Межрегиональные сделки с недвижимостью в России

Межрегиональные сделки с недвижимостью в России

По разным причинам людям приходится переезжать из города в город или же из деревни в город и наоборот. То родители вынуждены переехать вслед за своими детьми, которые когда-то уехали учиться в крупные города и обосновались там, а кто-то для улучшения своих жилищных и финансовых условий. О том, насколько часто в России совершаются межрегиональные сделки на рынке жилой недвижимости, рассказали эксперты.

Ежегодно тысячи жителей регионов России и ближнего зарубежья приезжают в Москву, Санкт-Петербург и другие крупные города на сезонные работы, учебу или на постоянное место жительства. По статистическим данным, это количество растет из года в год.

Как правило, основных мотивов для переезда три: 1) это обмен или покупка квартиры для родителей, которые хотят переехать в город, где живут их дети; 2) обмен/покупка квартиры в столицах для повзрослевших детей, которые поступают учиться в столичные вузы; 3) обмен/покупка связан с расширением бизнеса и/или переездом в связи с карьерным ростом.

Риски

Перед большинством людей встает сложная задача решения жилищного вопроса. Конечно, некоторые могут совершить покупку квартиры, используя только собственные накопленные средства. Задача эта хоть и непростая, однако решается она вполне традиционно: либо самостоятельно, либо при помощи риэлтора, либо обратившись напрямую в строительную компанию, если это объект первичного рынка. Риски в этом случае конечно же есть, однако они вполне понятны и легко минимизируются грамотной юридической проверкой объекта и адекватным поведением участников сделки. Но даже при данном типе сделки хотелось бы настоятельно рекомендовать гражданам прибегать к услугам риэлторской компании, так как профессионалы смогут приобретение недвижимости сделать не только безопасным, но и максимально выгодным.

Гораздо более сложной и рискованной является сделка, связанная с продажей недвижимости в регионе и покупке в Москве и Санкт-Петербурге. Основным фактором в данном случае является то, что зачастую в регионе семья продает единственное жилье и возможные последствия от ошибок могут быть гораздо серьезнее.

«Главной проблемой любого покупателя - плохая ориентированность на рынке того или иного крупного города, - говорит Наталья Усенко, директор компании «Адвекс-Лиговский». - Жители региона, как правило, хоть и стараются себя настроить на то, что цены здесь существенно выше, однако психологически преодолеть этот барьер им довольно сложно. Ведь надо либо согласиться на меньшую площадь, либо поступиться категорией жилья, либо доплачивать. Непонимание рынка, а также наше извечное русское «авось» иногда может сыграть злую шутку, если вообще о шутках можно говорить в вопросах недвижимости».

Непростой процесс

Процесс приобретения недвижимости в другом городе является трудоемким с точки зрения выбора объекта. Весьма сложно определится с покупкой квартиры, находящейся на совершенно незнакомом рынке. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», процент междугородних и межрегиональных сделок крайне невысок. «Это объясняется тем, что в оперативном осуществлении эти сделки отличаются особой сложностью и могут быть осуществлены двумя способами: «прямым» обменом и «альтернативным», - говорит она. - В рамках «прямого» обмена сделка осуществляется между собственниками жилья, имеющих схожие интересы. Например, жители Москвы, которые желают переехать в северную столицу, должны найти жителей Петербурга, желающих перебраться в столицу. При этом квартиры должны устраивать обе стороны. Однако, несмотря на современные технологии, поиск подходящего варианта может затянуться на годы, что устроит только тех, для кого скорость поиска и заключения сделки не важна. Помимо этого, каждый потенциально привлекательный вариант придется осматривать прямо на месте, и нет гарантии того, что такие поездки окажутся удачными».

На сегодняшний день самым эффективным и быстрым вариантом является продажа квартиры в одном городе и покупке в другом. Разумеется, при этом, параллельно с продажей своего жилья, клиенту следует подобрать объект покупки.

Процентное соотношение

«Есть немало примеров, когда люди продают квартиру в том городе, где живут, и покупают жилье в Москве, - в свою очередь рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». - Иногда совершается покупка без продажи старого жилья. Отметим, что подобные сделки являются актуальными. Доля региональных покупок в наших новостройках варьируется в среднем от 15% до 20%».

Ирина Доброхотова отмечает, что количество приобретения новостроек региональными покупателями остается практически неизменной уже несколько лет и на сегодняшний день составляет порядка 12-15% от общего числа покупателей новостроек в Московском регионе. «При этом нельзя сказать, что в 2014 году она существенно выросла, скажем, за счет приезжих с Украины - большинству из них покупать квартиры в самом дорогом регионе страны не позволяет бюджет, - говорит она. - Примерно такую же долю – 10,3% - составляют жители регионов от общего числа покупателей апартаментов комфорт-класса. Чаще всего такую недвижимость приобретают жители Казани, Самары, Смоленска, Тюмени, Ярославля, Ставрополья, Нижневартовска и Санкт-Петербурга».

Если говорить о процентном соотношении межрегиональных сделок, по словам Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, в большинстве случаев, иногородние жители приобретают квартиры в Петербурге для проживания детей, проходящих обучение в ВУЗах. «Также типичными покупателями являются граждане, получившие в Петербурге работу, или же те, кто заработал денег и желает переехать с семьёй в мегаполис, - отмечает она. – Доля покупок квартир жителями регионов в общем объеме продаж составляет около 10%. Значительную долю сделок совершают частные инвесторы, приобретающие жилье с целью последующей сдачи в аренду. Частные региональные инвесторы ориентированы на покупку однокомнатных квартир или студий на начальных стадиях строительства объектов. При переезде с семьёй региональные покупатели, как правило, сразу приобретают трехкомнатные квартиры. Основной объем продаж приходится на однокомнатное жилье. Локация и класс объекта зависят от бюджета клиента. В эконом-классе совершается около 70% сделок, в более дорогих сегментах – 30%».

Истории из жизни

«Год назад ко мне по рекомендации обратилась за помощью дама, - вспоминает Наталья Усенко. - Помощь должна была заключаться в том, что ей надо было продать комнату в коммунальной квартире в городе Выборге и купить квартиру-студию в Санкт-Петербурге с ремонтом и собственностью, желательно в шаговой доступности от метро и, конечно, без доплаты. Из уважения к человеку, по рекомендации которого ко мне обратилась эта клиентка, я не отказала ей сразу, а постаралась поговорить, выяснить, чем обусловлены такие ее требования и, возможно попытаться общими силами просчитать действия и средства, которые все же потребуются для ее переезда из коммуналки в Выборге в отдельное жилье в Санкт-Петербурге. Из разговора выяснилось, что лет семь назад она приняла для себя решение переехать из одного областного центра в Поволжье в северную столицу. Человек она энергичный, решительный, присмотрелась к ценам в северной столице в доступных источниках и, продав свою двухкомнатную квартиру в поволжском городе, приехала покупать «какую-нибудь старенькую квартирку». Сняла комнату в коммунальной квартире и приступила к поиску квартиры, а также к поиску работы. Работу быстро найти не удавалось, «старенькие дешевые квартирки» оказались не такими дешевыми или вообще существовали только на бумаге. Деньги таяли на глазах. Решительная дама не сдавалась, продолжала поиски "квартирки" и в конце концов оказалась в комнате в коммунальной квартире в городе Выборг. Прожив в ней несколько лет, она сделала в этой комнате (только в комнате) очень дорогой ремонт, обставила ее дорогой мебелью и решила, что вложение средств произошло удачно и пора повторить попытку переезда в Санкт-Петербург. Я, к сожалению, не смогла помочь этому человеку, так как она не готова была прислушиваться к советам ни в каком виде, а ведь задача была вполне разрешима еще тогда, семь лет назад, если бы на пути этой дамы встретился грамотный и порядочный риэлтор».

Стоит отметить, что есть и противоположные примеры. Некоторые клиенты, приезжающие из региона, наоборот, так умудряются задушить свою мечту о нормальном жилье в столице, что даже боятся ее произнести вслух. А ведь грамотный риэлтор обладает гораздо большей информацией и вполне может помочь к этой мечте приблизиться, ведь важно не только сколько денег имеется в наличии, но и как распорядиться ими, а также и заемными средствами. Тем более на сегодняшний день на рынке недвижимости уже работают специально созданные межрегиональные программы и межрегиональные отделы риэлторских компаний, работа которых направлена именно на проведение межрегиональных сделок с целью оказывать гражданам помощь в разрешении этой сложной задачи.

Сделка

Обратим внимание на тот факт, что технология сделки зависит, как правило, от договоренности сторон в каждом конкретном случае. Например, по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, если речь идет о перерегистрации, то в данном случае все руководствуются единым законодательством. «Хотя и на отдельных этапах сделки бывают и кардинальные отличия, которые могут серьезно повлиять на успех или неудачу сделки, - отмечает он. - Одна из главных сложностей – взаиморасчет. В Москве и Санкт-Петербурге в абсолютном большинстве случаев для передачи денег за квартиру используют банковские ячейки. В регионах, в основном, расплачиваются по старинке – наличными из рук в руки. Также возможны проблемы с физическим и юридическим освобождением квартиры, которые иногда бывает трудно увязать при межрегиональном обмене».

Однако такое может случится и при покупке квартиры в одном городе после продажи в другом. «Одна клиентка, переезжающая из Москвы в Петербург, столкнулась с задержкой сдачи жилого комплекса на 3 месяца, - рассказывает Полина Яковлева. - В течение этого срока агентство недвижимости арендовало для нее квартиру».

Подводя итоги, стоит отметить, что не секрет, что главной целью служит переезд в другой город, более интересный с точки зрения проживания. К тому же, если говорить о Москве или Петербурге, которые являются центром притяжения для всех, открывают большие возможности для карьеры. Однако, по словам Яны Сосоревой, бывают и некоторые случаи отказа от покупки жилья. «Например, из-за большой разницы в ценах и отсутствия желания взять ипотечный кредит, - говорит она. - Ситуации, когда денег от продажи жилья не хватает даже на самую скромную квартиру в Москве, не являются редкими. К тому же, на фоне высокой ключевой ставки, люди тщательно взвешивают все «за» и «против», принимая решения об оформлении ипотеки».

Автор: Сугра Гаджиева