Ситуация на элитном рынке недвижимости

Ситуация на элитном рынке недвижимости

Аналитики в один голос твердят, что из-за колебаний курсов валют, россияне начали активно покупать недвижимость. Однако речь в основном идет о покупке квартир эконом-класса на первичном рынке. Если в новостройках квартиры разбирают как горячие пирожки, то, увы, в элитном сегменте ситуация наоборот плохая. О том, что творится на рынке элитной недвижимости, рассказали эксперты недвижимости.

Аналитики утверждают, что колебания валют удлиняют сроки принятия решений со стороны покупателей, но сам спрос не снизился. Наоборот, клиенты сейчас очень активно присматриваются к различным объектам – особенно увеличилось количество просмотров недвижимости в качественных проектах. Если раньше состоятельные люди приобретали недвижимость за границей, то теперь все, наоборот – в связи с противостоянием России и Запада они переключают свое внимание на элитное жилье в Москве. Причем речь идет о покупках не только для собственного проживания, но в инвестиционных целях. Ведь недвижимость по сей день остается лучшим вложением капитала, а также инструментом для сохранения и преумножения собственных средств.

Однако сегодня рынок занял выжидательную позицию, особенно это касается покупателей, предпочитающих держать свои средства в долларах. Те же покупатели, у которых основные средства были в рублях, решение своих жилищных вопросов не откладывают. По словам Надежды Хазовой, генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», общее снижение спроса на рынке эксклюзивного жилья варьируется в рамках 30%.

«Спрос действительно снизился, и не только благодаря падению курса национальной валюты, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - Сказывается общее кризисное настроение на рынке. Активность присутствует только в сегменте дешевого первичного жилья. Клиенты, ищущие квартиры в сегменте элитного жилья, есть, однако, большинство из них либо занимают выжидательную позицию, либо ищут супер выгодные предложения, которые встречаются не часто. В целом, количество обращений по сравнению с осенью 2013 года ниже на 27% по элитке».

«С повышением курса встали продажи квартир, которые были выставлены в валюте на рынке вторичной недвижимости, - добавляет Анна Карпова, директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, - 30% клиентов, которые весной рассматривали покупку элитной недвижимость, в сентябре переместили запрос в премиум-класс, чтобы скорректировать бюджет покупки в сторону уменьшения».

Цены сегодня

Как и в эконом-классе, и в элитном сегменте в первую очередь следует разделять вторичный и первичный рынки. Вторичка – за редким исключением – всегда долларовая, поэтому валютные скачки привели к резкому снижению интереса к объектам в этом сегменте. Что касается объектов, номинированных в рублях, в долларовом эквиваленте они достаточно сильно потеряли. Сейчас, когда практически ежедневно курсы валют обновляют рекорды, достаточно сложно провести строгий подсчет роста или снижения стоимости.

«Снижения цен на рынке элитной недвижимости не наблюдается, и вряд ли стоит его ожидать, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Более того, осенью в ряде объектов, находящихся в активной стадии строительства и продаж, произошло повышение цен – в среднем, на 2-6%».

«На первичном рынке рублевые и долларовые цены распределены почти что поровну, - отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. - В долларовом сегменте можно наблюдать падение продаж, в то время как рублевый сектор в лице таких застройщиков, как Интеко, Галс-Девелопмент, Донстрой - демонстрируют рекордные продажи, более того, в связи с покупательским бумом девелоперы объявляют о повышении стоимостей». Итак, таким образом, можно утверждать, что для всех застройщиков, обладающих рублевыми проектами и рублевыми затратами, нынешняя ситуация выгодна, что касается долларовых цен, то это прекрасная возможность для покупателей получить значительную скидку.

По данным компании «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра в элитном сегменте сейчас составляет $14,6 тысяч. По сравнению с серединой лета она снизилась почти на 10% за счет резкого роста курса американской валюты. Продавцы на рынке элитной недвижимости практически не поднимают рублевые цены и иногда даже снижают долларовые. Во многом такая ситуация сложилась из-за нестабильной ситуации в экономике страны и ослабления позиций рубля.

Денис Попов утверждает, что средняя цена предложения в настоящий момент скорректировалась на 5% вниз - в долларах, и напротив – выросла в рублях. В перспективе после Нового года цена предложения будет снижена процентов на 10%.

«На сегодняшний день средняя цена на рынке эксклюзивной недвижимости – 15-18 тысяч долларов за кв.м, то есть в основном цены остались на уровне прошлого года, - говорит Надежда Хазова. – Если мы где-то фиксировали повышение, то не более чем на 2-5%».

«Мы в свою очередь заморозили курс применительно к объектам поселка Millennium Park, где дома реализуются из расчета 39 рублей за 1 доллар, - рассказывает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. - Пока предложение действует до 15 января. Как дальше поведет себя рынок, сказать сложно, и временить со сделкой, отказываясь от выгодных цен, – не самое лучшее решение».

Дисконт

Сегодня девелоперы стараются идти навстречу покупателям, несмотря на то, что элитный рынок привязан к доллару и евро. Специальные предложения и акции помогают стимулировать спрос, кроме того, не стоит забывать, что предновогодние праздники – традиционная пора дисконтов.

Как правило, средний размер дисконта составляет 10%. Однако далеко не все продавцы охотно уступают покупателям. Особенно это касается вторичного рынка, где многие собственники предпочитают снять объект с продажи, и переждать неспокойное время. На первичном рынке девелоперы сейчас, наоборот, предоставляют хороший дисконт, предлагают долгосрочные рассрочки и пр. Илья Менжунов уверен, что причиной этого является то, что они видят, что интерес к недвижимости со стороны потенциальных покупателей не снижается. Поэтому с помощью скидок и акций застройщики стимулируют клиентов к принятию решения о покупке.

«Сегодня не все продавцы уступают, - говорит Надежда Хазова. - Если говорить о загородном рынке, то здесь дисконты могут достигать и 30%, в сегменте городского жилья скидки существенно ниже. Конечно, есть и исключения, но, как правило, скидки на квартиры в городе не превышают 5%- максимум 10% от стоимости».

Денис Попов в свою очередь отмечает, что в среднем дисконт составляет 20% на объекты, номинированные в долларах, а в рублях стоимость наоборот растет, поэтому там особо скидку продавцы не делают.

Вадим Ламин говорит, что есть случаи, когда продать нужно срочно, причем, таких случаев все больше, и тогда размер дисконта в 15-20% - не предел.

Помимо вышесказанного Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, обращает внимание на тот факт, что, несмотря на сложную ситуацию на валютном рынке, многие девелоперы сегодня оказались в выигрышной ситуации. «Еще год-полтора банки кредитовали застройщиков по ставке 11-12%, - говорит она. - Эти девелоперы сейчас имеют возможность предлагать удобные индивидуальные условия финансирования покупок. Например, ЖК Knightsbridge Private park, в свое время получивший кредитную линию в Сбербанке, сейчас имеет возможность предлагать покупателю собственные рассрочки платежей. В ЖК «Садовые кварталы» предусмотрена беспроцентная рассрочка до трех лет. В ЖК RedSide застройщик совместно с ВТБ предоставляет уникальную систему ипотеки, которая также положительно влияет на востребованность квартир в этом проекте».

Спрос

«Пока повышение курса иностранных валют не отразилось на уровне спроса на элитную жилую недвижимость, - уверяет Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости Becar. - Динамика этого показателя держится на стабильном уровне. В элитном сегменте спросом пользуются объекты с видовыми характеристиками, высоким качеством строительства, различной инфраструктурой и дизайн проектами квартир. Цены на элитное жилье относительно прошлогоднего уровня выросли за счёт выхода проектов на более высокую стадию готовности».

Валентин Зуев отмечает, что сегмент элитного загородного жилья, с одной стороны, реагирует на рост иностранных валют – положительная динамика доллара и евро заставила обладателей рублевых накоплений повременить с крупными тратами. «С другой стороны, все больше покупателей руководствуются логикой «купить дом сейчас, пока действуют выгодные условия от застройщиков», - говорит он. - К примеру, в наших поселках ноябрьский спрос выше по сравнению с прошлогодними данными: количество звонков выросло на 15%, просмотров стабильно много».

По данным компании Villagio, с учетом валютной динамики минимальная стоимость востребованных у покупателей домов понизились до 800 тысяч долларов. Из всего объема коттеджей со средним ценником 103,4 млн рублей клиенты по-прежнему выбирают объекты стоимостью максимум 1,5 млн долларов. Быстрее всего из экспозиции уходят готовые под отделку дома площадью 400-500 кв. м с участками 20-25 соток, высокий интерес вызывают готовые таунхаусы с хорошей локацией.

По словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, основной спрос в сегменте элитной недвижимости сосредоточен на новых домах с огороженной территорией, подземным паркингом, охраной, полной социальной и коммерческой инфраструктурой, с комфортной транспортной ситуацией.

«Сейчас самым «ходовым» товаром на рынке элитного жилья являются объекты стоимостью около $1 млн, - рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Спросом пользуются квартиры и апартаменты небольшой или средней площади (примерно до 150 кв. м), расположенные на средних этажах в комплексах, отличающихся хорошим набором качественных характеристик».

Прогнозы

Подводя итоги, следует отметить, что сейчас очень сложно строить прогнозы, поскольку многое зависит от геополитической ситуации. Возможно, после Нового года обстановка более или менее стабилизируется. Соответственно, количество сделок на рынке элитного жилья увеличится.

Однако Вадим Ламин настроен не так оптимистично. «Мне не кажется, что есть предпосылки к росту, - говорит он. - Тем более, что мы входим в традиционно депрессивный зимний период на рынке. Здесь можно рассчитывать только на счастливчиков, получивших от Деда Мороза большие бонусы по итогам года. Кто их получает – всем известно. Боюсь только, что эти счастливчики уже давно решили свои жилищные вопросы».

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, утверждает, что сегмент элитной недвижимости является наиболее устойчивым в период макроэкономической нестабильности. «Спрос на жилье элитного класса на протяжении текущего года оставался стабильным, - отмечает он. – В дальнейшем ситуация на рынке элитной недвижимости во многом будет зависеть от общей макроэкономической ситуации в стране, которая во многом зависит от конъюнктуры цен на мировом рынке энергоносителей. Определенный вклад вносят санкции, принятые западными странами. В случае отсутствия серьезных внешне- и внутриэкономических потрясений спрос на элитную недвижимость будет оставаться стабильным».

Также стоит отметить, что дальнейшая ситуация на рынке элитного жилья во многом будет зависеть и от поведения курсов валют. С одной стороны, после Нового года те покупатели, которые предпочитали рублевые объекты, возьмут паузу, а вот долларовый сегмент ожидает потенциальное изменение и понижение цен, в связи с чем покупатели, которым в 2014 году приобретение недвижимости было не к спеху, могут в марте следующего года выйти на рынок, надеясь на дальнейшие корректировки рынка. Если экономическая и политическая ситуации в стране не будут ухудшаться, то весной рынок оживится.