Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье

Жилая недвижимость – один из самых популярных источников для капиталовложения. Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве составляет от 4,5 % до 7% годовых, окупаемость – от 8 до 15 лет, в зависимости от класса жилья. Но, как заявляют некоторые эксперты, в скором времени ситуация может кардинально измениться и покупать жилье для сдачи в аренду будет не выгодно. Так ли это на самом деле?

Квартиры под сдачу: выгодно ли быть рантье

Иметь квартиру в Москве и сдавать ее приезжим – мечта многих жителей России. Именно поэтому, поднакопив достаточное количество средств, большинство предпочитает вкладывать их в квадратные метры. Бытует ошибочное мнение, что доходов от сдачи жилой недвижимости хватит на безбедную старость даже детям и внукам. На самом же деле все гораздо сложнее.

Выгодно ли сдавать жилье

Перед тем, как вложить деньги в тот или иной проект, специалисты рекомендуют первоначально высчитать доходность. Только после этого можно будет понять, стоит ли покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Итак, для начала посчитайте, во сколько полностью обойдется вам недвижимость. Речь идет не только о стоимости объекта, но и различных дополнительных тратах (госпошлины, налоги, комиссии и т.д.).

Далее высчитываем коэффициент валового дохода: годовую арендную плату делим на общую стоимость имущества и умножаем на сто процентов. К примеру, квартира обошлась в итоге в 7 миллионов рублей, сдавать вы ее сможете за 35 тысяч рублей (420 тысяч рублей в год). Уравнение выглядит так:

(420000/7000000) х100 = 6

Таким образом, доходность составляет 6 % без учёта расходов. На первый взгляд кажется, что это выгоднее, чем вкладывать деньги под проценты в банк. Но следует понимать, что жильцы могут неожиданно съехать и придется искать новых квартирантов, на что уйдет не один месяц. Также может понадобиться понадобится обновить ремонт, купить новую мебель и технику взамен старой и испорченной. И не забывайте про 13 % подоходного налога физлица, а также налог на имущество (0,1-0,3%).

Следующий шаг – посчитать окупаемость. Разделите стоимость имущества на годовую арендную плату: в нашем случае 7000000 рублей на 420000 рублей. Выходит, что на возврат вложенных средств у вас уйдет 16 лет и 6 месяцев без учёта дополнительных расходов.

Считается, что если последний показатель не на много превышает пятнадцать лет, покупать квартиру для сдачи в аренду выгодно. Если срок окупаемости больше двадцати лет, лучше рассмотреть другой вариант для инвестирования. Двадцать пять и более – убыточный проект. С другой стороны, жилье всегда будет в цене. Вложив 7 миллионов рублей, через пять-десять лет недвижимость можно будет продать за 8-10 миллионов рублей. Это с учетом того, что в стране не будет серьезных проблем с экономикой и рынок недвижимости серьезно не просядет.

«Но не все вкладывают деньги для получения прибыли. К примеру, имея собственное жилье, можно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее (но только с разрешения банка), чтобы быстрее выплатить долг. Отличный вариант для тех, кто живет с родственниками или покупает недвижимость для своих детей», – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Где и какое выгодно покупать жилье

Эксперты утверждают, что Москва – не самый лучший город для вложения в квадратные метры. И это несмотря на то, что арендная плата здесь самая высокая по России. Согласно полученным данным, средняя доходность по столице составляет 4,8% годовых, окупаемость – 20 лет. Самые малодоходные квартиры находятся в старых домах, расположенных в спальных районах. Выгоднее покупать недвижимость в новостройках в Новой Москве (доходность – семь процентов, окупаемость – тринадцать лет).

Тем же, кто решил купить жилую недвижимость для сдачи в аренду, следует рассматривать объекты в домах экономкласса, расположенных не более чем в 10-15 минутах ходьбы от метро или станции электричек. Если это вторичное жилье, там уже будет какой-никакой ремонт. Многие продают квартиры с техникой и мебелью, включив все это добро в первоначальную стоимость.

«Важно определиться с целевой аудиторией. Ошибка многих потенциальных арендодателей – покупка квартиры «под себя», т.к. в том районе и той планировки, которая нравится им. Какой бы шикарный вид из окна не открывался и дизайнерский ремонт не был, жилья не снимут, если оно находится далеко от метро или станции. Идеальный вариант – в пределах Третьего транспортного кольца, в непосредственной близости от бизнес-центров и деловых комплексов. Подмосковье лучше не рассматривать, т.к. приезжие сразу стремятся снять что-нибудь подороже, но в столице. Что касается площади и количества комнат, то следует брать «однушки» до 35 кв.м. и «двушки» до 50 кв. м. », – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Стоит ли рассматривать эксклюзивное жилье под аренду? Лофты, мансарды и т.п. варианты пользуются популярностью среди обеспеченных иностранных гостей. Но стоит ли овчинка выделки? Средняя цена двухкомнатного лофта в Москве – 35 млн. рублей. Сдавать можно за 120 тысяч рублей в месяц. Итого, доходность – 4 %, сроки окупаемости – 25 лет. Основная проблема в данном случае – найти арендатора.

Если речь идет о студентах или трудовых мигрантах, им не важен ремонт. Главное – наличие кровати, стиральной машины, посуды. За кондиционер и посудомоечную посуду они вряд ли будут согласны платить дополнительно по 2-3 тысячи рублей в месяц. Семейные пары с детьми рассматривают обычно двухкомнатные квартиры, расположенные в непосредственной близости от детских садов или школ.

Квартирантам обычно все равно, вторичное это жилье или первичное. Арендная стоимость зависит не от возраста дома, а, как было сказано выше, от местоположения и наличия развитой инфраструктуры. Разница для будущего арендодателя в том, что «вторичку» можно будет сдавать сразу, а «первичка» на нулевом этапе строительства стоит на 20-30 % дешевле.