Москва 
Доходные ли они?
Рынок доходной жилой недвижимости начал активно развиваться в постсоветское время. Именно тогда в Москву начали приезжать западные специалисты. Однако не успел новый формат пустить корни, как грянул кризис 1998 года, который повлек за собой отток капитала и топ-менеджеров, который были основными арендаторами доходных коттеджей. Спустя пару лет, в начале 2000 года, стартовал второй этап развития организованной аренды загородного жилья.
Сейчас на рынке не так много доходных поселков, так как это менее выгодный для девелопера вариант вложение денег, нежели строительство и продажа поселка. Прежде чем сдать доходный дом, необходимо закончить все строительные работы по возведению домов и инфраструктуры, в то время как коттеджи можно продавать еще на бумажной стадии.
«Потребность в таких проектах есть. Однако стоит отметить, что сегмент развивается плохо из-за низкой рентабельности подобных поселков, которая находится на уровне всего около 12% годовых. Таким образом, срок окупаемости составляет 10-12 лет, и девелопер трижды подумает, прежде чем вступать в такой проект», - уверен Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Кроме того, арендные проекты сложны по причине целого ряда факторов. «Профессиональная эксплуатация – это очень непросто, издержки, возникающие по истечении срока аренды высоки. Очень высоки требования к местоположению. Высока заработная плата персонала, нужно учитывать все детали, вплоть до интерьеров сдаваемых апартаментов, - уверяет Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». - В случае с арендными проектами главное – не построить, а управлять. Очень важна стратегия. Важно понимать, что необходима управляющая компания. Должна быть выверена юридическая база».
Во время кризиса 2008 года такие проекты вновь оказались под ударом. В это время арендные ставки на загородные дома были значительно снижены. Кроме того, появилась конкуренция со стороны физических лиц, которые решили сдать дом и получить дополнительные средства во время кризиса. Некоторые владельцы арендных поселков начали их продавать.
Владимир Яхонтов отмечает: «Аренда обычно идет следом за продажами. Когда рынок насыщен, владельцы готовы идти на более низкую рентабельность. То есть сначала поднимется рынок продаж, и только затем начнется возрождение рынка арендных поселков. Сейчас существует проблема с девелоперскими проектами на реализацию, и в 2011-2012 году мы столкнемся с дефицитом предложения. И лишь в 2013 году мы сможем говорить о насыщаемости рынка продажи, а, следовательно, и о развитии арендных поселков».
Кому по душе такое жилье?
Кто же они – потенциальные арендаторы таких доходных коттеджей? Как правило, это иностранные специалисты, которые приехали в Россию. Они пока не готовы приобрести здесь жилье, но заинтересованы во временном проживании за городом. Кроме того это квалифицированные специалисты, приехавшие в Москву в связи со сменой работы. Роберт Хайрулин, генеральный директор управляющей компании «АС Менеджмент» отметил: «Проект по созданию доходных домов сегодня приобретает особую актуальность в связи с планами создания в столице Международного финансового центра. Это неизбежно приведет к значительному притоку трудовых ресурсов. Следовательно, возникает вопрос о долгосрочном размещении квалифицированных специалистов на принципах обеспечения комфортного и привычного образа жизни».
Как правило, иностранцы являются долгосрочными арендаторами и снимают коттеджи от полугода до нескольких лет. Правда некоторые заселяются на несколько дней, на время, например, конференций или съездов.
Однако есть среди арендаторов доходных коттеджей российские предприниматели и топ-менеджеры, которые не хотят покупать загородное жилье, но предпочитают жить загородом. Бывает, что арендаторами такого жилья становятся люди, которые хотят приобрести собственное загородное жилье, но пока не определившиеся и желающие попробовать загородный образ жизни для того, чтобы принять окончательное решение.
В итоге можно констатировать, что клиентами доходным поселков Подмосковья являются люди обеспеченные, так как большинство жилья относится к классу deluxe, а арендные ставки находятся в диапазоне 10-15 тыс. долларов в месяц.
Бизнес-класс тоже может быть доходным.
Кроме элитных доходных поселков на рынке столичной недвижимости есть доходные поселки, которые можно отнести к бизнес-классу.
«Рынок арендных поселков невелик, однако спрос на такое рода жилье есть всегда. Первой ласточкой среди арендных поселков был жилой комплекс «Сетунь». Его планируют снести, а освободившуюся землю застроить многоквартирными домами, так как поселок находится в черте города и окружены современной многоэтажной застройкой, а земля в Москве дорогая. Сейчас там находятся таунхаусы с трехуровневыми квартирами, построенных по современным технологиям с использованием сборно-щитовых конструкций. Этот поселок пользовался большой популярностью среди экспатов», – отмечает Владимир Яхонтов.
В 2010 году на рынок доходных поселков вышли татарские застройщики, а именно группа ASG в лице экс-чиновника из Казани Алексея Семина. Компания планирует создать систему московских доходных домов «Рублево-Мякинино».
К концу 2011 года на 3,5 га земли на северо-западе Москвы появится клубный поселок, несколько домов с апартаментами и квартирами-студиями, которые планируют сдавать в аренду за 1 тыс. долларов в месяц. В общем, диапазон арендных ставок в данном поселке будет варьировать от 1 до 8 тыс. долларов в месяц. Наталья Кац, комментируя смелый проект татарской компании, отметила, что местоположение объекта позволяет его продать, если арендный бизнес окажется невыгодным.
Толчком для развития доходных поселков может послужить заявление мэра Москвы Сергея Собинина, что строительство муниципальных доходных домов является одним из самых перспективных направлений развития стройкомплекса Москвы. Он уверен, что «заоблачные» цена на съемное жилье в Москве могут быть значительно снижены после того, как на рынке появятся доходные арендные дома. Согласно планам Министерства регионального развития России, около 20% жилья, вводимого в строй после 2020 года, будут составлять доходные дома.
Сейчас на рынке Москвы и ближайшего Подмосковья уже есть несколько десятков поселков по доходным домам бизнес-класса, которые были построены еще в 90-е годы, преимущественно для иностранцев. Например, «Покровские холмы», «Росинка», «Сетунь».
«Долго ли, коротко ли…»
У доходных поселков есть ряд своих преимуществ. Они располагаются в 10-15 километрах от города. Часто на берегу живописного водоема или леса. Иногда доходные поселки возводят на территории санаториев или пансионатов, которые имеют уже свою развлекательную и оздоровительную инфраструктуру. Проживая в таком жилье, практически исключены проблемы с арендодателем, например, внезапные вечерние посещения квартиры хозяевами, внеплановое или спонтанное повышение арендных ставок, мгновенное выселение из-за приезда знакомых или родственников. Сам застройщик является арендодателем, поэтому все права, обязанности и тарифы прописаны в договоре.
В целом, доходные поселки можно разделить на два вида. Первые – ориентированы на долгосрочную аренду, вторые – на краткосрочную (праздники, корпоративны).
Первая категория доходных поселков, как правило, располагается недалеко от Москвы – 10-20 км, где предлагают для аренды таунхаусы и коттеджи. Например, Pine Forest, «Фоминское», «Совидово», «Росинка», «Сетунь», «Новогородсие березки». Средняя стоимость аренды таких поселков составляет от 15 до 13 тыс. долларов в месяц.
Поселки второй категории отличаются от первой, например тем, что там более развита развлекательная инфраструктура (площадки для тенниса и гольфа, конные прогулки, прокат квадрациклов, гидроциклов, водных лыж, рыбалка, яхтинг), множество ресторанов, SPA-салонов, саун. Они расположены в 50-70 км от Москвы, но для этой категории более важна природа, чем транспортная доступность. К таким поселкам можно отнести: «Завидово», «Яхрома», «Волен», «Нахабино Country Club». Диапазон арендных ставок варьирует от 5 до 40 тыс. рублей в сутки.
В отдельную группу стоит выделить арендные городки, которые находятся на территории лечебно-оздоровительных комплексов: «Жуково», «Усово», «Петрово-Дальнее». Аренда жилья здесь носит сезонный характер, стоимость варьирует от 15 до 20 тыс. долларов в месяц.
В заключении хотелось бы сказать, что, несмотря на разговоры о низкой рентабельности доходных поселков в Подмосковье, они продолжают появляться. Эксперты не исключают возможность, что рынок организованной аренды загородной недвижимости может развиваться в направлении «смешанных» поселков, когда в нем имеют право на существования как коттеджи на продажу, так и на аренду.
Автор Ирина Михайлова
Андрей
Kраснокутский Сергей