Выгоднее сдавать, чем продавать?

Еще совсем недавно рынок аренды жилья был не особо привлекателен. Но ситуация изменилась, когда рост цен на недвижимость стал заметно обгонять рост доходов населения. Недоступность для многих даже с помощью ипотеки покупки своей квартиры, снова привела людей к мысли, что выгоднее снимать жилье. А закон рынка неизменен везде: чем больше спрос, тем выше цены.

- Думаю, что рост цен на аренду жилья до конца 2008 года, - считает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, - составит не менее 17% (в прошлом году он был 14%). Уже в августе мы заметили на рынке аренды заметное оживление. Начинается учебный год, приехали студенты, которые озабочены поиском квартир. С началом делового сезона приступили в работе приглашенные из регионов специалисты, которые тоже нуждаются в отдельном комфортабельном жилье. А вернувшие с дач пенсионеры, свои квартиры уже не сдают. Поэтому с уменьшением предложения и увеличением спроса, хозяева естественно повышают и цены. Сегодня уже однокомнатную квартиру на приличном расстоянии от метро трудно снять за 25 тысяч рублей.

Спрос действительно высокий, но цены может сбить то обстоятельство, считает вице-президент РГР Константин Апрелев, что многие владельцы квартир, видя интерес к аренде, будут не продавать свои квартиры, а сдавать. Они начали понимать, что недвижимость стала приносить доход, поэтому и смысла нет пока ее продавать. Когда год назад доходность от аренды была 3-4%, то это было не интересно. Получалось, что доходность была ниже, чем ставки депозитов. И поэтому был обозначен отток денежных средств из аренды. Инвесторы искали другие, более выгодные пути вложения своих средств. Сегодня они снова стали сдавать свои квартиры. И это может притормозить рост арендных ставок. А пока ситуация благоприятная и хозяева стараются повыгоднее сдать свою квартиру.

Что почем?

- Средняя стоимость найма квартир эконом-класса, - отмечает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, - изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры подорожали  на 11,27%; двухкомнатные квартиры - на 10,12%; трехкомнатные -  на 26,68%. По сравнению же с августом 2007 года средняя стоимость найма квартир экономкласса также изменилась. Однокомнатные квартиры за это время подорожали на 32,5%; двухкомнатные  - на 27,56%; трехкомнатные - на 28,29%.

С августа 2007 года наиболее сильно подорожали однокомнатные квартиры в СВАО (44,1%), СЗАО (41,9%) и ЦАО (40,1%), двухкомнатные в ЮЗАО (44,1%) и ЦАО (40,0%) Также следует отметить практически полное исчезновение предложения трехкомнатных квартир экономкласса (по ценовому признаку).

В сегменте дорогих квартир, класса «бизнес» и «элита» наибольший рост в июле показали однокомнатные квартиры, они  подорожали на 14,64%. Двухкомнатные квартиры также подорожали – на 13,49%.  Средняя стоимость найма трехкомнатных  и многокомнатных квартир, напротив, в августе немного сократилась. Трехкомнатные квартиры по сравнению с июлем стали дешевле на 17,56%, многокомнатные – на 10,57%.

Предложения меньше - спрос выше

В конце июля – начале августа наблюдалось снижение объема предложения квартир всех ценовых диапазонов. При этом следует отметить увеличение спроса, который в результате превысил предложение по всем ценовым категориям за исключением самых дорогих квартир, арендной стоимостью от $3000 в месяц и выше.

Наибольшим спросом, по мнению Жуковой, летом пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в диапазоне от $1000 до $3000  в месяц. В этом же ценовом диапазоне отмечается максимальный спрос.

Также повышенным спросом пользуются квартиры стоимостью до $1000 в месяц, предложение же в данном ценовом диапазоне минимально. Обратная ситуация наблюдается в ценовом диапазоне от $3000 в месяц.

Загород тоже в цене

Спрос на загородное жилье к концу лета, по мнению аналитиков, сокращался. А вот количество предложений, хоть и не существенно, но увеличилось. В итоге предложение превышало спрос повсеместно. Исключение составили лишь дома стоимостью аренды от $1000 до $3000 в месяц.

- Но даже при росте числа предложений средняя стоимость найма объектов загородной недвижимости в летний период, - считает Мария Жукова, - увеличивалась по всем направлениям, кроме Севера (-0,8%), Северо-востока (-9,6%) и Юго-востока (-15,2%). Арендные ставки увеличивались на Востоке на 2,7%, Юге на 15,3%, Юго-западе на 9,6% , Северо-западе  на12,4%. Но больше всего ставки выросли на Западе  - на 24,7%.

В результате самые дорогие коттеджи предлагались на Западе по 11 477 долларов в месяц. Второе место по стоимости найма заняли  Южное и Юго-западное направления. Коттеджи там сдавались за  $7925 и $7262 в месяц. Самое доступное загородное жилье можно было снять на Северо-востоке  по $ 3568 в месяц.

Налоги надо платить

Сдавая квартиру в аренду, хозяева порой забывают платить налоги. Между тем, налоговики не дремлют. Они ищут разные пути, чтобы заставить наших граждан уважать закон. Правда, результаты пока невелики. «И только собственники дорогостоящих апартаментов понимают, что они быстрее попадут в поле зрения налоговых органов. - говорит руководитель департамента аренды корпорации «Рескор» Ольга Владиславлева, - стараются не нарушать закон. Кроме того, очень часто дорогие квартиры снимаются для своих сотрудников иностранными фирмами – в этом случае деньги проводятся через бухгалтерию, и утаивать их совершенно невозможно».

В сегменте же эконом-класса число платящих налоги, по мнению риэлторов, минимально. Их практически нет, можно говорить о единицах процентов или даже о долях процента. Помимо того, что собственники таких квартир надеются, что их не поймают, свою роль играет и то, что доходы от аренды минимальны – если сравнить их со стоимостью квартиры и подсчитать, сколько можно получать с такой же суммы на банковском депозите.

- Кроме того, бороться с теми, кто не платит налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду, пока довольно сложно, - говорит вице-президент компании «Бест» Михаил Гороховский. – Инструментов, когда бы налоговики заставили хозяина квартиры платить налог, очень мало. И пока между арендатором и арендодателем не произойдет конфликта, ничего не выявить. А вот если они поругаются между собой и арендатор напишет заявление в налоговые органы и приложит к нему расписку о том, что хозяин квартиры получил от него за наем такую-то сумму, вот тогда дело закрутится. А так хозяин квартиры может сказать, что это клевета и на него просто наговаривают те же соседи из зависти.

На Западе платят все

Или почти все. К примеру, арендатор в США, отмечают аналитики, отвечает только за свои коммунальные платежи (телефон, газ, свет). А вот собственник квартиры отвечает за налог на недвижимость (по кадастровой стоимости) и оплату по содержанию квартиры (например, в кондоминиуме – мест общего пользования). Кроме того, собственник несет прямую ответственность за любые неполадки, которые могут произойти: водопровод засорился, окно треснуло, посудомоечная или стиральная машина сломалась и т.д. и т.п. Но в конце налогового года он имеет полное право списать все эти траты со своих налогов. Плюс, хозяин квартиры может списать любые траты на ремонт (что является немаловажным расходом при смене квартирантов), комиссию риэлтора  и даже амортизацию самой собственности.

Также сюда можно отнести и любые другие затраты, связанные с арендой. Например, если ваша собственность находится в одном городе, а вы проживаете в другом, то вы можете списать стоимость авиа-билета и все остальные расходы, связанные с поездкой. При таком отрегулированном механизме никто из сдающих квартиры в наем не видит смысла укрываться от уплаты налога с аренды. Но даже если он это сделать захочет, то практически не сможет. Потому что все операции в Штатах осуществляются через банк. А как только мы говорим о банковской операции, то это автоматически означает прозрачность всего предприятия. Кроме того, последствия укрытия налогов там очень сильно перевешивают сэкономленные средства: вас обяжут выплатить не только налоги, но и штраф, а можно угодить и за решетку.

Налог можно уменьшить

Налог от сдачи квартиры в аренду и у нас можно уменьшить. Как? Да очень просто. Как считает Михаил Гороховский, людей могут платить только 6%, а не 13, если они оформятся как юридическое лицо, то есть станут индивидуальными предпринимателями. Только вот наши граждане даже этого делать не очень хотят. Многие москвичи просто ни под каким предлогом не хотят попадать в поле зрения налоговых органов. Но наверняка, в ближайшие годы ситуация изменится и власти серьезно возьмутся за граждан. Есть информация, что депутаты могут принять закон, когда санкции за не исполнение его будут такими, что скрываться от налоговиков будет не в интересах владельцев сдаваемых квартир. К примеру, арендатор на основание заключенного договора и без ведома хозяина сможет зарегистрироваться на определенное время в арендуемой им квартире. И тогда арендодателям, хотят они этого или нет, налог от аренды придется платить. Наверняка, законом будет дано больше полномочий и налоговым органам, чтобы у фискалов появился стимул для выявления злостных неплательщиков.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН