Расширение границ Москвы, или Чем обернется «соломоново решение» столичных властей для рынка жилья

Новая Москва оказалась больше старой. После распада СССР Москва стала городом, в который стремились попасть все. Причины, по которой россияне и граждане бывших союзных республик приезжали сюда, у каждого были свои. Люди бросали дома в деревнях и селах, где не было работы, и уезжали на заработки в Москву. Кто-то потом оставался, кто-то уезжал обратно, но количество столичных жителей росло в геометрической прогрессии. В результате, через 20 лет в Москву переехала значительная часть страны.
Когда мегаполис начал надуваться как пузырь от переизбытка людей, точечной застройки, транспортного коллапса, российское правительство вместо того, чтобы заниматься комплексным развитием территорий России для того, чтобы людям везде было хорошо жить, приняло «соломоново решение» - сделать Москву больше и приютить всех тех, кому не хватило места в нынешней Москве. Ведь столица не резиновая и на старой территории вся Россия не поместится.
Однако столичное правительство заявляет, что главная задача расширения границ Москвы – решить собственные проблемы, например, транспортную. Этого можно добиться путем переселения значительной части москвичей (переселенцы, льготники, очередники) на территорию Новой Москвы.
Изначально российское правительство предложило сделать Москву больше на 144 тыс. Га, а затем увеличило эту цифру до 160 тыс. га, что практически в 2,5 раза больше площади старой Москвы. Однако, несмотря на большие размеры, новых москвичей будет меньше почти в 2 раза. Это связано с тем, что в границы Новой Москвы не вошли крупные города, например, Подольск, зато столичные власти планируют присоединить малозаселенные территории на границе с Калужской областью. В результате присоединения этой территории к Москве появится самый крупный административный район столицы.
Сейчас, по официальным данным, весь жилой фонд Новой Москвы составляет 12 млн кв.м. при населении 250 тыс. человек. В этот объем жилого фонда входят: малоэтажное и загородное жилье, а также городские многоэтажные новостройки. Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «МИЭЛЬ» отметил: «При нынешних условиях обеспеченность жильем в Новой Москве составляет без малого 50 кв.м. на человека, а это – практически рекордная по стране. К примеру, по официальным данным, в Москве эта цифра составляет менее 20 кв.м».
Такие рекордные показатели объясняются двумя причинами. Во-первых, низкой плотностью населения на этом участке. Во-вторых, на статистику влияет и большое количество загородного жилья, зарегистрированного, как жилье для постоянного проживания, в котором де-факто, никто не живет, а также, земель с подрядом и без подряда.

Новая Москва – новые цены

Больше всего людей беспокоит, вырастут ли цены на недвижимость в Новой Москве? После заявления столичного градоначальника о расширении границ Москвы некоторые девелоперы, которые работают в данном секторе, начали плавно повышать цены на объекты, ориентируясь на выросший покупательский интерес. Так, по данным  «Аналитического консалтинговое центра МИЭЛЬ», в секторе, который станет частью столицы, в июле цены выросли на 11%. Сами застройщики объясняют такое повышение цен не только перспективой вхождения строящихся объектов в состав Москвы, но и ростом продаж, высокой стадией готовности объектов, повышением цен на строительные материалы.
Увеличение спроса отметил и заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова, добавив, что цены будут корректироваться совместно с реализацией программы правительства и приблизятся к московскому уровню спальных районов, расположенных за МКАД.
Пока не понятно присвоят ли московскую регистрацию уже сложившимся городам. Напомним, что в указанную зону не попадают крупные города, за исключением Троицка и поселков, как Коммунарка, Мосрентген, Ватутинки, Газопровод. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» отметила: «Если данные уже застроенные пункты присоединят к Москве, то цены поднимутся, но их уровень, не превысит стоимость жилья в столичных районах до МКАД - Беляево, Чертаново и др. А вот подтянуться к  уровню цен в Бутово и Солнцево они вполне смогут – рост может составить 12-15%», - подытоживает она.
В случае расширения Москвы на границе окажутся Щербинка, Подольск и Климовск. В этом случае, отмечает Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»), уровень цен может несколько повыситься (в среднем на 4-6%), особенно если согласно планам будет развиваться и транспортная инфраструктура.

Рост цен был отмечен в следующих проектах:

*Данные аналитического консалтингово центра МИЭЛЬ

Генеральный директор «Аналитического консалтингово центра МИЭЛЬ» Владимир Луцков отмечает: «На вторичном рынке жилья говорить об ажиотажном спросе и росте цен в рассматриваемой территории пока нет оснований - сезон отпусков, большой период реализации проекта - все эти факторы позволяют москвичам не торопиться с принятием решения о срочной покупке вторичного жилья в населенных пунктах, которые в будущем изменят свой статус на столичный».
Однако такое затишье на рынке вторичной недвижимости носит кратковременный характер, т.к. в случае активного развития проектов, находящихся на территории Новой Москвы, спрос на жилье будет неуклонно расти, что приведет к плавному повышению стоимости квадратного метра.
Сейчас средневзвешенная цена на рынке Новой Москвы (без учета объектов бизнес-класса) составляет 83,6 тыс. рублей за кв.м., а в Москве - 171,3 тыс. рублей за кв.м. По границам Новой Москвы можно наблюдать следующую картину. Цена объектов, находящихся на границе Новой Москвы с Москвой составляет 140,5 тыс. рублей за кв.м., цена объектов на границе Новой Москвы и области составляет 72,1 тыс. рублей за кв.м.

* Данные аналитического консалтингово центра МИЭЛЬ

Общественность в недоумении

В последнее время общественные протесты стали обычным явлением. Стоит вспомнить историю со строительством «Охта-центра», сносом исторических зданий в центре Москвы, принятие нового генплана развития столицы до 2025 года, вырубкой Химкинского леса ради строительства трассы «Москва-Питер». При этом в каждой ситуаций власти предлагали провести общественные слушания для того, чтобы услышать глас народа, принять их точку зрения к сведению и учесть при принятии окончательного решения. Вот и в этот раз президент России Дмитрий Медведев заявил, что вся работа (расширение границ Москвы) должна вести в прямом диалоге с москвичами. «В дальнейшем москвичи должны быть уверены: при принятии любых решений - и самых значимых, и, казалось бы, относительно небольших - власти знают и учитывают их мнение, а стало быть, слышат их голос», - добавил он.
В конце августа в Москве возле 30 станций метрополитена, на выездах из города по Киевскому и Варшавскому шоссе, а также в Наро-Фоминске, Подольске, Щербинке, Троицке, и Красногорске прошли пикеты за обязательный референдум по присоединению областных территорий к Москве и уличное голосование. Этот опрос был организован партией «Справедливая Россия». В результате оказалось, что 1847 человек «против» инициативы столичного правительства сделать Москву больше на 160 тыс. га, а 1025 человек «за».
Член партии Илья Свиридов заявил: "В истории с этим объединением меня беспокоит юридическая и финансовая сторона вопроса. Если посчитать, то только стоимость инженерно-геодезических работ по измерению присоединяемых территорий составит более 19 млрд рублей (120 тыс. рублей за га). И это только начало, первый этап перед градостроительными  работами, которые стоят еще дороже. Я даже не говорю о строительстве. Также возникает вопрос с соблюдением Конституции РФ - согласно ст. 27, каждый гражданин страны имеет право свободно выбирать место пребывания и жительства. Обозначенное "присоединение" территорий нарушает это право более чем 250 000 человек, поскольку без их ведома и спроса переписывается их место жительства".
Александра Агеева, руководителя московского отделения партии возмущает, что власть, призванная защищать интересы народа, принимает решение обособленно, не опираясь на мнение граждан. Мы добиваемся от чиновников проведения официального референдума на всех присоединяемых территориях, как это требует федеральное законодательство».
Опрос, который провел «Левада-центр» показал, что более 40% москвичей негативно отнесли к новости о расширении границ Москвы. Между тем, мэр Москвы обещает построить на новой территории школы, больницы, дороги, повысить ее жителям зарплаты, пособия и пенсии. Вот только возникает вопрос, а не пора ли обратить внимание на российскую глубинку, в которой живет другая часть россиян, у которых давно сложилось впечатление, что они граждане совсем другом государстве и никому до них нет дела. Так может быть пора не расширять границы, а стирать их между Москвой и остальной частью России для того, чтобы построить по-настоящему крепкое, надежное и сильное государство?

Автор: Ирина Михайлова