Как девальвация рубля может повлиять на цены на недвижимость

В последнее время все чаще и чаще можно услышать от чиновников о возможной девальвации рубля. Но, как говорится, раз слухи пошли, то неспроста. Не секрет, что курс валюты — это еще один фактор, влияющий на цены на недвижимость. Если девальвация рубля, как полагается, случится осенью, то уже совсем скоро есть вероятность, что цены на квартиры взлетят.

Новость о возможной девальвации рубля весьма удачно была скомпенсирована самим снижением валюты США, что привело к итоговому незначительному укреплению отечественной валюты относительно доллара и более спокойному отношению к перспективе девальвации рубля. Хотя, безусловно, слабость экономики и внутристрановая стагнация (которую не все хотят называть кризисом), непрерывный отток капитала – не дают повода для общего усиления рубля, но и резкого влияния на цены на недвижимость новость о девальвации пока не оказала.

Нельзя сказать, что инфляционные ожидания на текущий период сильно отразились на стоимости жилья. Одна из причин этому – традиционное летнее затишье на рынке новостроек эконом-класса. Оно послужило своеобразной ширмой, «буфером», который позволил рынку избежать немедленного реагирования. Это очень хорошо: если ситуация с позицией рубля нормализуется в ближайший месяц, то рынок недвижимости в прямом смысле слова «отделается легким испугом». «В долларовом эквиваленте цены, безусловно, снизились, но это мало отразилось на спросе и общем состоянии рынка, так как цены на жилую недвижимость в последние годы исчисляются в рублях, а не в иностранной валюте», - считает Константин Ромашов, заместитель генерального директора «Миг Недвижимость».

Стоит отметить, что  падение курса рубля по отношению к основным валютам  не является единственным фактором, влияющим  на ситуацию на рынке недвижимости.  Рынок жилья в России  уже  не раз переживал  подобные ситуации. «Ситуация,  связанная с возможным  изменением  курса рубля, уже не первая на рынке недвижимости,  и каковы ее последствия можно будет увидеть несколько позже, - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Однако, как отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, девальвация российской валюты может подстегнуть спрос населения на различные категории товаров, стоимость которых декларируется в рублях, особенно и к недвижимости среди тех покупателей, которые давно планируют приобретение жилья. Этот момент для них может стать поистине давлением, благодаря которому они могут как можно быстрее приобрести недвижимость, покупку которой каждый раз откладывали в долгий ящик.

Недвижимость — хорошее вложение капитала

Девальвация валюты может способствовать увеличению стоимости жилья за счет того, что люди, имеющие рублевые депозиты, начнут поспешно вкладывать капитал в недвижимость, резко сокращая тем самым объем предложения и подогревая спрос. «По сравнению с прочими объектами вложений – рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и другими – инвестиции в недвижимость менее рискованны, - отмечает Сергей Шлома, директор Управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Но движение начнется только в том случае, если рубль подешевеет до уровня 36 и более рублей за доллар».

Несмотря на поводы для опасений, у большинства населения свободных денежных средств (в размере стоимости квартир), которых можно было бы пытаться «спасать» в недвижимости – нет. У кого же данные денежные средства есть, задача спасения собственных капиталов в условиях страновой нестабильности существует уже давно, не первый месяц, и отток капиталов наглядно это демонстрирует. И некоторое оживление в элитном секторе говорит лишь о том, что все-таки недвижимость в России рассматривается как возможный инструмент для вложения денежных средств.

Как отмечают в компании Blackwood, первое полугодие 2013 года ознаменовалось достаточно высокой активностью покупателей в сегменте высокобюджетного загородного жилья: количество запросов, поступивших им, существенно возросло по сравнению с предыдущим годом. Интерес покупателей вырос практически по всем направлениям, при этом лидеры оставались традиционными: Новорижское шоссе (34% запросов), Рублево-Успенское (22%) и Киевское (16%) шоссе, где возводится наиболее качественное жильё, обеспеченное объектами инфраструктуры.

Что касается покупательской активности, то  2013 года продолжилась тенденция к  ее увеличению, однако, в большей степени, в бизнес и эконом классах, что еще раз подтверждает тот факт, что россияне предпочитают вкладывать деньги в недвижимость.

Цены на жилье сегодня

По данным  Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», по итогам полугодия цены на вторичное жилье продолжали расти в рамках инфляции. Средняя стоимость предложения выросла на 0,8% - до 174,3тыс. рублей за кв.м. Наибольший рост рублевых цен (+3,1% - 227,2тыс. руб. за кв.м) был зафиксирован в сегменте жилья премиум-класса, что связано с изменением структуры предложения, характеризующимся сокращением дорогих квартир и увеличением более дешевых объектов, а также с валютными колебаниями, так как расчет в долларах и евро актуален только для квартир стоимостью от  30 млн рублей.

Квартиры комфорт-класса подорожали на 2,1% до уровня 171,3 тыс. руб. за кв. м, а эконом-класс вырос на 0,4% до 158,2 тыс. руб. за кв.м.

По сравнению с серединой лета 2012 года, средняя цена на вторичное жилье в столице поднялась на 2% до 174,3тыс. рублей за кв.м.

При этом на 3% увеличилось предложение квартир в панельных домах, а в кирпичных, монолитных и зданиях сталинской постройки оно сократилось в пределах 2%. В структуре предложения удельный вес небольших «однушек» вырос на 3%, «двушек» - на 1%, а объем трехкомнатных квартир уменьшился на 1%, четырехкомнатных – на 2%. В самом дорогом округе – ЦАО – доля квартир, выставленных на продажу, сократилась на 2%.

По данным компании  «Метриум Групп», в новостройках эконом-класса в первом летнем месяце отмечено увеличение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,1%. В июне она составила 125,94 тыс. рублей за кв. м (в мае – 124,55 тыс. рублей за кв. м).

Средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в июне составила 225,4 тыс. рублей. Она увеличилась на 2,4% по сравнению с маем текущего года (220 тыс. рублей за кв. м).

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за год новостройки Москвы прибавили 0,4%, Новой Москвы 3,8%, Московской области  0,3%. За прошедший летний месяц, цена кв. м на новостройки Москвы выросла на 2,9%, Новой Москвы снизилась на 3,9%. Средняя цена новостроек Москвы в данный момент составляет 226 тыс. руб./кв. м, Новой Москвы – 84,7 тыс. руб./кв. м.

«Говорить о повышении цен за лето трудно, речь может идти только об остановке спада – внутристрановая стагнация экономики, отмечаемая еще в конце прошлого года, наглядно проявилась в первой половине 2013 года, что сказалось и на нестабильности цен на недвижимость, - отмечает Екатерина Орлова , директор Real Estate Zemer Consulting & Development. - Но в более долгосрочном интервале (хотя бы за год) вся недвижимость (квартиры, дома, земля) демонстрирует постепенный небольшой стабильный рост».

Пока нет повода для паники?

По словам Сергея Шломы, кикакой реакции пока со стороны покупателей не наблюдается. Девять из десяти сделок купли-продажи люди, как и прежде, совершают ради улучшения своих жилищные условий, а не в целях сохранения накоплений.

«В этом году в начале лета рынок был довольно активным, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Спрос сохранялся на высоком уровне, а в сегменте эконом-класса выстраивались очереди из покупателей. Поэтому июнь показал достаточно хорошие результаты по количеству сделок. Я думаю, что по итогам июля мы будем наблюдать аналогичную картину».

Как это было и ранее, в зависимости от экономических факторов курс рубля проходит краткосрочные колебания. «Цены на новостройки, в частности, фиксируются в рублях, поэтому такие колебания серьезно не отражаются на этом рынке», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По ее мнению, не стоит ожидать падения цен на московскую и подмосковную недвижимость, которая находится в рамках рыночной ситуации. Наоборот, следует говорить о росте стоимости жилья минимум на уровень инфляции. «Недвижимость, которая не продается из-за неоправданно высоких цен (в первую очередь вторичный рынок массового панельного сегмента), должна отреагировать на происходящее, цены должны снизиться до рыночной отметки. Однако в этом я вижу положительный момент: рынок оживится, станет более приемлемым для купли-продажи квартир в Москве», - считает она.

Чего ожидать?

Новости о возможной девальвации рубля пока особо не отразились на ценах. Все ожидают, что она произойдет во втором полугодии текущего года. Однако «пожинать плоды» мы будем только в следующем году за счет инертности рынка недвижимости. Сначала девальвация рубля приведет к кратковременному всплеску спроса – обесценивание денег подстегнет многих покупателей к скорейшему решению жилищного вопроса. Люди начнут вкладываться в недвижимость, и застройщики, скорее всего, будут повышать цены.

«Не исключено, что через некоторое время рост стоимости жилья повлечет за собой падение спроса, поскольку покупательская способность уже сейчас находится на пределе, - отмечает Мария Литинецкая. - Застройщики будут стараться стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок, и в итоге цены начнут снижаться. Тем не менее, коррекция будет небольшая, в пределах 10-15%. Такого существенного снижения, которое мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет.  Быть может, кого-то возможная девальвация и подтолкнула к быстрым покупкам, однако, я думаю, что подобные сделки – единичны. Все-таки на спрос повлияет само событие, а не слухи о его приближении».

Поскольку резкого падения цен не произошло, не началась и волна быстрых покупок. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается только стабильный спрос на жилье во всех ценовых категориях. Однако, если ситуация с курсом рубля не стабилизируется в ближайшие два месяца, коррекция цен возможна в рублевом эквиваленте, что, несомненно, повлечет за собой и рост спроса, так как люди будут искать надежные активы для вложения денег.

Россияне любят откладывать все до последнего. Однако все же стоит отметить, что цены на недвижимость имеют свойство повышаться, а не снижаться. В связи с этим, лучше уже сейчас заняться вложением капитала в недвижимость, а не ждать девальвацию рубля или еще каких-то кризисных условий, которые послужат своего рода толчком для быстрого решения данной проблемы. И знайте, разговоры на пустом месте не появляются. О возможной девальвации рубля говорят давно, но в последнее время уже чаще. Думайте и решайте сами.

Автор: Сугра Гаджиева