Почем за городом

Россияне не перестают утверждать, что именно за рубежом самые красивые, роскошные и комфортабельные дома, и поэтому многие олигархи предпочитают жить там, а не у себя на родине. Однако, это не совсем так. И в России есть места, где предлагают дома, которые ничем не уступают тем, что предлагают за рубежом. О том, какие предложения есть на рынке элитной загородной недвижимости, рассказали аналитики.

На сегодняшний день можно сказать, что в 99 случаях из 100 дорогой загородный дом россияне покупают для постоянного проживания, редко – как дачу. Это связано с тем, что нынешний покупатель не готов расстаться с огромной суммой денег для того, чтобы приезжать в свой загородный дом максимум несколько раз в месяц.

«Для инвестиций, с целью если не перепродать дороже, то хотя бы остаться при своем, в основном приобретают менее дорогие загородные дома – стоимостью до 1,5 млн долларов», - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Если говорить о классах домов в загородной недвижимости, то, по словам заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, не существует четких границ между классами, поэтому выделить элитные жилые объекты достаточно трудно. «Основным критерием по-прежнему остается расположение объекта, но даже в этом вопросе присутствует фактор субъективности», - отмечает он.

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева также отмечает тот факт, что на рынке элитных объектов загородной недвижимости отсутствуют четкие критерии стандартизации, вернее, они присутствуют лишь на бумаге.

Основным признаком, почему недвижимость дорогая – это местоположение объекта, причем это должно быть или престижное место, или же закрытая отдаленная территория. Если это дом, то должно быть не менее 1 гектара земли. Если квартира, то площадь от 500 квадратных метров, желательно с террасами и на последнем этаже с персональным лифтом и консьерж-сервисом.

«Помимо одного из основных аспектов – местоположения поселка, - к элитным поселкам предъявляют особые требования, связанные с премиальностью концепции и уникальностью природной составляющей, - добавляет Наталья Брахнова, начальник управления продаж компании «Газпромбанк-Инвест». - Важным для покупателей при выборе элитных объектов являются также экология места, однородность окружения (соседи), развитая инфраструктура внутри поселка и вблизи него, индивидуальная архитектура домов и высокое качество материалов строительства, серьезная система безопасности, статус земельного участка и даже уровень управляющей (обслуживающей) компании».

Стоит отметить, что в последнее время клиенты элитной недвижимости очень щепетильно относятся к вопросу цена/качество. Несмотря на свое положение, они не готовы переплачивать за ненужные им объекты инфраструктуры или дополнительные эксплуатационные расходы.

Кто в лидерах

Не только в Москве, но и практически на территории всей России, когда человек слышит название Рублевка, то сразу понимает о чем речь. По сей день Рублёвка является самым востребованным месторасположением, на территории которой располагаются особняки, общей площадью от 3 000 до 4 000 кв. м. Однако, есть и небольшие изменения, если говорить о популярности данного направления. По словам заместителя исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрея Хазова, если раньше элитным считалось жилье на протяжении всего Рублево-Успенского шоссе, то теперь оно в основном представлено в радиусе 8-10 км от МКАД. Чем дальше от Москвы, тем менее элитным считается дом.

«На сегодняшний день лидером по количеству элитных загородных поселков является Новорижское шоссе, на котором сосредоточено около 35% от всего объема предложений, - комментирует Наталья Брахнова. - Здесь же наблюдается и наибольший спрос покупателей за счет большого выбора предложений, благоприятной экологии района, развитой инфраструктуры, хорошей транспортной доступности. Следом за Новорижским идет Рублево-Успенское шоссе – около 23% от всего объема элитных поселков. Остальная часть распределена между Минским, Киевским и Дмитровским направлениями, последнее место занимает Калужское шоссе, примерно с 2% элитных поселков».

Юлия Саболевская, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, утверждает, что лидером по количеству поселков в элитном классе является Рублевское шоссе. «Рынок загородной недвижимости сегодня живет преимущественно за счет вторичных продаж (за последние три года здесь появилось всего три новых проекта), - отмечает она. - Всего же на рынке порядка 40 элитных проектов, включая сегмент премиум-класса».

«В основном покупательским спросом пользуются загородные дома премиум-класса с готовой отделкой «под ключ», - говорит Генеральный директор компании Altimus Development Владимир Щекин. - Наиболее высокий спрос на дома в поселках: Раздоры, Жуковка, Ландшафт, Санаторий Барвиха. Меньше пользуются спросом дома в поселках: Горки-2 (более камерные коттеджные поселки), Романово».

Если говорить о Ленинградской области, то здесь также покупают элитную недвижимость, но не для постоянного проживания, а для временного. В основном дорогие объекты располагаются на севере Санкт-Петербурга - во Всеволожском и Выборгском районах. Располагаются они вблизи города и обеспечены богатой внутренней инфраструктурой. «В элитном сегменте все объекты уникальные, и на текущий момент общее количество проектов не превышает 19, что говорит об отсутствии обширного предложения на данном рынке, - отмечает Полина Яковлева. - За последние полгода цены выросли на 12%, и в ближайшее время незначительный рост цен будет продолжаться и дальше».

Самыми дорогими проектами, расположенными на территории Ленинградской области - "Северный Версаль", расположенный вблизи Ольгино. Стоимость дома площадью 650 кв. м. составляет 198 млн рублей; "Медовое" компания Петростиль. Площадь участка - 50 соток, площадь дома - 530 кв. м., стоимость - 60-70 млн рублей; "Горки СПб" компания Петростиль. Площадь участка - 50 соток, площадь дома - порядка 500 кв. м., стоимость - 58 млн рублей; "Корабельные сосны" компания Петростиль. Площадь участка - 40 соток, площадь дома - 428 кв. м., стоимость - 55 млн рублей; "Patrikki Club" площадь участка - от 10 до 20 соток, площадь дома - от 200 до 400 кв. м. Цена - до 80 млн рублей.

Сколько стоит

Цены на элитную загородную недвижимость могут быть самыми разными. В целом, элитным считают загородный дом стоимостью от 3,5 млн долларов. Говоря о ценах, стоит упомянуть, что в последнее время на Рублево-Успенском шоссе нам периодически попадаются довольно «бюджетные» для элитного рынка предложения. Раньше такого не было.

«Предложение на элитном загородном рынке самое разнообразное, что называется, на любой вкус, - отмечает Андрей Хазов. - Есть дома любой ценовой категории, от 100-125 м до нескольких тысяч метров, расположенные у реки, на лесных участках размером от нескольких соток до нескольких гектар».

По данным аналитиков, к началу четвертого квартала стоимость домовладений в большинстве элитных поселков (40% предложения) составляла 1-2 млн долларов, чуть меньше – примерно 35% коттеджей - выставлялись на продажу за 2-3 млн долларов. Кроме того, на рынке представлены отдельные объекты стоимостью выше 8 млн долларов. При этом средняя стоимость 1 кв. м элитной загородной недвижимости на сегодняшний день – порядка 4500 долларов.

На загородном рынке самые дорогие предложения традиционно встречаются на Рублевском и Новорижском шоссе. «В элитном сегменте наибольшей популярностью пользуются особняки площадью 400-600 кв. м с участками 20-25 соток, - комментирует Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate. - Есть варианты под 1000-1500 кв. м, но такие предложения востребованы в 3% случаев. Средняя стоимость покупки колеблется на уровне 1,5 млн долларов – речь идет о домовладениях «под отделку», которые потребуют вложений в ремонт».

В целом на загородном рынке самые дорогие предложения сосредоточены в пределах 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе. Это резиденции в элитных поселках Agalarov Estate, Château Souverain, «Жуковка XXI век», «Барвиха», «Усадьбы Усово», «Николино» и др.

Самая дорогая загородная резиденция стоимостью 65 млн долларов предлагается в поселке «Жуковка XXI век». Общая площадь резиденции составляет 2,2 тыс. квадратных метров, земельного участка – 3 гектара. На первом этаже расположены огромная гостиная с просторным холлом, музыкальная комната, игровая, 2 кабинета, гардеробные; на втором – комната для гувернантки, 3 гостиные комнаты, 3 гардеробных, 5 спален и 7 ванных комнат. В главном доме предусмотрены лифты, шубная, сигарная, сейфовая и две винные комнаты. Недалеко от дома располагается роскошный SPA-комплекс с хаммамом, сауной, бассейном, купелью, массажным кабинетом, фитнес-центром и парикмахерским залом. Для обслуживающего персонала на территории предусмотрены 4 квартиры, для машин оборудован просторный гараж на 8-10 машиномест.

Покупка для жизни

В основном покупка дома премиум-класса – для собственного проживания, возможна также инвестиционная покупка, требующая вложения в проект до 30-40% от стоимости для дальнейшей перепродажи проекта. Арендный бизнес не так выгоден для данного сегмента домов.

Говоря об элитной загородной недвижимости, стоит отметить, что в данном случае речь идет уже о десятках и даже сотне миллионов долларов. Поэтому и дом должен соответствовать потраченным деньгам – это должен быть штучный эксклюзивный товар. Как правило, это не просто коттедж с участком, а своеобразная мини-вселенная: помимо огромного дома в несколько тысяч квадратов и придомовой территории площадью несколько гектаров, здесь также могут располагаться гостевые домики, административные здания, спортивный комплекс и даже офисное помещение. Чаще всего это готовые дома «под ключ», оснащенные по последнему слову техники и «укомплектованные» дизайнерской мебелью de luxe. В самой резиденции может находиться бассейн, СПА, винный погреб, бильярдная комната, большой кинозал и т.п. и т.д.

Цены на элитную загородную недвижимость формируются по известной схеме. Во-первых, это стоимость земли, на которую влияет расположение объекта – удаленность от столицы, видовые характеристики, наличие водоема или лесного массива. Во-вторых, стадия готовности поселка: подключение ко всем коммуникациям, внешняя и собственная инфраструктура, уровень благоустройства, то есть ландшафты, парки, дороги, охрана, освещение, сервис. И, в-третьих, безусловно, сама резиденция: площадь, качество строительства и отделки, архитектурные особенности, привлечение известных профессионалов, вложения в ремонт, дополнительные постройки и дизайн на участке.

Автор: Сугра Гаджиева