«Серые схемы»: не дайте себя обмануть

Приняв решение о покупке квартиры в незавершенной новостройке, многие покупатели оказываются беззащитными перед хитросплетениями долевого участия, соинвестирования, вексельных сделок и других способов привлечения средств на долгосрочное строительство. К сожалению, не все эти способы в равной степени безопасны для покупателя.

Вот краткий перечень схем, которые используются на рынке недвижимости для привлечения средств покупателей.

Договор соинвестирования

Этот договор делает покупателя недвижимости фактическим партнером застройщика. Он вступает в дело и несет все риски, связанные с осуществлением девелоперского проекта. При этом сам покупатель не получает долю рыночной (так называемой рисковой) прибыли, а лишь оговоренную его часть — сумму, равную стоимости квартиры.

На покупателя, согласившегося на заключение такого договора, не действуют законы РФ «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя». Его права и обязанности регулируются законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», что делает соинвестора поневоле более уязвимым, чем обычного покупателя.

Договор переуступки прав требования

Данный тип договора предусматривает выкуп договора долевого участия, заключенного с компанией-застройщиком другим дольщиком на более ранней стадии строительства. Степень рискованности данной схемы для покупателя зависит от первоначального договора долевого участия — если он был заключен в соответствии с законодательством и зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, сделка может считаться безопасной.

Однако, как правило, при применении подобной схемы первые договоры долевого участия оформляются со связанными с компанией лицами и могут содержать ряд отступлений от установленной законом формы, что затрудняет защиту своих прав покупателем такого договора.

Вексельная схема

При использовании вексельной схемы компания-застройщик предлагает купить у нее вексель на сумму, равную стоимости квартиры. При благополучном исходе сделки после завершения строительства компания предложит в счет погашения векселя вожделенный ключ от квартиры.

При неблагоприятном — векселеполучатель не может требовать от компании чего-либо иного, кроме выплаты задолженности по векселю. Если стоимость квартиры за время строительства возросла, покупатель может получить на руки лишь ту сумму денег, на которую он кредитовал застройщика. Требовать от застройщика квартиру он не может, поскольку никаких юридических договоренностей о приобретении квартиры между ним и застройщиком не существует.

Договор предварительной купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры, который многие ошибочно приравнивают к договору долевого участия, на деле является лишь обязательством компании заключить договор долевого участия через некоторое время после начала строительства. Как правило, в этом договоре указываются технические характеристики квартиры, срок заключения основного договора и сумма сделки или же аванса, который должен внести покупатель.

Основная проблема предварительного договора в том, что покупатель, перечисляя деньги, рискует оказаться не единственным претендентом на данную квартиру. Бывали случаи, когда одну и ту же квартиру успешно продавали по нескольку раз. Также договор предварительной купли-продажи оставляет больше лазеек и возможностей подсунуть покупателю другую квартиру вместо той, которая подразумевалась при сделке.

Как избежать «серых схем» и не стать их участником поневоле? Прежде всего, для этого нужно внимательно следить за документами, которые вы подписываете. Договор, который вы заключаете, должен содержать все характеристики квартиры (адрес, этаж, метраж и т.д.), её стоимость (размер инвестиционного взноса) и сроки оплаты, а также данные о сроке завершения строительства и передаче квартиры в собственность покупателя, о санкциях за несоблюдение этих сроков. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только после регистрации договора покупатель может считаться дольщиком, права которого защищены законом «Об участии в долевом строительстве…».