Все о платежах в коттеджных поселках

Одним из самых актуальных вопросов для тех, кто собирается покупать загородный дом, является величинабудущих платежей в коттеджном поселке. Ведь недостаточно просто выложить определенную сумму за домовладение, нужно его в дальнейшем содержать, а это может получиться очень накладно. О том, с какими платежами придется столкнуться покупателю загородного дома, расскажет портал о недвижимости Move.su.

Виды платежей

Прежде всего, стоит разобраться, какие вообще бывают виды платежей, с которыми владельцу загородному дому придется иметь дело.

По словам Екатерины Орловой, директора Real Estate Zemer Consulting & Development,Платежи состоят из трех частей. «Первая часть – это платежи непосредственно за потребляемые ресурсы. Данные платежи прописаны в договоре с ресурсоснабжающей организацией, равно как и порядок из изменения (зачастую связан с повышением тарифов на ресурсы). Размер платежей зависит непосредственно от потребления ресурсов, зачастую, газа и электричества. Платеж за потребление водоснабжения и сброс канализации зависит от источника подключения: если подключение идет к сторонней кнс и водоснабжению поселения, то опять же, размер платежей зависит от ресурсоснабжающих организаций. В данном случае есть риск постоянных повышений платежей (по сравнению с центральными системами на поселок), так как это не энергоресурсы, регулирование не столь жесткое.

Вторая часть платежей – на ремонт и строительство. Для жилых поселков постоянно необходимо проводить ремонтные работы – то же асфальтовое покрытие требует замены через несколько лет. Размер данных платежей устанавливается на общем собрании жителей путем голосования.

Третья часть платежей, которую зачастую и упоминают – это ежемесячные платежи за эксплуатацию. Размер платежей зависит от состава услуг, тарифы могут повышаться исходя из повышения себестоимости услуг – зависит от договора с управляющей компанией или подрядчиком на конкретный вид обслуживания – однако сам состав услуг, равно как и форму управления и управляющую организацию выбирают сами жители решением общего собрания», - говорит эксперт.

Больше всего, пожалуй, жителей поселка волнует размер эксплуатационных платежей, они чаще всего и упоминаются. В стоимость эксплуатационных услуг входят: содержание круглосуточной охраны, дежурство электриков и водопроводчиков, уборка территорий, уход за объектами собственной инфраструктуры поселка: детскими и спортивными площадками, зонами отдыха, пляжами и парковыми зонами, освещение территории, вывоз и утилизация мусора и др.

Помимо этого, собственнику необходимо помнить, что ему придется раз в год платить налог на недвижимость, как на землю, так и на строения – определенный процент от кадастровой стоимости объекта.

Величина платежей

Величина платежей для поселков различного класса заметно отличается. Так, по словам Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», «стоимость ежемесячных эксплуатационных платежей в поселках эконом-класса, в среднем, составляет 3-7 тыс. рублей, бизнес-класса – 7-15 тыс. рублей, элит-класса – 15-25 тыс. рублей. Конечно, в проектах высокого ценового сегмента она может быть и выше», - говорит эксперт.

Тем не менее, величина платежей может различаться и в поселках одного класса. По словам Алексея Сенчук, руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимости», в среднем, различия в сумме платежей в поселках одного класса могут доходить до 30%.

Отчего же зависит величина платежей в коттеджных поселках?

Прежде всего, на эксплуатационные платежи влияет объем имеющейся в поселке инфраструктуры. Она может быть как открытая, так и закрытая, то есть ей могут пользоваться либо все желающие, или же только жители поселка. В последнем случае, если инфраструктура не окупается, расходы на ее содержание управляющая компания может включить в эксплуатационные платежи.

Также есть обратная связь между размером платежей и количеством домов в поселке. Чем больше домов, тем меньше оплата постоянной части, поскольку она в таком случае распределяется на большее количество жильцов.

Как заранее узнать величину платежей?

Пожалуй, каждому, кто покупает дом в коттеджном поселке, хотелось бы знать, сколько ему в дальнейшем придется платить, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Можно ли эту сумму точно узнать заранее? Об этом мы спросили у наших экспертов:

Алексей Сенчук: «Размер эксплуатационных платежей прописан в договоре между собственником и управляющей компанией. Однако узнать заранее реальную сумму взносов довольно трудно, потому что в процессе строительства окончательный размер платежа еще не сформирован и зависит от количества объектов инфраструктуры и домовладений в поселке».

Анна Соколова: «Большинство застройщиков привлекают управляющую компанию уже на ранних этапах строительства, поскольку это позволяет сразу решить вопрос с обслуживанием инженерных коммуникаций, дорог и т.д. Даже если стройка только начинается, застройщик, скорее всего, уже будет иметь представление о том, как УК будет работать в поселке. Поэтому он может озвучить покупателю примерный размер эксплуатационных платежей».

Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия»: «О размере платежей будущие жители предупреждаются заранее, еще перед покупкой своего будущего дома, причем речь идет о конечной сумме, которая будет взиматься после ввода поселка в эксплуатацию (до этого момента ежемесячные платежи, как правило, меньше). К отдельной статье относятся платежи за газ, воду и электричество: оплата производится по установленным тарифам в Московской области, количество потребления определяется индивидуальными счетчиками».

Кирсанова Ирина, Заместитель Генерального Директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»: «Навряд ли в строящемся поселке покупатели смогут узнать точный размер платежей, в уже сложившимся и полностью заселенном, конечно, возможно. Дело в том, что в коттеджном поселке размер платежей зависит от размера постоянной и переменной части. Постоянная устанавливается Управляющей компанией, и она зависит от комплекса оказываемых в поселке услуг: охрана, вывоз мусора/снега, содержание дорог, водозаборного узла, очистных сооружений, резервный фонд и т.д.

Переменная – коммунальные платежи (газ, свет, вода), которые оплачиваются по факту потребления.

Дополнительно собственник платит налог на имущество и землю, а также ежегодная профилактика системы отопления, фильтрации.

То есть, это достаточно существенная сумма, так полноценный дом, площадью 250-300 кв.м. в поселке бизнес класса обойдется в год около 300 тыс. рублей».

Что делать, если платежи кажутся завышенными?

Нередко бывает ситуация, когда платежи кажутся собственникам значительно завышенными? Что в таком случае они могут предпринять?

Теоретически можно подать письменную претензию в адрес управляющей компании, а также заявление в прокуратуру и суд, но это сопряжено с большими сложностями.

Анна Соколова говорит, что если тарифы УК сильно завышены, то в большинстве случаев собственники домовладений могут повлиять на ситуацию. «Все общественные места и инженерная инфраструктура в поселке чаще всего оформляются в общую долевую собственность всех его жителей. Приобретая земельный участок и коттедж, клиенты просто подписывают дополнительное соглашение. Конечно, общий бюджет покупки при этом увеличится, но жители поселка в будущем смогут напрямую влиять на управляющую компанию. Если их не устраивает стоимость или качество услуг УК, они могут ее сменить, приняв соответствующее решение на собрании ТСЖ.

Однако есть примеры таких проектов, где застройщик изначально создавал собственную управляющую компанию и передавал общественные места и инженерную инфраструктуру ей в собственность. В таких случаях жители поселка никак не могут повлиять на УК, если она их не устраивает. Конечно, таких примеров на загородном рынке немного, поскольку негативные отзывы со стороны собственников домовладений по поводу работы управляющей компании могут даже обрушить продажи в проектах этого застройщика», - рассказал эксперт.

Что ожидает тех, кто не платит?

Интересным вопросом является то, что будет с теми, кто по каким-то причинам задерживает оплату или же вовсе отказывается платить.

В таких случаях управляющая компания вначале пытается решить все мирным путем, но затем переходит к более серьезным действиям. Могут, например, запретить доступ на автомобиле на территорию поселка, перестать вывозить мусор с участка, отключить дом от инженерных коммуникаций и т.д. Еще один действенный способ – управляющая компания может запретить пользоваться общественной инфраструктурой поселка.

Все это будет сопровождаться судебными исками, так что лучше, какими бы то ни были причины, во избежание неприятностей оплату не задерживать.

Конфликты с управляющими компаниями

Довольно часто приходится слышать о конфликтах с управляющими компаниями в том или ином коттеджном поселке.

Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» рассказал, что конфликты есть всегда. «Так, не все постоянно проживают в домах в поселке, а многие не живут вообще и не платят. Соответственно, эти убытки надо покрывать, но кто это должен делать – непонятно. В таком случае, скорее всего часть невнесенных платежей будет распределена на сознательных плательщиков, что, естественно, никому не нравится».

Михаил Резниковский, руководитель Пресс-службы Группы компаний СУ 22, считает, что это зависит даже не столько от самих компаний, сколько от менталитета людей. «Всегда были и есть неплательщики, всегда были и остаются те, кто недоволен величиной платежей. Кроме того, большинство управляющих компаний и так работает с невысокой прибыльностью, поэтому всегда есть место для какого-либо недовольства с обоих сторон», - считает эксперт.

В заключении стоит отметить, что рынок загородной недвижимости сегодня достаточно цивилизованный. И, как правило, если это принципиально возможно, управляющая компания предоставляет будущему покупателю максимально полную информацию по размеру платежей в коттеджном поселке. В любом случае, эксперты говорят, что случаи, когда из-за конфликтов с управляющей компанией люди меняли место жительство, не так распространены. Тем более, что конфликтных ситуаций, как показывает практика, почти нигде избежать не удается.

Автор – Калачихина Евгения