Кризис покупке квартиры не помеха

Кризис покупке квартиры не помеха

Осенний ажиотаж на рынке жилой недвижимости длился до конца прошлого года, в связи с резким повышением курсов иностранных валют, а также ставки по ипотечному кредиту. Люди массово вкладывали все имеющиеся средства в недвижимость. О том, как изменилась ситуация на рынке жилой недвижимости с начала года, сохранился ли спрос прошлого года, изменились ли цены, чего ожидать в ближайшее время, рассказали эксперты.

Основными покупателями на первичном рынке жилья в начале года стали те люди, которые не успели во время ажиотажа, пришедшегося на декабрь месяц, приобрести квартиру. По словам риэлторов, сейчас они в спокойном режиме выбирают объекты недвижимости, тщательно изучая проекты, представленные на рынке, и сравнивая ценовое предложение.

«По сравнению с активностью, зафиксированной в конце года, январь на рынке недвижимости выдался спокойным, - говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». - Сегодня многие покупатели заняли выжидательную позицию. Тем не менее, продажи идут, сделки заключаются, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Объемы соответствуют сезонной активности февраля месяца».

По словам Алексея Шмонова, генерального директор портала о недвижимости Move.su, февраль прошел нормально, без ажиотажа, но активно. «Как и прежде, и на сегодняшний день в первую очередь вымывается с рынка самое ликвидное предложение, от надежных застройщиков, в удачном месте, по нормальной цене (не завышенной)», - говорит он.

Яна Сосорева, зместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» в свою очередь отмечает, что показатели спроса сейчас примерно те же, что и осенью прошлого года. Как всегда, наиболее востребовано доступное жилье, особенно однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Однако хорошо «идет» и бизнес: покупатели обращают внимание на актуальные проекты.

Тем временем, по словам Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, в январе спрос на «первичку» в Санкт-Петербурге упал на 50%. При этом на покупку вторичных квартир спрос напротив вырос: количество запросов в январе увеличилось на 20%, а доля сделок составила около 60% в общем объёме продаж.

Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, отмечает, что, как и в Москве, и в северной столице на сегодняшний день в основном пользуется жилье высокой степени готовности. «Предложение в Петербурге превышают спрос на данный момент, - говорит она. - Продолжают выходить всё новые ЖК, это придает уверенности людям. Несмотря на повышение ипотечной ставки и непонятные скачки цен, покупатели всё равно приобретают и будут приобретать недвижимость. У строительных компаний нет задачи обанкротиться и исчезнуть, поэтому самое страшное, что нас ожидает, это задержки в сроках сдачи и возможное повышение стоимости, связанное с инфляцией».

Цены

Крупнейшие строительные компании заявили об увеличении цен на квартиры в среднем на 10%, этому способствует ускорение темпов инфляции и девальвация национальной валюты, которая повлияла на значительный рост цен на технику и материалы для застройщиков.

«Если в конце 2014 года повышение происходило на фоне беспрецедентно высокой покупательской активности, то в январе застройщики продолжали увеличивать цены в отсутствии какого-либо ажиотажа со стороны покупателей», - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Итак, по данным аналитиков «НДВ-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в январе увеличилась до 230, 1 тыс. рублей (+2,4% к декабрю). По данным ГК «МИЦ», в январе 2015 года средняя цена предложения на рынке комфорт-класса составила 148 221 руб./м2, снижение по итогам месяца, обусловленное структурными изменениями в связи с выходом нового объема по невысоким ценам, составило 3,7%. Почти на 9% по итогам месяца выросла средняя цена предложения в сегменте новостроек эконом-класса до уровня 179 924 руб./м2, что связано в первую очередь с существенным (на 30%) сокращением объема предложения в данном сегменте и вымыванием относительно недорогих предложений в частности в таких проектах как мкр. «Некрасовка парк». Средняя цена предложения в сегменте апартаментов комфорт-класса по итогам января составила 132 284 руб./м2. Относительно декабря 2014 года зафиксировано снижение данного показателя на 3,6% в связи с выходом новых проектов по невысоким ценам: средняя цена предложения в новых объектах составляет порядка 126 000 руб./м2.

Сергей Ковалев, директор по маркетингу ООО «Бэст Консалтинг», отмечает, что рублевые цены на жилую недвижимость с начала года практически не изменились – ряд девелеперов подняли цены, ориентируясь на декабрьский ажиотаж, другие компании, предоставляют скидки, стремясь увеличить скорость продаж.

«Цены не претерпели изменений, - говорит Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, ЖК «Триумф Парк». - В некоторых проектах некоторые застройщики предлагали дополнительные скидки ипотечным покупателям, компенсируя таким образом возросшую ипотечную ставку за свой счет».

Изменения

Говоря об изменениях на рынке недвижимости, Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», отмечает, что среди покупателей заметно снизилась доля тех, кто приобретает квартиру с привлечением ипотечных средств. «На протяжении прошлых лет в сегменте массового жилья, где ипотека востребована в первую очередь, эта категория покупателей традиционно занимала первое место, опережая доли сделок с привлечением рассрочки и 100% оплатой, - комментирует он. - Сейчас же, по итогам января и первой декады февраля доля таких покупателей на рынке снизилась в среднем на 10-12%. Ипотека не только подорожала, но и оформить ипотечный кредит в новых условиях стало сложнее – банки повысили требования к заемщикам, увеличили размер первоначального взноса минимум до 20%».

Однако стоит отметить, что выход все же нашелся. После изменений, произошедших на рынке ипотечного кредитования (увеличение размера процентной ставки), рассрочка стала едва ли не единственным доступным инструментом приобретения недвижимости. «Во многих проектах предлагаются беспроцентные рассрочки на полгода, - рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Но теперь застройщики стараются предлагать длительные рассрочки, которые смогли бы конкурировать с ипотекой. Ставки зачастую достигают 15%, что сродни ставкам Сбербанка и ВТБ 24. Первоначальный взнос составляет от 20-30%. При беспроцентной рассрочке на полгода – не менее 50%. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» в январе вышло сразу три предложения по рассрочке. При условии 50% оплаты застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку на полгода. А при первоначальном взносе в 30% покупатель может рассчитывать на рассрочку до конца 2016 года при ставке в 15%. При первоначальном взносе в 20% срок рассрочки платежа аналогичен, но возрастает ставка до 20%».

Елена Валуева в свою очередь добавляет, что продавцы стараются предложить более гибкие условия и охватить как можно больше покупателей. «Например, предлагаются гибкие условия по первому взносу для продающих существующее жилье - более длительные сроки бронирования квартиры с фиксацией цены для ипотечных клиентов», - рассказывает она.

Тем не менее, программы рассрочки не могут полностью заменить ипотечное кредитование, срок выполнения обязательств по таким программам гораздо меньше. Те компании, в арсенале которых не было подобной услуги, внедрили ее в этом году. Ипотека стала сейчас менее доступной, следовательно, застройщикам нужно предлагать альтернативные методы.

«Отсутствие ипотеки для физических лиц и невозможность привлечения фондирования для девелоперов создают ситуацию, в которой велика вероятность появления новой волны обманутых дольщиков, - добавляет Мария Литинецкая. - В российском правительстве эту опасность прекрасно понимают, поэтому субсидирование ипотеки является одним из пунктов антикризисной программы».

По мнению Софьи Лебедевой, мощным стимулом для увеличения продаж на первичном рынке станет субсидирование ипотечной ставки. Ставка будет составлять для покупателей 13%, а при таких условиях количество потенциальных заемщиков должно увеличиться. Однако, Мария Литинецкая уверена, что субсидирование ипотеки не станет спасением для рынка. «Вероятнее всего, на льготных условиях оформить кредит смогут далеко не все, - утверждает она. - Чиновники хотят ограничить круг заемщиков, в него попадут только наиболее нуждающиеся социальные группы населения. Учитывая тот факт, что именно эти слои населения в кризис страдают сильнее других, будет ли у них возможность брать ипотеку даже под 13% годовых – большой вопрос».

Прогнозы

На ситуацию на рынке недвижимости в совокупности влияют несколько факторов: экономическая конъюнктура, колебания валютного курса, размер ключевой ставки Центробанка, продолжительность санкций со стороны европейских стран и др. Кроме того, развитие рынка недвижимости напрямую будет зависеть и от ситуации на рынке ипотечного кредитования. По итогам прошлого года доля ипотечных сделок превысила 50%, сегодня ипотека является недоступной для большинства населения нашей страны. В будущем есть надежда на поддержку отрасли со стороны государства, а также на дальнейшее снижение размера ключевой ставки Центробанком.

Стоит отметить, что стоимость строительства возрастает, и возможности девелоперов давать скидки не безграничны. Велика вероятность того, что проекты на ранней стадии готовности, не получившие финансирования, у компаний, не имеющих "подушки безопасности", могут быть реализованы с нарушением сроков. Проекты, получившие финансирование, и крупные компании, уверенно себя чувствующие, преодолеют сложные времена с наименьшими потерями. Покупателю в данной ситуации надо быть очень внимательным при выборе объекта на первичном жилом рынке, в строящемся доме. Однако эти отрицательные факторы опровергает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», отмечая тот факт, пока усиливается не ценовая, а качественная борьба за клиента – обсуждаются индивидуальные условия с каждым клиентом, предпринимаются шаги по улучшению качества обслуживания клиентов, улучшаются сами проекты.

Если говорить о прогнозах на 2015 год, то в случае отсутствия глобальных потрясений в экономике нашей страны, спрос на ликвидные объекты сохранится. По словам Александра Энгеля, снижение рублевых цен на объекты недвижимости маловероятно. «По ликвидным проектам наоборот наблюдается рост стоимости квадратного метра, - говорит он. - Корректировки цен в сторону уменьшения можно будет ожидать лишь в рамках изначально переоцененных проектов, не пользующихся спросом на рынке. Более конкретные прогнозы по дальнейшему развитию рынка недвижимости в нашей стране можно будет делать по итогам первого квартала».

«Девелоперы стараются стимулировать покупательскую активность путём предоставления интересных программ рассрочки, но в условиях кризиса из возможности не безграничны, - уверяет Полина Яковлева. - Например, застройщик ЦДС в Петербурге увеличил срок предоставления беспроцентной рассрочки с 3 до 5 лет. Мы не прогнозируем позитивных изменений в состояние рынка жилой недвижимости до тех пор, пока не улучшиться ситуация на рынках труда и ипотечного кредитования».

Тем временем Яна Сосорева уверена, что с учетом ситуации на сегодняшний день устойчивый спрос на недвижимость в ближайшее время сохранится.

«Как будет развиваться ситуация – покажет время, прежде всего, необходимо четкое понимание сроков экономической и политической стабилизации в стране и регионе, возможность прогнозирования экономического развития, - говорит Арсений Васильев. - Пока ожидаем сужения рынка жилой недвижимости, готовимся к снижению спроса не менее чем на 17-20% в текущем году.

Софья Лебедева уверяет, что, как и в прошлом году, застройщики будут предлагать скидки при 100% оплате, а также дополнительные опции и подарки. Летний сезонный спад может быть достаточно глубоким за счет кризисных явлений. Дальнейшие прогнозы делать сложно, так как многое будет зависеть от конкретных шагов правительства. Одно понятно точно, что, как и в прошлый кризис, наиболее пострадают сегменты дорогого жилья, а в массовом сегменте будет незначительное снижение спроса.

Автор: Сугра Гаджиева