Деньги в стены: разумно ли в кризис приобретать недвижимость

Ситуация с падением цен на нефть и коронавирусом заставляет людей волноваться и даже паниковать. Чтобы не потерять деньги от инфляции и других негативных факторов, лучшим решением является вложение в недвижимость.

Купить и озолотиться

Подогревают желание приобрести недвижимость и слухи о будущем кризисе, постоянные разговоры о предстоящем поднятии цен застройщиками. Настораживает и увеличение налога с процентов, если ваш вклад превышает 1 млн рублей.

Данные сведения убеждают, что приобретение квартиры будет верным методом спасти «свои кровные» от тотального падения курса рубля, а при выгодном вложении – даже заработать.

Чтобы не только спасти деньги, но и заработать, объект должен быть ликвидным. При этом необходимо, чтобы соблюдалось условие: его впоследствии можно легко продать или сдать в аренду для получения долгосрочной прибыли.

Специалисты говорят, что неблагоприятные явления, наблюдающиеся на рынке недвижимости, только начинаются. Никто точно не предскажет, насколько затянется кризис, а большинство людей видит верхушку айсберга.

В случае приобретения недвижимости эксперты советуют тщательно подходить к анализу факторов, особенно к финансовой стороне. Так как предсказать, как долго будут наблюдаться неблагоприятные финансовые явления, – сложно.

Однако, большинство экспертов склоняются к следующему: если вы хотите сохранить сбережения, то лучшим вариантом будет при наличии минимальных средств приобрести однокомнатную или квартиру-студию.

Если вложить 3 млн руб., можно купить студию недалеко от Москвы, к примеру, в Люберцах. Площадь, конечно, небольшая (есть варианты от 20 и до 30 кв.м.), но зато недалеко от метро «Лухмановская».

Другие специалисты считают, что выгодным вариантом будет покупка апартаментов в Москве. Площадь будет совсем мизерная (от 9,6 и до 15,5 кв. метров), зато цены достаточно демократичные – 2-3 млн руб.

Для удачного вложения денежных средств у людей есть две наиболее выигрышные стратегии:

1. Приобретение квартиры в новостройке «на уровне котлована» для последующей перепродажи.
2. Покупка на вторичном рынке (можно и в построенной новостройке) для сдачи квартиры в наем.

Купить жилье для дальнейшей перепродажи становится все сложнее. Цены на квартиры выросли, поэтому и порог входа значительно сузился.

Выгодный вариант – это сдача купленной квартиры в аренду. Несмотря на то, что посуточно сдавать выгоднее, придется избегать простоя помещения. Поэтому долгосрочная аренда также является неплохим вариантом.

Рассчитать и получить точные цифры доходности от вложения денежных средств в жилье – сложно. Существует огромное количество факторов, которые могут препятствовать этому (экономическая и политическая ситуация в стране, локация расположенной квартиры и т.д.).

Сосредоточиться на новостройках

Купить квартиру в новостройке — хороший вариант, считают аналитики. Важно только учитывать то, как долго будет строиться объект, удаленность от метро, локация объекта — все факторы могут сильно повлиять на прибыль от вложения.

За 2019 год из 27 строящихся новостроек «на уровне фундамента» спустя полгода в 14 из них доходность стала больше 10%. В других 5 рост был не таким большим (в среднем от 5 до 11%). Только в нескольких доходность не превысила 6%.

Такие показатели говорят о том, что существующий устойчивый миф о нецелесообразности покупки в новостройках, в условиях кризисных явлений вполне оправдан. Доходность от таких вложений немногим больше, чем от банковских вкладов, а риски при покупке увеличиваются. Ведь необходимо учитывать репутацию застройщика, а после покупки предстоит поиск надежного арендатора или человека, снимающего жилье.

Если недвижимость стоит дороже, значит она выгоднее?

При больших суммах на приобретение увеличивается и выбор предложений. Это уже будут новостройки в спальных районах в пределах МКАД, проекты, в которых можно поучаствовать, уже будут на приличной стадии готовности. Получить значительную прибыль будет не так просто, но это позволит значительно снизить ситуации «недостроя» и в ближайшие сроки получать прибыль от построенного объекта.

Новостройки с развитой инфраструктурой (дороги, торговые центры) покупать более выгодно. Их можно перепродать по более выгодной цене после «получения ключей».

Но так как и цены на такие объекты достаточно высокие, то они не обладают повышенным спросом. Значит, максимальная доходность будет невысока (от 10%).

Неплохим вариантом при наличии 5 миллионов будет приобретение квартир-студий в новой Москве. Близость к метро позволит получить доходность в пределах 8%.

При бюджете от 5 и до 10 миллионов выбор увеличивается. Можно приобрести жилье комфорт класса в большинстве районов Москвы, причем проекты могут находиться в разной стадии готовности. Но так как цены на аренду здесь высоки, то вложить в недвижимость нужно будет много, а прибыль составит 5-6% при окупаемости в 20 лет.

Коммерческая недвижимость

Вложения в жилой фонд не выглядят прибыльными. Впрочем, это отличная мера, если и не получить сверхдоход, то как минимум не упустить вложенные деньги. Поэтому советуем рассмотреть вопрос покупки коммерческой недвижимости. Насколько хорошим вложением будет покупка коммерческой недвижимости на первых этажах домов под развлекательные / обучающие детские центры, коворкинги или бьюти-красоты?

При наличии суммы в 10 млн руб., есть возможность приобрести помещение от 50 и до 100 кв. метров в большинстве новостроек, а потом – сдавать.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что доходность таких вложений будет не больше, чем от банковских вкладов. Как жилая, так и коммерческая недвижимость – это возможность защитить деньги от инфляции, но не больше, так как прибыль для отдельных покупателей не будет слишком велика и составит от 7-9%.

Такие показатели способны перекрыть ожидаемый уровень инфляции, говорит большинство специалистов в области недвижимости.

Вложение в коммерческую недвижимость может быть рискованным шагом. В связи с пандемией коронавируса большинство бизнесменов уйдут с рынка, поэтому сдать в аренду коммерческое помещение станет трудней.

Для получения максимальной выгоды от покупки коммерческой недвижимости нужно правильно выбрать объект вложения. Он должен обладать одним важным свойством — правильной локацией (для бизнеса жизненно важно, чтобы вокруг было много людей).

Сложившаяся сложная ситуация влечет за собой последствия для малого бизнеса: многие мелкие предприятия уходят с рынка. Из-за этого число арендаторов сокращается.

Рынок 2020 года ожидают некоторые трудности. Скачки цен из-за роста иностранных валют, эпидемиологическая обстановка не будут располагать к увеличению сделок в секторе недвижимости.

Ценные бумаги и ПиФы

Ценные бумаги и паевые фонды – это выгодные способы инвестирования. «Точка входа» в этот рынок невелика – 50-100 тыс. рублей. При этом не требуется финансовых знаний – риски на себя берет инвестиционная компания. При этом доходность таких вложений превышает инфляцию и составляет от 13 до 14%.

Чтобы не ошибиться в выборе, стоит учитывать и оценивать риски: насколько надежна управляющая компания, сколько берет комиссионных за управление паем, насколько ценится пай на вторичных рынках, на какой срок можно купить тот или иной пай.

В акции и облигации застройщиков большинство аналитиков не советуют вкладываться. В данной нестабильной экономической ситуации много застройщиков оказывается под высоким давлением. А значит, предполагать, что ценные бумаги строительных компаний будут расти – не представляется возможным.

Хорошим инструментом вложения могут стать облигации, но покупать их стоит исключительно на длительную перспективу, в расчете на получение приличных дивидендов.