Москва 
Россияне опасаются трейд-ин и ищут «альтернативу».
Данная схема давно существует на столичном рынке недвижимости. Воспользоваться ей может любой человек, который хочет обменять старую квартиру на вторичном рынке жилья на новостройку.
Однако по каким-то причинам эта схема лежала в долгом ящике и была вновь выведена на рынок в разгар мирового финансового кризиса, когда многие девелоперы были вынуждены поменять акценты и начать играть по новым правилам.
«Компании, набравшие кредитов, больше не могли предложить покупателям минимальный дисконт. Как только рынок показал уверенный рост, стало ясно, что наступил момент, чтобы начать возрождение данной программы», - отмечает руководитель проекта компании «НДВ-Недвижимость» Юрий Куваев. Таким образом, схема трейд-ин стала скорей средством стимуляции людей к покупке в период вялых продаж, нежели устойчивой схемой, которая закрепится на рынке недвижимости.
В свою очередь покупатели не против обменять «несвежий» товар на новый. Тем более, когда старое сильно отличатся от нового. Если посмотреть на жилой фонд России, то большинство домов, которые были построены в 60-70 гг. прошлого века, не обладают свойствами, необходимыми современному жителю. Например, в таких квартирах маленькие кухни, низкие потолки, нет подсобных помещений. Еще одна беда – изношенные коммуникации.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» констатирует, что данная схема стала использоваться только в кризис и не получила широкое распространение. Скорей можно говорить о единичных сделках, которые проходят на рынке загородной недвижимости по схеме трейд-ин.
Чаще люди используют альтернативную сделку, когда клиент заключает договор с агентством недвижимости одновременно на покупку одной и продажу другой квартиры. Доля таких сделок на вторичном рынке жилья составляет порядка 90%, а с обменом на новостройку – около 10% от общей доли сделок с новостройками.
Такое же мнение высказала Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость»: «Как показывает практика, схема трейд-ин сейчас не очень популярна. Дело в том, что такой обмен подразумевает продажу квартиры с дисконтом и потом доплату разницы. Сейчас на рынке вторичного жилья достаточно много предложений, по которым продавцы могут идти на торг до 15%. Таким образом, человеку проще совершить альтернативную сделку».
Еще одна причина, по которой схема трейд-ин на рынке недвижимости не получила такого распространения, как в автомобильной отрасли заключается в том, что учитывая возможность скидок, предоставляемых продавцами, тяжело вычислить ту интересную для обеих сторон цену, по которой стоило бы выкупать-продавать-взаимозачитывать, таким образом осуществлять трейд-ин.
В зачет идут только «чистые» квартиры.
Еще один нюанс, на котором стоит поговорить – какие квартиры принимаются в зачет.
Юрий Куваев (НДВ-Недвижимость) поясняет, что по программе трейд-ин компания принимает к зачету только московские квартиры. Кроме этого, в ней никто не должен проживать и быть зарегистрирован, т.к. после выкупа квартира будет выставлена на срочную продажу. «Также, квартира должна быть юридически свободной или с возможностью освобождения в течение 3-4 недель с момента достижения соответствующих договоренностей», - добавляет он. Кроме этого квартира должна быть ликвидной, т.е. которую можно быстро и без проблем продать.
Тонкости процесса.
Схема трейд-ин актуальна для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Эксперты рассказали, что в самом начале пути происходит оценка имеющегося объекта недвижимости. Затем вырабатываются условия выкупа, снятия с регистрации, сроков исполнения работ. Следующий этап – подбор новой квартиры. В конце, в оговоренный период совершаются все необходимые манипуляции и выполняются оговоренные условия сделки.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» отметила: «Для реализации взаимозачета отдел вторичной и первичной недвижимости риэлтерского агентства должны работать в связке. Клиент обращается в агентство, для него подбирается новостройка, за ним бронируется квартира, при этом ее цена не фиксируется, пока он не продаст имеющееся жилье и не внесет аванс. Затем клиента направляют в отдел вторичной недвижимости – агент выставляет его квартиру на реализацию».
При этом эксперт отмечает, что срок экспозиции, как правило, составляет 2-3 месяца. Когда покупатель квартиры находится, клиент получает аванс и, в свою очередь, вносит аванс за новую квартиру. После получения всей суммы от продажи квартиры, клиент окончательно оформляет квартиру в новостройке.
Однако схема трейд-ин кроме «плюсов», например, быстрота сделки или обращение клиента в одно агентство, она имеет и свои «минусы». Среди них стоит отметить, во-первых, небольшой выбор квартир. Схема предполагает довольно узкий перечень объектов покупки, которые предлагаются покупателю. Таким образом, если при совершении альтернативной сделки у покупателя есть возможность выбрать местоположение жилья, район, то в случае с трейд-ин такого широкого выбора не будет.
Второй сложный момент этой схемы – человеку придется решать вопрос с проживанием до тех пор, пока не завершиться строительство в новостройке и не будет сделан ремонт. Юлия Лурье отмечает, что если сделку проводит агент из профессиональной риэлтерской компании, то через то же агентство можно решить вопрос, например, посредством найма жилья в аренду. Эксперты отмечают, что иногда будущие собственники недвижимости живут у родственников или друзей до момента регистрации по новому адресу.
Еще один «минус» - дисконт при выкупе. Здесь стоит отметить, что чаще всего компания покупает жилье у собственника со скидкой, т.е. по цене, чуть меньше рыночной. «Размер дисконта в каждом случае определяется индивидуально и может составлять до 15-20% от рыночной стоимости жилья», - говорит Юлия Лурье. Как правило, не обращают внимание на этот «минус» те покупатели, которые не хотят терять время. Если спешить некуда, то можно продать свою квартиру на вторичном рынке недвижимости и через 2-3 месяца вернуться с деньгами в агентство для того, чтобы приобрети понравившийся объект.
Делаем выводы.
Для риэлторов и девелоперов взаимозачет – скорее вынужденная мера. Им, конечно, выгоднее получить за свой объект «живые» деньги, нежели объект, который еще предстоит реализовать. Эксперты предполагают, что, скорей всего, эта схема будет применяться на отдельных проектах экономкласса в качестве дополнительной альтернативы ипотечного кредитования под залог имеющегося имущества.
Автор: Ирина Михайлова
- Комментарии: 0
Добавить комментарий