Цены на вторичном рынке недвижимости: что творится

Цены на вторичном рынке недвижимости: что творится

Учитывая то, что творится на первичном рынке в Новой Москве, создается ощущение как будто на вторичном рынке в Москве и Московской области никто не покупает жилье. Однако это не совсем так. О том, какова активность среди клиентов на вторичном рынке недвижимости, квартиры в каких районах сегодня пользуются большим спросом, а также о том, насколько цены повысились по сравнению с прошлым годом и с начала года рассказали эксперты.

Вторичный московский рынок в нынешнем году подвергся влиянию целого ряда событий, среди которых и внешнеполитические, и внутриполитические, и экономические, и валютные. На смену банковской нестабильности, которая подстегивала покупателей еще в конце 2013 года, пришел новый фактор - втягивание России в локальный конфликт в Крыму и принятие экономических санкций западными странами. Все эти факторы сильно повлияли на решение людей вложить деньги в недвижимость. Таким образом, продажи квартир увеличились, а напряженность среди продавцов, снимавшие квартиры с продажи или откладывавшие сделки до более спокойных времен, усилилась. Следовательно, цены на недвижимость повысились. Однако, по словам Сергея Власенко, президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», уже в апреле данная тенденция пошла на убыль: сократилось число сделок и авансов, риэлторы ожидают стагнацию, а летом о росте цен говорить уже не придется.

Цены

Как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, в основном вырос покупательский спрос, причем в разной степени по сегментам. «Самый большой рост – на низкобюджетные квартиры центра, - говорит он. - В целом же, около 7% в рублях и, естественно, некоторое снижение в американской и европейской валюте, вызванное достаточно резким ростом курса, что, впрочем, сейчас отыгрывается назад».

«В прошлом году повышения цен на вторичном рынке жилья практически не произошло, - рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». - В этом году повышение в рублях составило 9%. Кроме того, можно говорить о некой динамике цен в долларах».

Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar в свою очередь отмечает, что с начала года цены на вторичном рынке недвижимости по сравнению с 2013годом увеличились в Москве на 1,3 %, в МО на 5 %.

«С января по апрель средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости выросла на 5% и составила 198,4 тысяч рублей, - утверждает руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. - По сравнению с апрелем прошлого года, увеличение цены кв.м составило 8,4%».

Если говорить о стоимости квадратного метра в Подмосковье, по словам Сергея Власенко, с начала года средняя цена на вторичном рынке жилья подорожала на 2,1%. «По сравнению с прошлым годом, когда цены прибавили всего лишь 0,5%, сегодняшние темпы роста цен претендуют на звание интенсивных», - считает эксперт.

Стоит отметить, что вторичный рынок жилья Подмосковья с начала года переживал бум покупательского спроса на фоне международной напряженности. Только в первом квартале прирост числа сделок ежемесячно составлял в среднем 15%. Однако в апреле данная тенденция пошла на убыль в связи с тем, что паническое настроение среди покупателей начала потихоньку рассеиваться. «Количество сделок уменьшилось на текущий момент на 9,5%, а число внесенных авансов на 19,5%, что свидетельствует о грядущей стагнации на рынке уже в ближайшие месяцы», - комментирует Сергей Власенко.

Где есть спрос

По сравнению с 2013 годом спрос на квартиры на вторичном рынке в Москве увеличился на 3%, в МО на 0,8%. Большим спросом на вторичном рынке пользуются квартиры эконом-класса и комфорт-класса, преимущественно в ЗАО и САО. В Московской области спросом пользуются квартиры эконом-класса, находящиеся в непосредственной близости от МКАД.

В прошлом году на фоне затоваривания рынка наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры улучшенной планировки: покупатели могли себе позволить долго выбирать и хорошо торговаться. В этом же году с февраля отмечается перераспределение спроса в пользу более дешевого жилья. По данным компании «Мегаполис-Сервис», двухкомнатные квартиры улучшенной планировки, которые пользовались большим спросом среди покупателей в последние два года, в феврале потеряли порядка 7% спроса. При этом впервые с 2011 года выросла доля продаж комнат с 5% до 9,3% от общего числа сделок. «Сделки с комнатами в основном носили альтернативный характер, то есть продажа с целью покупки квартиры или же переезд из-за «плохих» соседей, - говоритАлексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. – Да и уже в марте спрос вновь перешел к улучшенным однокомнатным квартирам – 23,8% сделок от общего числа».

Интересен тот факт, что отмечается рост продаж и однокомнатных хрущевок. В марте они стали вторыми по объему продаж, увеличив в первом квартале 2014 года свою долю на 5%. Однако «двушки» с улучшенной планировкой начали терять свои позиции - только за первый квартал их доля сократилась на 10%.

«В апреле однокомнатные квартиры улучшенной планировки, как и прежде, занимали лидирующую позицию по объему продаж – 22,8% от всех сделок, - отмечает Сергей Власенко. - А что касается однокомнатных «хрущевок», занявшие второе место по объему продаж в марте, они в апреле потеряли почти 5% и вернулись на прежний уровень сделок, а именно 14-16% ежемесячно. В свою очередь двухкомнатные квартиры, утратившие свои позиции в первом квартале текущего года, прибавили 3% к продажам по сравнению с мартом и таким образом набрали 22,1% сделок от общего числа». По мнению аналитика, есть вероятность, что спрос в ближайшее время вернется к предкризисному сценарию, когда улучшенное жилье пользовалось наибольшей популярностью на фоне длительного затоваривания рынка.

Если говорить о квартирах, выставленных на продажу в Старой Москве, как утверждает Вадим Ламин, на правильно оцененные объекты спрос не ослабевает. По его словам, в настоящее время участились запросы на квартиры высокого ценового диапазона в современных монолитных домах с подземным паркингом. «В целом, спрос в Старой Москве достаточно стабилен с тенденцией к увеличению, хотя, несомненно, предстоящий сезон отпусков несколько собьет активность, а накопившееся за лето нереализованное предложение вряд ли позволит существенно вырасти ценам в осенний период. Максимальный спрос зафиксирован на вторичку в Хамовниках», - комментирует эксперт.

Истории из жизни…

При выборе квартиры, хоть и для большинства покупателей большую роль играет цена недвижимости, место его нахождения, но немаловажно для некоторых клиентов и следующие «странные» на первый взгляд факторы, о которых рассказали эксперты рынка недвижимости.

«Есть много необычных требований клиентов, - утверждает Александр Самодуров. - Одни хотят жить возле кладбища, другие с видом на оживленную магистраль, третьи по фен-шую. У нас был клиент, который искал себе квартиру через риэлторов. И в течение года смотрел одну и ту же квартиру около 30 раз и все время с разными риэлторами. В итоге он так ничего и не купил».

Бывает и такое, что клиенты обращают внимание на ауру и энергетику квартиры. Чтобы определить, подходит тот или иной объект, люди обращаются к самым разным методиками, среди которых не только фэн-шуй, но и астрология и нумерология. «Один из наших клиентов искал квартиру, чтобы все числа (номер дома, квартиры, этажа и т.д.) складывались в цифру шесть», - вспоминает Светлана Бирина.

«Совсем недавно было обращение от желающих жить в районе Садового кольца, причем наличие окон на Садовое их нисколько не смущало, - рассказывает Вадим Ламин. - Агенты засомневались, а не токсикоманы ли – любители обратились к нам?

И все же комфорт

Подытоживая мнения экспертов, можно сказать, что квартиры на вторичном рынке пользуются устойчивым спросом среди покупателей. Люди приобретают жилье по разным причинам. Одни желают сохранить свои денежные средства в недвижимости, другие переезжают в другой район, третьи хотят купить более просторную квартиру и так далее. Да и спектр предложений на вторичном рынке очень широк, можно купить квартиру любого плана. Наибольшей популярностью, как и прежде, пользуется жилье в спальных районах. Если позволяют средства, люди желают приобрести квартиру в черте МКАД. Тем более что Новая Москва пока еще не столь развита с точки зрения транспортной и социальной инфраструктуры. Правда, несмотря на это, недвижимость на новых территориях стоит дешевле, чем на старых, поэтому всегда будет иметь своего покупателя, да и, как говорится, чем квартира дешевле, тем больше потребителей могут ее купить, и, следовательно, тем выше спрос.

Эксперты рынка недвижимости в один голос твердят, что объем новостроек в Новой Москве не настолько велик, чтобы составить серьезную конкуренцию рынку Старой Москвы. Они уверяют, что новые территории пока не оказали существенного влияния на рынок.

Однако стоит отметить, что жилье в старом жилом фонде (пятиэтажки и девятиэтажки), с неудобными планировками, постепенно уступает место более комфортному жилью. Замечено, что среди квартир, реализуемых в рамках программы взаимозачет, значительную долю занимает жилье в пятиэтажках - хрущевках. Конечно, из-за более низких цены такие объекты находят покупателей. Но, как показывает практика, в целом за свои деньги клиенты желают приобрести наиболее комфортный вариант.

Автор: Сугра Гаджиева