Покупка жилья на вторичном рынке: о каких деталях стоит помнить

Покупка жилья — это важный шаг, независимо от схемы, по которой вы приобретаете жилье. Когда вы оперируете большими суммами в сделках, вы подвергаете свои деньги значительному риску. К сожалению, законы почти всегда имеют «белые пятна», а опытные юристы всегда знают о них, и таким образом, ваша квартира может оказаться совсем и не вашей, даже после того, как вы получили права собственности на неё. Покупка жилья на вторичном рынке подтверждает риски, о которых нужно знать при вложении большой суммы.

Надо отметить также, что любые схемы покупки недвижимости в России — это сложная категория гражданско-правовых отношений. Почему так сложилось? Квартиры надо проверять на предмет «чистоты», сами этапы, сроки и механизмы сделки не совершенны, юридическая сторона вопроса также «хромает» и, конечно же, мошенники никогда не упустят шанс воспользоваться крупным оборотом вашей сделки.

Какие же риски могут сопровождать покупку квартиры на вторичном рынке? Предлагаем условно разделить их по группам:

 Юридические

 Технические

 Проблемы с безопасностью

К юридическим проблемам относится та самая «чистота» квартиры, которую вы приобретаете. Пожалуй, это один из самых серьезных рисков, он чреват потерей права собственности на вновь купленные квадратные метры. К сожалению, покупатели сейчас не особо подкованы юридически и в очень редких случаях пользуются услугами профессионала, а сложность самой схемы покупки квартиры такова, что без знающего человека тут не обойтись.

Технические проблемы — это само состояние квартиры и документов на неё. Эта категория рисков не так опасна, она не предполагает потерю права собственности, но, согласитесь, мало хорошего в том, что у вас возникнут непредвиденные финансовые затраты на ремонт и т.д.
Безопасность важна для самого процесса оформления сделки, так как, конечно же, покупка жилья — это операция с крупными суммами.

Юридические «подводные камни»

 Продажа квартиры по доверенности или по поддельной документации. Вам необходимо проверить, подлинна ли доверенность, по которой продается квартира. Кто является её настоящим владельцем, жив ли он, не является ли он инвалидом или зависимым, в курсе ли он вообще, что его квартира продается. Кроме этого, доверенность может быть либо просроченной, либо уже аннулированной самим нотариусом, который её выдал.

 Нарушения приватизации жилплощади. К сожалению, в Российской федерации сложились некоторые исторические нюансы, связанные с приватизацией квартир. Так, в 90-х годах нарушения в этом отношении встречались на каждом шагу. По большей части нарушения затрагивают права на собственность несовершеннолетних на тот момент граждан, которых выписывали на время оформления документов. К таким же проблемам можно отнести тех граждан, которые все ещё прописаны в вашей квартире на момент заключения сделки, а выписаться они планируют после вашей покупки.

 Богатая и витиеватая история продаваемой квартиры. Обязательно следует проверить все «руки», в которых побывало право владения квартиры. Если в списке попадется участие организаций, муниципалитета или юристов — будьте на чеку.

 Продажа квартиры, полученной в подарок. И также перешедшей по наследству или договору ренты. Во всех этих случаях существует возможная третья сторона, которая вполне может проявить себя после совершенной вами сделки, причем на совершенно законных основаниях потребовать долю квартиры.

 Продажа квартиры, купленной за счет материнского капитала. Здесь также часты случаи, когда интересы несовершеннолетних не учитываются, а квартира оформляется с нарушениями. Закон требует обязательного распределения долей такого жилья как между родителями, так и между детьми, но многие граждане умышленно обходят этот пункт по причине отсутствующего механизма отслеживания нарушений в этой области.

 Продажа квартиры, когда несовершеннолетний является собственником. Или если в числе владельцев имеется психически нездоровый человек, а также зависимый. Такое лицо по факту не может быть дееспособным в момент покупки вами квартиры, что не противоречит закону, ведь любой гражданин может заключить сделку. Но следует помнить, что такие решения могут быть оспорены в дальнейшем.

 Покупка квартиры, которая находится под арестом, в залоге или право на её владение рассматривается в суде.

 Покупка квартиры, среди собственников которой есть пропавшие без вести, а также тюремные заключенные или военнослужащие. Любой человек, прописанный на жилплощади, сохраняет за собой право в ней и жить. Причем о наличии этих людей вы можете узнать не сразу, а получить уже готовое решение суда по этому поводу задолго после сделки. Даже в том случае, если вам было показано письменное согласие на продажу и отказ прописанного жильца от претензий на квартиру или её часть, суд может решить иск не в вашу пользу.

 Квартира, которая была куплена прошлыми владельцами в браке. Семейный кодекс говорит, что нажитое в браке имущество — это общая собственность супругов, и, таким образом, все манипуляции с ней — это тоже дело общее. Если вы покупаете такую квартиру, то следует заверить у нотариуса разрешение второго из супругов на продажу. К сожалению, об этом мало кто из покупателей знает.

 Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей). Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Но почти всегда это сделать сложно, и мало кто из продающих готов заниматься этим вопросом.

 Продажа по поддельным личным документам. Даже и такое может быть, что паспорт продавца может оказаться поддельным либо же краденым.

 Продажа квартиры в доме, указанном на расселение. Здесь не всегда может стоять вопрос в том, что продавец обманывает вас. Не редки и случаи, когда бывший владелец квартиры сам не знает о том, что дом стоит в очереди на расселение.

Технические проблемы

Административные штрафы и дорогостоящий долгий ремонт - это то, чем может обернуться покупка, если вы не обратите внимания на техническое состояние квартиры. Даже если она вам очень понравилась, не спешите подписывать договор, пока не будете уверены в следующих пунктах:

 - Обязательно проверьте состояние всего дома, где находится выбранная квартира. Обратите внимание на подъезд, подвал и чердак.

 - Немаловажным в вашей жизни окажется и банальная чистота подъезда, территории вокруг дома, системы для выбрасывания мусора.

 - Обратите внимание на сырость в доме и квартире, вы не должны обнаружить грибка и плесени.

 - Чтобы оценить состояние всех инженерно-ресурсных систем, вам, скорее всего, придется прибегнуть к помощи специалиста, так как электрика, водопровод, отопление — это одни из самых дорогостоящих пунктов ремонта, если вдруг они окажутся не в порядке.

 - Чуть менее важно, но все же значительно — это вид из окон и направление окон. Не забывайте, что от этого будет зависеть освещение и температура в квартире, а следовательно и затраты ресурсов на её обогрев или охлаждение.

 - Не рассчитывайте, что сможете перепланировать квартиру по вашему желанию — зачастую это крайне трудоемко и длительно, поэтому постарайтесь сразу выбрать квартиру с максимально подходящей планировкой.

 - Если на выбранной жилплощади уже сделана перепланировка, то обязательно убедитесь, что она была проведена законно. Попросите у нынешнего владельца все необходимые документы на этот счет. Не забывайте, что незаконная перепланировка — это административное правонарушение, которое в отдельных случаях несет за собой либо огромный штраф, либо вообще лишение вас права собственности. Надежда на то, что вы сможете доказать, что перепланировка была сделана предыдущим её владельцем крайне мала, фактически, это не возможно.

 - Посмотрите на своих будущих соседей. Они должны быть близки вам по духу, тогда атмосфера в доме будет мирной и комфортной.

Безопасность оформления сделки

 - Не соглашайтесь на указание в договоре суммы сделки меньше, чем она есть на самом деле. Продавец вполне может попросить вас указать там сумму, например, в которую квартиру оценило БТИ. Но так делать не стоит по нескольким причинам: 1. По закону вам должны вернуть часть стоимости квартиры в виде имущественного вычета. Об этом говорится в ст.220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). 2. Если по каким-то причинам вам придется обратиться в суд по факту заключения сделки, то такая купля-продажа, где сумма в договоре была указана не верно, может вообще считаться недействительной. 3. Если вдруг вам придется расторгнуть договор и прекратить покупку квартиры, то вернуть вы сможете только ту сумму, которая указана в документе.

 - Покупка через агентство недвижимости обычно гораздо безопаснее, нежели самостоятельная сделка, но в случае такой покупки обязательно обратите внимание на прописанные в договоре обязанности риэлтора, а также его ответственность при разного рода форс-мажорах.

 - Безналичный расчет всегда является более безопасным способом передачи крупных сумм денег. Кроме этого, в банках существует такая удобная схема, как аккредитив. Действует она примерно так: на имя продавца открывается специальный счет, покупатель перечисляет на него полную сумму по договору купли-продажи, но продавец будет в праве использовать деньги только после того, как предоставит необходимые документы о том, что сделка состоялась и квартира перешла в собственность покупателю. Нюансы вам подскажет выбранный вами банк.

 - Если у вас нет возможности безналичного расчета, то рекомендуем воспользоваться также услугами банка, а именно банковской ячейки. Схема работы такой ячейки близка к безналичному аккредетиву, но её удобство ещё в том, что стороны договора могут сами выбрать те условия, которые им приемлемы (для открытия или закрытия ячейки в нужный момент) и подогнать схему «под себя».

 - Помните, что аванс и задаток — это совершенно разные с юридической точки зрения понятия. Аванс — это то, что вы сможете вернуть в случае неудачной сделки. Задаток — это более сложный в правовом отношении механизм, здесь будет решаться судом, кому перейдут деньги в случае расторжения договора и прекращения сделки.

Автор: Анна Антропова