Несносимые пятиэтажки и их судьба

Сегодня чиновники заявляют, что пятиэтажки будут снесены, а завтра отменяют. Почему все же некоторые пятиэтажки являются несносимыми и почему некоторых из них порой даже сносят? Кроме того, когда снесут все пятиэтажки в Москве, ответили наши эксперты.

Программа сноса ветхих пятиэтажек предполагает массовое избавление от домов так называемого первого периода индустриального домостроения (середина 50х – конец 60х гг). В настоящее время в Москве подходит к завершению программа по сносу пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов говорит, что по состоянию на начало осени в городе насчитывалось 317 пятиэтажных домов, снос которых закончится к концу 2015 года.

Напомним, что процесс реконструкции районов пятиэтажной застройки начался в конце 90-х и изначально конец программы намечался на 2010 год, но свои корректировки внес кризис 2008 года, смена городского руководства и переориентиры в жилищной политике города. Кроме того, в процессе расселения пятиэтажек появляется огромное количество спорных вопросов с местными жителями, многие из которых не согласны с новыми жилищными условиями.

Причина сноса

Несмотря на вышеперечисленные имеющиеся проблемы, все же в настоящее время первоначальная программа близка к окончанию. Однако теперь перед городом встает вопрос износа следующей партии домов. В частности, например, сейчас обсуждается возможность сноса всех пятиэтажек города. Такие дома, безусловно, устарели, если не физически, то морально точно. При этом город нуждается в новых площадках под строительство, и кварталы пятиэтажек в этом отношении имеют хороший, но нерационально используемый ресурс. К пятиэтажкам несносимых серий относятся дома серий 1–515, 1–510, 1–511, 1–447, которые, по сравнению с пятиэтажками первого периода индустриального домостроения, признаны более качественным фондом.

Анна Касумян, начальник Управления маркетинга ООО «Газпромбанк-Инвест» также отмечает, что причиной сноса пятиэтажек является то, что эти дома не только не соответствуют современным представлениям о комфортном жилье, еще и сильно физически изношены, и не подлежат капитальному ремонту. «Пятиэтажки несносимых серий находятся в относительно лучшем состоянии, поэтому их централизованный снос пока не предполагается, поскольку финансирование программы осуществляется за бюджетные средства, - говорит она. - Отдельные случаи сноса домов несносимых серий возможны при наличии интереса инвесторов и их возможностей по расселению жильцов этих домов, поскольку процесс является очень трудоемким и дорогостоящим (в среднем, до 10% от инвестиционного бюджета проекта)».

ОднакоАлексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.suсчитает, что даже если планы по сносу каких-то домов не будут осуществлены, то рано или поздно их снесут, так как они имеют длительный срок эксплуатации и требуют реконструкции. «Если их не будут ремонтировать, то надо будет снести», - говорит он.

Расселение пятиэтажек

Казалось бы, раз сносят одну пятиэтажку, а на ее месте строят 17-этажный жилой дом, то в него можно было бы разместить практически жителей трех пятиэтажек. Однако это не происходит. Причиной этого, по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», прежде всего, является отсутствие финансирования. «Бюджетные деньги для этих целей не выделяются, а инвесторы не всегда охотно участвуют в подобных проектах, - говорит она. - Иногда доля города в новых построенных объектах слишком высока. А поскольку инвесторы других преференций от властей не получают, то и прибыль в некоторых случаях они получают небольшую»

Но если все дело в финансировании, то возникает следующий вопрос – а сколько процентов нового жилого дома отдается на заселение жителей пятиэтажек? По словам Марии Литинецкой, в каждом конкретном случае соотношение определяется индивидуально. «Иногда для этих целей выделяется весь дом, - отмечает она. - Например, у реновации промзоны, расположенной в Пресненском районе (кварталы № 616 и 627), есть конкретное функциональное назначение – данная территория предназначена для жителей сносимого квартала «Камушки», который находится недалеко от «Москва-Сити». Здесь появится 6 жилых домов площадью более 75 тыс. кв. м, два встроенных детских сада, школа на 550 мест, магазины шаговой доступности, административно-деловой комплекс и другие объекты».

Судьба несносимых пятиэтажек

Несмотря на то, что снос пятиэтажек в последние два года немного притормозили из-за финансовых проблем, все-таки программа была возобновлена. И сейчас ее основная часть уже завершена. «Оставшиеся дома власти обещают снести в 2015 году, - прогнозирует Мария Литинецкая. - Конечно, обещания – это одно, а реальность – совсем другое. Тем не менее, в обозримом будущем пятиэтажки все равно будут снесены, поскольку они находятся в довольно плачевном состоянии».

А если говорить о судьбе несносимых домов, то ее власти будут определять после того, как будет реализована текущая программа по сносу пятиэтажек, отнесенных в категорию сносимых. Аналитики не исключают, что, возможно, будет разработана аналогичная программа.

Не секрет, что старые добрые пятиэтажки - это более прочные дома, чем нынешние, в которых можно провести капитальный ремонт, а не сносить их полностью. Но любая реконструкция – это лишь временное решение. Даже при условии замены инженерных сетей и кровли проблема изношенности самого строения не решается. Да и проще снести, чем реконструировать.

Говоря о том, к какому году все же будут снесены все пятиэтажки, Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE утверждает, что это не прогнозируемо, планы очень часто расходятся с реальностью. «Да я и не думаю, что надо повально все пятиэтажки сносить, - считает он. - Жить в городе с малоэтажной застройкой гораздо комфортнее, чем бродить в тени небоскребов, вы не находите? И надо ли так нагружать уже имеющуюся инфраструктуру?».

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» в свою очередь отмечает, что история пятиэтажек довольна запутанная тема, которой занимается чиновники, а не заинтересованная компания. В связи с этим он не рекомендует покупателям с минимальными бюджетами инвестировать в сносимые дома, это рискованно. «На эти деньги лучше купить квартиру в новостройке или в Подмосковье, - советует он. - Средний бюджет хрущевки – 6,5 млн рублей. Стоит ли рисковать такими деньгами».

Если говорить о несносимых пятиэтажках, то в них не стоит инвестировать свои средства. Ведь по заказу некоторые из них все же сносят и строят на их месте что-то новое. Они несносимые, потому что комфортные, еще могут послужить. Но, как показывает практика, по заказу у нас многое делается, к сожалению, – сегодня говорят, не снесут, а завтра, если надо будет, снесут.

Автор: Сугра Гаджиева