Берем ипотеку?

О существовании ипотеки сегодня слышал практически любой россиянин. Кто-то об ипотечных кредитах знает больше и даже пытается примерить на себя, а кто-то имеет об этом пока поверхностное представление. Но когда приходит время приобретать квартиру с помощью ипотечного кредита, то любая семья задается вопросом: с чего начать? 

- И первое, что приходит в голову потенциальному заемщику - обратиться в банк лично. - говорит коммерческий директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Николай Тюленев. – Тем более, что на интернет-сайте любого банка можно найти информацию о предлагаемых ипотечных программах и контактные телефоны кредитных менеджеров. По этим телефонам вы можете записаться на консультацию к кредитному менеджеру заинтересовавшего вас банка. В ходе беседы специалист произведет «беглую» оценку предоставленных вами документов (их длинный список вы также можете найти на сайте банка). И если ваше кредитное досье не вызовет сомнений, то менеджер даст вам предварительное одобрение на получение кредита с указанием приблизительного его размера. В этот момент многие потенциальные заемщики уже считают вопрос с банком решенным. Увы, это совсем не так и радоваться преждевременно. Думаю, что банковский служащий проинформирует человека о том, что окончательное решение по кредиту банк примет после успешного прохождения так называемого андеррайтинга – проверки платежеспособности и благонадёжности клиента. И только  по результатам такой проверки (клиент предоставляет банку данные о себе и членах своей семьи) вы получаете  уведомление  о положительном или отрицательном решении банка.

Казалось бы, чего проще! Из списка расходов можно смело вычеркивать вознаграждение ипотечного брокера. Мол, мы и сами с усами, справимся без посторонних. Однако не торопитесь, такая простота может быть обманчива. Отправляясь в банк самостоятельно, вы рискуете столкнуться с целым рядом сложностей, предвидеть которые человеку «непосвященному», разумеется, трудно.

Банк выбрать непросто

Выбирая банк вы, наверняка, будете отталкиваться от размеров предлагаемой процентной ставки. При этом, скорее всего, не принимая в расчет  другие, не менее важные параметры: требования, предъявляемые  к потенциальному заемщику, способу подтверждения его доходов, характеристикам приобретаемой недвижимости, дополнительные комиссии банка (не всегда заранее очевидные), сроки рассмотрения заявки, и, наконец, саму возможность получения кредита. «Не секрет, что существуют банки, в которых ипотечное кредитование является всего лишь «побочным»  продуктом, призванным визуально расширить ассортимент предлагаемых программ, - поясняет Николай Тюленев, - то есть создать видимость полного спектра услуг. В реальности же получить ожидаемый кредит в таком банке практически невозможно, вы только потеряете время, либо предложенная сумма кредита окажется заведомо мала.

К тому же не стоит забывать, что значительная доля успеха при покупке квартиры с использованием ипотечных средств – в отлаженном механизме проведения самой сделки. Опытные риэлторы обходят стороной многие банки, в которых проведение ипотечной сделки заведомо сопряжено с неоправданно большими временными, материальными, психоэмоциональными затратами. Кроме того, вам необходимо будет найти для продавцов будущей квартиры весомые аргументы, которые продадут квартиру именно вам, а не кому-то другому.

И хотя все параметры кредитов, а уж тем более критерии андеррайтинга, публикуются банками на Интернет-сайтах , но, как считает руководитель отдела вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко, банки порой о многом умалчивают. Их задача - получить клиента, если, конечно, он подходит по всем параметрам. И когда, в процессе оформления сделки, он вдруг узнает о дополнительных расходах, то не каждый способен повернуть назад.

Не совсем согласна с ним советник по cвязям с общественностью Городского ипотечного банка Екатерина Правдина. Она считает, что в их банке немного жестких формальных обязательных требований к клиентам, поэтому они об этом никогда не умалчивают. Эти требования таковы:

- возраст: от 21 до 55 лет на момент подачи заявления на кредит, и не

более 65 лет на дату погашения кредита;

- минимальный общий трудовой стаж 12 месяцев, в том числе не менее 4

месяцев на последнем рабочем месте;

- официальное трудоустройство.

А вот наличие гражданства, постоянной регистрации в городе получения кредита не являются препятствиями для получения кредита в нашем банке.

Остальные требования носят скорее желательный характер и ни в коем случае не означают автоматический отказ, если эти требования не будут выполнены. К таким необязательным требованиям относятся:

- Высшее образование, а также дополнительное образование (МБА, курсы и

т.д.);

- Опыт работы клиента в данной отрасли / в данной компании;

- Отсутствие частой смены мест работы;

- Наличие карьерного роста и т.д.

С брокером все же надежнее

Ипотечный кредит можно взять и самому - пойти лично в банк и подать заявку. Но все же, по мнению аналитиков рынка, с профессиональным помощником - ипотечным брокером - надежнее, спокойнее и безопаснее. «Главной услугой ипотечного брокера, - говорит Николай Тюленев, - является разработка персональной кредитной линии с учетом ваших индивидуальных потребностей и возможностей. Опираясь на свой профессиональный опыт, он решает задачу оптимизации этих, зачастую конфликтующих составляющих (что делать, мы часто хотим больше, чем можем…). Брокер предлагает наилучший кредитный продукт и банк, работающий эффективно и наверняка. А самое главное, ипотечный брокер предложит вам значительные преференции по процентным ставкам, что позволит вам рассчитывать на большую сумму кредита (т.е. купить лучшую квартиру), либо значительно уменьшить платеж по кредиту. Так преференция даже в 0.5% при сумме кредита 5 млн.рублей (минимальный размер кредита для покупки однокомнатной квартиры в Москве, если вы не обладаете большим первоначальным взносом) сроком на 20 лет даст экономию в 350 тыс. рублей (что с лихвой покрывает расходы на оплату услуг брокера), либо увеличит на эту сумму размер кредита. В любом случае вы остаетесь в значительном выигрыше, экономя при этом свое время, силы и нервы».

«Кстати, наш банк, - говорит Екатерина Правдина, - обслуживает как клиентов, которые обращаются к нам напрямую, так и клиентов, которые поступают к нам от ипотечных брокеров. Если человек изучил рынок и понял, что в нашем банке для него лучшее предложение, то мы рады его обслужить.

К ипотечным брокерам, как правило, обращаются клиенты, у которых нет времени или желания самостоятельно изучать рынок и подбирать наиболее подходящий для него ипотечный продукт, либо есть сложности с самостоятельным получением кредита. Соответственно профессиональные ипотечные брокеры, проанализировав информацию о данном клиенте, могут быстро понять, какой банк сможет предложить для данного конкретного клиента оптимальные условия. Например, в нашем банке, идеальные клиенты - это люди в возрасте 25-45 лет, которые работают по найму, могут документально подтвердить свои доходы и хотят получить кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке или на различные потребительские цели под залог уже имеющейся в собственности квартиры.

Документы по таким клиентам многие брокеры передают именно в наш банк, т.к. мы можем предоставить для них одни из самых привлекательных условий. И здесь помощь ипотечного брокера может оказаться незаменимой.

Слов нет, работать с брокером удобнее, но, прежде чем к нему обратиться, поинтересуйтесь, насколько он квалифицирован, имеет ли сертификат, опыт работы. А говорю я это для того, чтобы люди потом не сетовали на то, что им не дают кредита ни в одном банке.  Просто было немало случаев, когда «черные» брокеры подделывали справки о доходах и другие документы. Зная технологию и требования банков, это им удавалось сделать, порой даже человек проходил андеррайтинг и получал ипотечный кредит. Но все же в большинстве случаев службы безопасности выявляла обман и кредита человеку не давали. Но это еще полбеды. Главная проблема для него была впереди. Обманщика вносили в черный список и навсегда закрывали ему доступ к кредитам в любом банке. Так что, прежде чем воспользоваться услугами частного брокера, который сулит вам златые горы, крепко подумайте.

Документы – это важно

Как уже было замечено, список справок  и документов, необходимых для предоставления в банк, весьма пространен. Требуется определенная квалификация в подготовке пакета документов, чтобы исключить вероятность отрицательного решения банка на основании формальных признаков: некорректно заполненная анкета, ошибки в документах, иногда не замечаемые годами. «Так, одна женщина 5 лет имела паспорт, в котором стояла неправильная дата рождения, - приводит пример Николай Тюленев, - а у другого заемщика грубая ошибка была выявлена в трудовой книжке. Кстати сказать, попади эти документы напрямую к аналитикам банка, то возможность получения кредита оказалась бы под вопросом, т.к. подобные «опечатки» могут быть расценены как заведомо ложная информация, предоставленная заемщиком, что приведет к необратимому отказу банка в предоставлении кредита».

Большое количество серьезных ошибок выявляется в документах, подтверждающих доход заемщика по вине неопытных или невнимательных бухгалтеров, что также приводит к отказу со стороны банка.

«В нашей практике и такой случай, - добавляет Екатерина Правдина. - Одна заемщица при подаче заявления не указала судимость. При проверке удалось выяснить, что она была судима за мошенничество (по поддельным документам поступила и окончила институт). В базе данных МВД данные о судимости заемщика отсутствовали (данные скорее всего были изъяты за взятку). В кредите ей было естественно отказано».

Время – деньги

В условиях сегодняшнего непрестанно растущего рынка жилья эта поговорка имеет самый «зловещий» смысл. Для успешной покупки квартиры по ипотеке необходимо, чтобы от момента принятия вами решения воспользоваться ипотечным кредитом до получения одобрения банком вас как заемщика, прошло как можно меньше времени. Как показывает практика, ждать решения банка приходится от двух недель до полутора месяцев! И если оно окажется отрицательным, вам придется начинать все сначала в другом банке, даже не зная причины отказа. Вы теряете время, а цены растут… «И вот здесь, - советует Николай Тюленев,- очень пригодится опытный ипотечный брокер, который сократит время ожидания до 3х-5ти дней, заранее оценит вероятность положительного решения, подготовит «запасной вариант». И здесь нет никакого фокуса – просто брокерские агентства работают на основе партнерских соглашений с большинством банков, достойно зарекомендовавших себя в этом сегменте рынка, а, стало быть, контролируют процесс в режиме «он-лайн», они получают информацию из первых рук.

Квартиру же вам поможет подобрать риэлтор. Только обращаться к нему нужно до, а не после получения одобрения банком кредита. Но риэлторская и брокерская виды деятельности тесно соприкасаются, то в последние годы многим риэлторам пришлось осваивать азы ипотеки. И хотя грамотный специалист по недвижимости тоже может предложить ипотечную консультацию, но очевидно, что выбор программ у брокера шире, а знание предмета – глубже.  В тоже время, работа брокера должна основываться на постоянном мониторинге рынка недвижимости. Отсюда вытекает необходимость тесного сотрудничества этих специалистов на всех этапах осуществления ипотечной сделки: от определения параметров кредита до заключения договора купли-продажи. Поэтому многие ведущие агентства недвижимости  пошли по пути расширения линейки своих услуг и создания отдельных структур - отделов ипотечного кредитования. Работать в одной упряжке довольно удобно. А клиенту это сулит очевидную выгоду – он получает одновременную поддержку двух специалистов, к тому же комплексная услуга стоит значительно дешевле. Для банков такой вариант - тоже несомненный плюс, поскольку содействует оптимизации всего процесса общения с клиентом.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН