Доступные квартиры как класс, или что стоит за дешевым жильем

Экономить на экономе

Самое дешевое и доступное жилье по существующей классификации относится к эконом классу. Впрочем, цена в данном случае является не единственным критерием. Имеет значение материал стен, высота потолков, планировка, наличие паркинга, отделка и т.д.

У разных компаний критерии принадлежности квартиры к тому или иному классу могут несущественно различаться, но в целом они для всех схожи.

Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, к эконом-классу относит все панельные новостройки типовых серий (к наиболее популярным сериям панельных домов относятся П-44Т, КОПЭ, И-155 и др.), а также новостройки категории «монолит» с квартирами небольших площадей, отсутствием подземного паркинга и т.д.

По мнению эксперта, существует и промежуточный класс между экономом и бизнесом – это  комфорт-класс – как правило, монолитные (монолитно-кирпичные) с квартирами небольших площадей, высотой этажа не более 2,8м, отсутствием или ограниченным количеством парковочных мест, с более качественной отделкой общественных помещений и т.п.

Классификация различных типов жилой недвижимости (по данным компании «Пересвет-Инвест»)

Доступное жилье еще имеется

Строительство в нынешние времена дорого, но в то же время неправильно готовить о том, что недорогого жилья совсем не осталось. Эксперты рассказали о ряде масштабных проектов с относительно низкими ценами.

По данным компании Blackwood, В Москве к наиболее масштабным проектам эконом-класса можно отнести проекты компании Ведис Групп:

• ЖК «Мичурино», ЗАО, Очаково-Матвеевское (134-170 тыс. руб. за кв. м)
• ЖК «Головино», САО, Войковский (119-134 тыс. руб. за кв. м)
• ЖК «Юрлово», СВАО, Отрадное (131-138 тыс. руб. за кв. м)
• ЖК «Марфино», СВАО, Марфино (149-183 тыс. руб. за кв. м)

В сегменте комфорт-класса необходимо выделить следующие проекты:

• мкр. «Царицыно», ЮАО, Бирюлево Восточное (82-135,5 тыс. руб. за кв. м)
• мкр. «Загорье», ЮАО, Бирюлево Восточное (115-199,5 тыс. руб. за кв. м)
• ЖК «Богородский», ВАО, Богородское (103-135 тыс. руб. за кв. м)

В Подмосковье, по данным экспертов, в настоящее время около трети всех предлагаемых к продаже новостроек – объекты эконом-класса, преимущественно расположенные в первом поясе удаления. Среди проектов данного сегмента:

• ЖК Солнцево-парк на Боровском шоссе (диапазон цен 52,7-70,5 тыс. руб. за кв. м),
• ЖК Бутово-парк в 4х км от МКАД по Варшавскому шоссе (59,5-88,0 тыс. руб. за кв. м),
• ЖК Завидный в г. Видное (57,0-66,0 тыс. руб. за кв. м),
• в Железнодорожном жилые комплексы Южное Кучино (59,0-69,5 тыс. руб. за кв. м), Северное Кучино (44,0-61,5 тыс. руб. за кв. м), на ул. Юбилейная (61,4-76,6 тыс. руб. за кв. м), мкр. Центральный (48,5-55,5 тыс. руб. за кв. м),
• ЖК Эдальго в Коммунарке (75,0-100,0 тыс. руб. за кв. м),
• мкр. Катюшки в Лобне (43,3-70,2 тыс. руб. за кв. м),
• мкр. Красная горка в Люберцах (50,1-78,0 тыс. руб. за кв. м),
• ЖК Град Московский в Московском (54,5-87,0 тыс. руб. за кв. м),
• ЖК Новая Трехгорка в Одинцово (50,5-90,0 тыс. руб. за кв. м),
• мкр. Новокосино-2 в Реутове (69,0-97,5 тыс. руб. за кв. м) и др.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» добавляет, что интересные проекты есть у компании Пик в районе Чертаново, в непосредственной близости от метро – панельные новостройки ЖК «Аннинский» (от 96 тыс. рублей/кв.м.) и ЖК «Чертановский» (101,65 тыс. рублей/кв.м.), имеются предложения квартир с отделкой и без.

Ценообразование в эконом классе

Мы опросили наших экспертов, за счет чего застройщикам недорогого жилья удается на выходе получать такие низкие рыночные цены?

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realt, говорит о том, что себестоимость панельного дома ниже, чем монолитного, поскольку короче сроки возведения, меньше сроки окупаемости проекта, соответственно панель эконом-класса будет дешевле. Кроме того, отделка внутренних помещений, входной группы, варианты планировок в экономе гораздо более скромные, чем в бизнес-классе.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» отмечает, что в проектах комплексной застройки девелопер может сэкономить на коммуникациях, то есть он может подключить около 5-10 и более домов (в зависимости от проекта), при этом однократно получив технические условия на подключение. При точечной застройке, каждый дом оплачивается отдельно. 

Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы группы компаний СУ 22 рассказал, почему его компании удается поддерживать низкие цены.

«Прежде всего, мы работаем без посредников: весь цикл работ от создания инвестиционного проекта и подготовки строительных площадок до продажи готовых квартир в новостройках выполняются самостоятельно. Объединение функций инвестора, заказчика, генподрядчика и продавца позволяет, во-первых, не зависеть от сторонних организаций, во-вторых, максимально эффективно контролировать и координировать работу всех подразделений группы компаний, и в итоге предлагать жилье по более низким ценам.

Далее, важно то, что мы строим на собственные средства, практически без привлечения кредитных средств

И, наконец, мы работаем с доходностью ~10% - говорит эксперт. – Мы рассчитываем на объем плановой застройки. Даже при том, что мы берем на себя строительство социальных объектов (детских садов, школ), инвестиционная себестоимость квадратного метра составляет 37000-38000 рублей. Также квартальная, а не точечная застройка, позволяет инженерным сооружениям меньше сказываться на цене квадратного метра за счет экономии от масштаба. На сегодняшний день наш портфель заказов составляет ~1000000 квадратных метров, и это дает нам возможность работать планово».

Быть внимательными при сделке

Зачастую у покупателя бюджет на приобретение квартиры крайне ограничен, и выбирать особо не приходится. Но даже при таком раскладе надо не покупать по принципу «все равно уже что», даже если большого выбора нет, а внимательно отнестись к сделке, чтобы не потерять хотя бы то, что имеется.

Пусть низкая, на первый взгляд, стоимость квартиры не заставит Вас потерять голову от такой удачи. Оксана Дивеева говорит, что необходимо также обращать внимание на такие немаловажные факторы, как история и репутация компании-застройщика и перечень реализованных проектов, документы на объект, где планируется приобретение квартиры (проектная декларация, разрешение на строительство, договор, по которому осуществляется продажа квартир), темпы строительства объекта  др. И только на основании анализа всех вышеуказанных факторов следует принимать решение о покупке квартиры.

Александр Зиминский рассказал, что независимо от того, работает ли девелопер по ФЗ № 214, у него должен быть в наличии определенный пакет документов, главными из которых являются:           

- документы на земельный участок - право собственности либо договор аренды (убедитесь, что они не просрочены);

- разрешение на строительство;

- инвестиционный контракт. Необходимо проверить срок его действия и распределение площадей между участниками договора. Это покажет, сколько и каких именно площадей достанется участникам договора после завершения строительства, что говорит о том, правомочен ли выбранный застройщик продавать определенную квартиру, машиноместо и т.д.

- акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства). Только после подписания акта реализации начинается оформление объекта в собственность.

Любой покупатель, по словам эксперта, имеет право потребовать данный перечень документов у застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Более того, обычно их всегда можно найти на сайте девелопера. И перед тем как вручить застройщику крупную сумму денег, лучше проверить перечисленные параметры.

Портал Move.su желает Вам удачных поисков!

Автор Евгения Калачихина