проектов, испытывающих трудности с заполнением пустующих площадей и по-прежнему предлагающих существенные скидки арендаторам.

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Если говорить о прогнозе на вторую половину 2010 г., то стоит отметить, что предпосылок к существенному увеличению или снижению ставок аренды нет: активный рост будет сдерживаться продолжающимся инерционным вводом крупных объектов, а снижению будет препятствовать активная экспансия и спрос со стороны развивающихся международных и федеральных ритейлеров. Мы предполагаем незначительное повышение коммерческих условий в качественных концептуальных торговых объектах в среднем на 8% по итогам 2010 г. На интенсивный рост арендных ставок можно рассчитывать лишь в 2012―2013 гг., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости ― последствие того, что сейчас девелоперы практически не заявляют новые проекты.

Street  retail

В сегменте street retail как и на всем рынке торговой недвижимости в первой половине 2009 г. наблюдалась низкая активность: количество договоров аренды и купли-продажи снижалось, арендные ставки падали, доля вакантных помещений увеличивалась. Наиболее значительная коррекция коммерческих условий (на 40―60%) наблюдалась на центральных торговых коридорах Москвы с традиционно высоким уровнем ставок аренды (Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка и Кузнецкий мост). Доля вакантных помещений достигала в некоторых случаях 10―15%. В сегменте street-retail наметилась тенденция к снижению спроса на «представительские» магазины с хорошей линией витрин и отличным расположением, предлагаемые в аренду по ставке выше среднерыночной.

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Несмотря на снижение общего уровня ставок в результате кризиса, Москва остается одним из ведущих городов по уровню ставок аренды на торговые помещения среди мировых столиц, однако существенно отстает от лидеров:

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Выводы 

            В 2009 г. ввод торговых площадей был рекордным для московского рынка — более 1 млн. кв.м. (GLA — около 600 тыс. кв.м.). Совокупное предложение торговых площадей на конец 1 кв. 2010 г. — около 6,5 млн. кв.м. (GLA — 3,36 млн. кв.м.).  Общей тенденцией на рынке стал ввод объектов с торговой галереей, функционирующей на 40—60% с последующим открытием магазинов.  Отмечается укрупнение формата торговых центров: около 50% торговых площадей, введенных в 2009 г., принадлежат объектам суперрегионального формата. Спрос на торговые помещения в I квартале 2010 г. увеличился, уровень вакантных площадей снизился до 5—7% против 16% в середине 2009 г. Кризисная ситуация дифференцировала объекты на успешные, в которых уровень вакантных площадей составлял 1—3%, а коммерческие условия практически не изменились, и невостребованные, заполненные на 40—60%, в которых ставки аренды снизились на 30—50% по сравнению с докризисными.  В начале 2010 г. стало возможным говорить о стабилизации ставок аренды, а в наиболее привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту. Однако на рынке еще много проектов, испытывающих трудности с заполнением и предлагающих существенные скидки арендаторам.

  Прогнозы

•         На 2010 г. заявлено  порядка 25-ти объектов, их общая площадь составляет около 1,5 млн. кв.м. (GLA — чуть менее 700 тыс. кв.м.). Можно с большой долей уверенности ожидать объем ввода порядка 600 тыс кв.м. GLA. Инерционный прирост можно прогнозировать во 2 половине 2010 г.
•         Жесткая конкуренция за арендатора потребует реконцепции как невостребованных функционирующих, так и проектируемых объектов.
•          В силу большого объема ввода на фоне восстанавливающегося спроса сохранится тенденция открытия торговых центров, заполненных на 60% с последующей реализацией вакантных помещений в процессе эксплуатации.
•          За счет проектов, отложенных в предыдущие периоды, в т.ч. перенесенных с 2010 г., объем в 2011 г. будет также высоким. В 2012―2013 гг. активность резко снизится из-за отсутствия проектов на начальной стадии строительства.
•          Если говорить о прогнозе на вторую половину 2010 г., то стоит отметить, что предпосылок к существенному увеличению или снижению ставок аренды нет: активный рост будет сдерживаться продолжающимся вводом крупных объектов, а снижению будет препятствовать активная экспансия и спрос со стороны развивающихся международных и федеральных ритейлеров. Мы предполагаем незначительное повышение ставок в концептуальных торговых объектах в среднем на 8% по итогам 2010 г.
•          На интенсивный рост арендных ставок можно рассчитывать лишь в 2012―2013 гг., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости ― последствие того, что сейчас девелоперы практически не заявляют новые проекты.

  Аналитический департамент  «НДВ-Недвижимость»

[1]  Качественный торговый центр — по определению компании «НДВ Недвижимость» — это объект торговой недвижимости с общей арендопригодной площадью (GLA) более 1 500 кв.м., реализующий на своей территории универсальный ассортимент товаров и услуг и  управляемый как единое целое.

[1]  Московский рынок торговой недвижимости включает в себя качественные торговые объекты на территории Москвы, а также крупные объекты за ее границами, ориентированные в большей степени на жителей Москвы.

[1]  GBA — Gross Building Area — общая площадь здания.

[1]  GLA — Gross Leasable Area — общая арендопригодная площадь.