Рынок недвижимости готов к кризису

Рынок недвижимости готов к кризису

Политическая ситуация, которая влечет за собой и экономику, оказывает медленное, но сильное влияние на рынок недвижимости. То рубль падает, а доллар скачет вверх, то новые санкции в отношении России вводятся – все эти факторы пока оказали не настолько сильное влияние, насколько ожидалось. О том, насколько нынешняя политическая и экономическая ситуация влияет на рынок недвижимости, рассказали эксперты.

Разговоры о новой волне кризиса на рынке недвижимости ведутся постоянно после 2008 года, особенно сильно эта тема муссировалась перед проведением Олимпийским игр, после которых многие ожидали наступление нового кризиса. Однако он не наступил, и рынок опять погрузился в перманентное состояние ожидания кризиса, которое вновь обострилось в связи с недавними политическими событиями. Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet считает, что события 2008 года многому научили игроков рынка, и большинство из них выработало эффективную стратегию работы в условиях так называемого кризиса.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака» же утверждает, что с учетом сложившейся нестабильной экономической и политической обстановки, видимых предпосылок для повторения тотального кризиса 2008-2009 годов пока нет. «Страх, главным образом, сидит в головах людей», - говорит она.

Прогноз невозможен

На сегодняшний день под санкции Евросоюза и США попали крупнейшие банки, финансирующие рынок недвижимости. На ближайшие как минимум три месяца эти банки лишились возможности занимать дешевые деньги заграницей. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» считает, что дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, отменят ЕС и США санкции либо продлят их. «Первый вариант – позитивный, - говорит она. - Трехмесячная заморозка финансирования, скорее всего, практически никак не отразится на рынке недвижимости. Реализующиеся проекты свои кредиты от банков уже получили. Конечно, на рынке начнется легкая паника – некоторые покупатели в любом случае займут выжидательную позицию. Однако серьезных провалов по спросу ожидать не стоит».

В случае если санкции будут продлены, то ее последствия на рынке недвижимости можно будет наблюдать уже в следующем году, в связи с тем, что на внешние «раздражители» он всегда реагирует с определенной задержкой. Есть вероятность, что снизится спрос со стороны покупателей, так как банки подняли ставки по ипотеке, а также уменьшится количество новых объектов из-за ограниченного финансирования.

Евгений Якушин, генеральный директор «УК Система» в свою очередь считает, что макроэкономическая ситуация, как и глобальная политическая обстановка оказывают медленное, но сильное влияние. «Нужно понимать, что они имеют тормозящий эффект с пролонгированным действием на экономику внутри страны, - говорит он. - В связи с этим, прогноз дальнейших событий становится практически невозможным. В любом случае, можно с уверенностью сказать одно: изменения грядут. Чем больше нестабильности в экономике, тем больше рисков, в том числе и в строительной сфере».

«Есть проекты, которые будут продаваться, даже если экономическая ситуация будет ухудшаться, - уверена Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». - Рынок недвижимости в этом смысле достаточно инертен, что позволяет ему оставаться стабильным даже в сложные периоды».

Ажиотаж

Первичный рынок жилья на сегодняшний день наиболее устойчив к кризисным тенденциям благодаря конкурентоспособным ценам и тому факту, что покупка квартиры в новостройке, по сравнению с другими возможностями, это надежный способ инвестирования денежных средств.

«Сложившиеся в августе 2014 года тенденции, показали, что количество показов квартир на объектах в готовых домах резко возросло, несмотря на сезон отпусков, - вспоминает Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек компании ИНКОМ-Недвижимость. - Это значит, спрос на новостройки не падает. Однако большинство покупателей (около 70%) готовы приобретать квартиры только с использованием ипотеки и, следовательно, от позиции банков, которые выдают ипотечный кредит, будет зависеть, насколько вырастет спрос до конца года».

Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate, отмечает, что в прошлом квартале так называемый «фактор уверенности» заставил потенциальных покупателей в сфере элитного жилья отложить решения – до выяснения ситуации. В то же время сложившаяся обстановка повлекла за собой ажиотаж на рынке в сегменте эконом-класса. Риски, связанные с отзывом лицензий у банка и нестабильная ситуация с валютой подтолкнули потребителей к активным вложениям в недорогую недвижимость. Число запросов на ипотеку также выросло. После апрельского ажиотажа, отмеченного максимальным количеством сделок по данным Росреестра, и последующей паузы на рынке, усугубление ситуации на Украине поспособствовало перераспределению капитала.

Спрос на элитное жилье

Интересен тот факт, что санкции, вводимые в настоящее время, не вызывают панических настроений на рынке элитной недвижимости. Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», отмечает, что как в связи с волатильностью, так и с ограничением по возможной покупке жилья за рубежом, наблюдается рост спроса на элитное жилье в Москве. «Инвестиции в недвижимость по-прежнему воспринимаются покупателями как одна из главных возможностей сохранения активов, именно поэтому в настоящее время рынок активно пополняется инвесторами», - утверждает она.

Что касается цен на элитную недвижимость, то по данным аналитиков Contact Real Estate, перемена курса валют оставила среднюю стоимость квадратного метра почти без изменений, в долларовом эквиваленте произошло снижение цен на 3,3%, при этом рублевые цены несколько выросли. «Самое большое количество сделок в сегменте элитной недвижимости совершается с суммами от миллиона до двух миллионов долларов (41% на первичном рынке), - отмечают они. - Санкции могут подтолкнуть обеспеченных россиян, располагающих такими деньгами, в случае возникновения потенциальной опасности, связанной с потерей капиталов в связи с нестабильной экономической ситуацией, к более быстрому совершению сделки».

Аналитики компании Villagio Estate отмечают, что покупатели элитной недвижимости по-прежнему рассматривают надежные активы для размещения средств, что стало особенно актуально в свете политической напряженности. «Сомнительно, что состоятельная аудитория в свете последних санкций предпочтет осуществлять крупные вложения за рубежом, - комментируют они. - Оставшиеся варианты – держать средства на руках либо вкладывать их в российские активы, в том числе в недвижимость. Последнюю тенденцию иллюстрируют хорошие продажи элитного загородного жилья и активизация инвестиционных сделок в данном сегменте прошедшим летом».

Что с ценами

Пока первичный рынок Московского региона очень сдержанно реагирует на нестабильность на мировой политической арене. По мнению Владимира Богданюка, связано это с довольно большой инертностью данного сегмента – на любые изменения он реагирует определенным временным отставанием. Рынок недвижимости в меньшей степени зависит от иностранного инвестирования, хотя застройщики могут быть вынуждены сократить инвестирование проектов через кредитование, поскольку крупным российским банкам закрыт доступ к западным финансовым рынкам, однако на сегодня девелоперы вполне успешно используют реинвестирование средств от реализации квартир».

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» напоминает, что рынок недвижимости никогда сиюминутно не реагирует на политическую и экономическую ситуации, поэтому говорить о том, что рынок сегодня не стабилен не приходится - спрос, предложение, цены все развивается в плановом режиме. «Скачок спроса был отмечен в рамках валютных колебаний в весенний период, - напоминает он Тогда доля инвестиционных покупок в проекте выросла на 20-30% и именно этот показатель, который чуть выше средней нормы, сейчас удерживается в проектах масс-маркета (эконом- и комфорт- класса). Доля ипотеки также в течение последних семи месяцев заметно возросла. Если говорить о краткосрочной перспективе мы ожидаем рост цен не более 1, 5 % /месяц».

Исходя из вышесказанного, можно говорить о том, что в осенний период – традиционной активности - спрос не сократиться, а увеличится. «Хотя это в том числе зависит и от поведения продавцов, если девелоперы не будут заметно повышать цены с целью сохранить спрос, выводить новые корпуса в продажу, а ипотечные ставки также заметно не увеличатся», - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Однако не секрет, что стоимость жилья напрямую зависит от спроса со стороны покупателей. Мария Литинецкая прогнозирует в ближайшее время рост цен, который будет связан с кратковременным всплеском спроса. «Активность будут проявлять как обычные покупатели, желающие разобраться с жилищным вопросом как можно быстрее, так и инвесторы, которые захотят вложить свободные деньги в надежный актив, а именно в недвижимость, - говорит она. - Причем если человеку не будет хватать собственных средств, есть вероятность, что он оформит даже ипотечный кредит, пока ставки не вырастут до критического значения. В связи с активным спросом застройщики в свою очередь будут повышать цены. Возможен рост цен на 7-10%».

Чего ожидать

В целом на сегодняшний день, внешнеэкономическая и политическая ситуация, а также введенные в отношении Российской Федерации санкции не создали предпосылок для каких-либо изменений на рынке новостроек в Москве и Санкт-Петербурге, равно, как и в остальных регионах страны. Однако, по мнению Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, в условиях экономической и политической нестабильности в России возможен рост количества желающих сохранить свои денежные накопления, вложив их в жилую недвижимость.

С другой стороны, стоит отметить, что при наихудшем сценарии развития событий, отечественные банки, кредитующиеся до недавнего времени за рубежом, не смогут в полном объёме предоставлять займы девелоперам и ипотечные кредиты населению из-за недостатка денежных средств.

Заметим, что динамика цен на рынке с начала 2014 года была позитивной и ожидаемой. В настоящее время спрос на жилую недвижимость продолжает расти после летнего затишья. До конца года департамент новостроек NAI Becar в Петербурге прогнозирует небольшой рост стоимости первичного жилья в пределах 5%, а состояние рынка в целом оценивает позитивно. Владимир Богданюк прогнозирует, что до конца года без существенного внешнего влияния прирост цены на первичном рынке можно прогнозировать в рамках инфляции, и обусловлен он будет, в первую очередь, повышением строительной готовности объектов.

Софья Лебедева уверена, что нынешняя политическая ситуация не повлияет на цены и качество новостроек. «Будет спрос, будет и изменение цен, - утверждает она. - Качество жилья с каждым годом становится все лучше, так как в Московском регионе большая конкуренция - и те, кто будут строить некачественное жилье, да еще и без необходимой инфраструктуры, в этой гонке проиграют».

Для покупателей, учитывая плохой внешний фон, главный беспроигрышный вариант на сегодняшний день – вкладывать свободные средства в жилую недвижимость. Тем более, сегодня, в отличие от кризисного 2008 года большинство компаний работает по 214 закону, согласно которому все деньги, привлекаемые от дольщиков, находятся на специальном счете и могут расходоваться исключительно на строительство, следовательно, 2008 год на рынке недвижимости не повторится.

Автор: Сугра Гаджиева