20 лет рынка недвижимости

Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Great reality»:

20 лет назад (в начале 90-х годов) рынка жилой недвижимости как такового не было. Не было института собственности, а значит, люди могли пользоваться жильем, то есть проживать, но не могли им распоряжаться - продавать, наследовать. В то время существовал только обмен жилья и Бюро обмена, куда стекалась вся информация по квартирам. Обратившись в него и заплатив за пользование картотекой, человек мог найти вариант обмена. Возможно, это бюро и стало прототипом агентства недвижимости.

Были еще и частные маклеры, которые на свой страх и риск нелегально занимались частным предпринимательством (подбором вариантов обмена и получали за это деньги). Вспомним, например, персонажа Филиппова - черного маклера в фильме «По семейным обстоятельствам». В нем воплотилось и, пожалуй, сохранилось до сих пор негативное и настороженное отношение общества к риэлторам.

Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г, когда Закон “О собственности в СССР” признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1 кв.м жилья в то время составляла 100 долл, а развитие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране в период радикальных рыночных реформ.

Риэлтерский бизнес прошел несколько стадий своего развития. В самом начале становления сегмента, основной задачей было отработать механизмы проведения следок и их юридического сопровождения. Например, процесс выписки из старой квартиры и прописка в новую полностью отдавался на откуп продавца и покупателя жилья, что, безусловно, несло в себе ряд проблем. Кроме того, в связи с отсутствием какого-либо опыта, поначалу не было абсолютного понимания, каким образом проводить альтернативные сделки, как поступать в случаях, когда жилье реализуется с обременением  и т.п. К сожалению, из-за различий в законодательстве перенять иностранный опыт в полной мере мы не могли, ведь практически во всех зарубежных странах такого понятия как прописка просто-напросто нет!

Кроме того, в начале 90-х не было и профессиональных организаций, регулирующих риэлтерскую деятельность. А это значит, что не было стандартов работы, оценки грамотности сотрудников и неких принципов, на которые стоило бы ориентироваться.

Такая ситуация оказалась весьма плодородной почвой для развития мошенничеств, ведь жилье и по сей день остается весьма дорогостоящим и ценным товаром.

К счастью, вовремя было введено лицензирование, что, безусловно, снизило волну криминала. Надо сказать, со временем и наши клиенты стали более внимательно и аккуратно относиться к проведению сделок с недвижимостью.

Последующая отмена лицензирования позволила влиться в рынок сторонним лицам, называющим себя частными маклерами. Людей привлекла возможность получения легких денег, да еще и в довольно приличном объеме, ведь доход от купли-продажи жилья шел в их личный карман, а не на счет компании. Но надо сказать, что частный маклер, даже тот, кто работает честно, все равно остается нарушителем закона, в первую очередь потому как уходит от уплаты налогов.

Таким образом, отмена лицензирования сыграла свою роль, снизив ранее заданный уровень качества предоставляемых услуг и прозрачности риэлтерского бизнеса в целом.

Петр Васютик:

В 1994 году была создана Московская ассоциация риэлторов.

А с 1995 года и до кризиса 1998 года сильно цены не менялись. В Москве в то время строилось достаточное количество нового жилья. Вместе с тем начала действовать программа по сносу домов первого периода индустриального домостроения. Средняя цена квадратного метра была порядка 1000 долл. В этот же период времени начинается строительство элитных домов.

Агентства недвижимости, входящие в состав МАР, начинают работу по эксклюзивным договорам, которые и становятся основной формой работы к 1997 году. В своей работе риэлторы активно используют технологии, имеющие клиентоориентированную направленность, окончательно сложилось понятие юридической чистоты проводимых сделок.

Кризис в августе 1998 года привел к значительному падению цен на недвижимость до уровня 270 – 500 долл/кв.м.

16 июля 1998 года был принят закон N 102-ФЗ «Об ипотеке». DeltaCredit начинает выдачу кредитов на покупку недвижимости.

С весны 2001 года цены на квартиры в Москве начали расти бурными темпами. И это продолжалось до начала 2008 года с двумя небольшими перерывами: летом 2004 и летом 2006 года. Рынок Московской недвижимости буквально замирал, количество сделок сокращалось более чем в 2 раза. К весне 2008 года рынок вышел на пик цен.

Михаил Куликов:

В настоящее время, профессиональные агентства недвижимости занимают около 40-50% от общей доли рынка. Более точно оценить сложно, поскольку отследить число теневых сделок весьма и весьма проблематично. Кроме того, есть и процент сделок купли-продажи, заключаемых между физическим лицами, например, родственниками, соседями или знакомыми. Оценить их долю также невозможно.

Петр Васютик:

На текущий момент количество продавцов превышает количество покупателей на рынке недвижимости. Произошла дифференциация рынка. Покупателей интересуют только качественные, функциональные, удовлетворяющие потребительским приоритетам объекты недвижимости.

Технологии работы риэлторов сформировались. На первый план вышли качество оказываемых услуг, умение риэлтора верно оценить потребности клиента, уберечь клиента от лишних переживаний и нервотрепки.

Михаил Куликов:

Надо сказать, российский рынок риэлтерских услуг довольно сильно отличается от западных аналогов. Дело в том, что зарубежные компании избавлены от проверки юридической чистоты сделки, страхования сделки и пр. Этим занимаются адвокаты и прочие соответствующие службы. Я полагаю, это правильно, ведь, по сути, основная задача риэлтора – свести покупателя и продавца таким образом, чтобы их интересы совпали, и далее осуществить сделку. У нас в России очень плотно закреплено мнение о том, что риэлтор ответственен за все, в том числе и за юридические аспекты. И мы пытаемся соответствовать навязанному стереотипу, однако часто сталкиваемся с рядом препятствий, ведь должной помощи, в том числе и от государства, в этом направлении не получаем.

Существенное отличие российской риэлторской деятельности от западной состоит и в отсутствии альтернативных сделок. На западе, если человек желает улучшить свои жилищные условия или просто поменять один объект недвижимости на другой, он сначала продает старый, и только потом покупает новый. Все это выполнить риэлтору намного проще, нежели завязываться с «альтернативой».

Еще одно отличие – отсутствие в зарубежном законодательстве такого понятия как прописка. Надо сказать, это существенно упрощает процедуру проведения сделки, да и ужасающих последствий в случае ошибки ждать не приходится.

Есть разница и в механизмах оплаты приобретенного жилья. На западе все операции, в том числе и по оплате комиссионных риэлтору, проводятся по безналичному расчету, у нас же практикуется оплата через банковскую ячейку и пр.

Петр Васютик:

К западному опыту нужно относиться аккуратно. Не все технологии работ приживаются в нашей почве. Прямое копирование результатов не дает. А вот если и строители, и риэлторы будут по-западному относиться к своим клиентам - обеспечивать им удобство, комфорт, качество продаваемой недвижимости и оказываемых услуг, то мы в короткие сроки получим цивилизованный рынок недвижимости.

Михаил Куликов:

К сожалению, пока российский рынок риэлтерских услуг назвать по-настоящему цивилизованным нельзя. Закон о риэлтерской деятельности еще не принят, а, следовательно, нет правового регулирования и обеспечения всех необходимых гарантий как для клиентов, так и для самих риэлторов. Для решения этих проблем нужна не только государственная поддержка, но и привлечение сторонних организаций.

Петр Васютик:

Рынку недвижимости в первую очередь не хватает хорошей недвижимости. Хорошей – это значит соответствующей требованиям покупателей с точки зрения качества строительства, функциональности и безопасности, а также адекватной по цене. Большое количество неликвидных объектов, сохраняющих при этом высокую цену, приводит сегодня к общей переоценке  стоимости недвижимости.

И, конечно же, больной для риэлторов вопрос – это отсутствие законодательной основы для риэлторской деятельности. Как следствие, неопределенность статуса, неопределенность прав и ответственности риэлтора. К сожалению, профессиональные объединения риэлторов РГР, МАР не в состоянии решить такие вопросы.

Справочная информация: По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя московская квартира за 20 лет выросла в цене более чем в 70 раз – с 5 до 390 тысяч долларов. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла за эти годы примерно в 50 раз – со 150 долларов до 7 тысяч долларов.

Автор: Калачихина Евгения