Динамика цен и объема предложения вторичных квартир в Подмосковье и Москве

Если еще 2-3 года назад жители Москвы и Подмосковья старались вложить деньги в покупку недвижимости, сейчас же многие боятся рисковать своими финансами и воздерживаются от приобретения квартир. Проблема заключается как в экономической ситуации в стране, так и в нестабильности рубля. Чтобы понять, что ожидает рынок вторичной недвижимости в ближайшем будущем, следует изучить динамику цен и объем предложения.

Как заявляют эксперты, сейчас вторичка не особо пользуется спросом. Рынок недвижимости вообще сам по себе, хоть и держится наплаву, но находится в состоянии практически полного застоя.

Анализ рынка вторичной недвижимости

В марте текущего года объем предложения снизился почти на один процент. В феврале данный показатель достиг -3, 7 %. А вот в январе 2016 года был резкий скачек — плюс пять процентов по сравнению к предыдущему месяцу. Что касается спроса, в марте, точнее во второй половине, он продемонстрировал снижение и упал на целых 5, 5 %. До этого спрос рос и, к примеру, в феврале покупать квартиры на рынке вторичной недвижимости стали чаще по сравнению с январем (стали на 19 процентов).

Что касается стоимости, то с марта также началось падение цен. Так, в октябре прошлого года один квадратный метр в среднем стоил около 208 тысяч рублей, в ноябре — 200 тысяч, декабре — 199 тысяч, в январе — 197 тысяч, в феврале — 203 тысячи (стоимость выросла по сравнению с предыдущим месяцем почти на три процента), в марте — 201 тысячу. В расчет не берется элитная недвижимость.

Если говорить о ценах в долларах, то это 3200 в октябре, 3000 в ноябре, 2900 в декабре, 2500 в январе, 2600 в феврале и 2900 в марте. Таким образом, если в национальной валюте стоимость квадратных метров на рынке вторичной недвижимости снижается (последний показатель — 0, 6 %), то в долларах, из-за падения рубля, растет (10 %).

Почему же вначале года возник такой бум и в Москве, Подмосковье резко начали покупать квартиры, которые сразу же подорожали? Все дело в слухах и опасениях касательно отмены льготного ипотечного кредитования. Как только стало ясно, что в марте эта программа будет продлена еще на год, потенциальные покупатели перестали торопиться.

Вторая причина повышенного интереса — падение рубля. Как только он перешагнул исторический минимум, те, у кого были рублевые накопления, ринулись вкладывать деньги в недвижимость, чтобы не потерять все и сразу. Не растерялись и владельцы валютных депозитов, которым стало выгодно менять доллары на рубли и покупать квартиры. Скажем, те, кто при курсе в 40 рублей мог претендовать на среднюю однушку, после падения нашего рубля до 80 смогли купить довольно неплохую двушку.

Все вышеперечисленные причины сильно повлияли в январе-феврале на спрос, предложение и цены на вторичную недвижимость. Но как только валютный курс более-менее стабилизировался, проект льготной ипотеки продлили еще на один год, все вновь вернулось на свои места, как до нового года.

Торопиться некуда и покупателям, впереди — майские праздники, время отпусков и дачного отдыха. В теплое время года обычно совершается меньше сделок. Как утверждают специалисты, этот год не станет исключением. Уже сейчас средняя цена за квадратный метр в Подмосковье постепенно падает вниз. Поэтому, исходя из тенденции предыдущих лет, ожидать чего-то нового не стоит.

Что ждет рынок вторичной недвижимости

Резкое падение рубля привело к тому, что жители России попросту перестали брать ипотечные кредиты, инфляция также сыграла свою роль в падении интереса к недвижимости. Те, кто ранее рассчитывал приобрести хотя бы однушку на окраине Москвы или в Подмосковье, стараются переждать кризис или вообще больше не могут позволить себе жилье.

На сегодняшний день спрос все же есть, хоть и незначительный, его поддерживают те, кто в свое время накопил денег и хочет вложить свои сбережения в что-то стоящее. Появилось много желающих избавиться от дорогого жилья в пользу более дешевого, в результате чего цены падают.

В столице, в МО, Питере, ЛО и других крупных городах после окончания дачного сезона все же ожидается повышение стоимости на 3-4 процента, но учитывая инфляцию, такое подорожание можно назвать незначительным.

Почему не стоит ожидать обвала? В Москву продолжают прибывать люди в поисках лучшей жизни, поэтому спрос сохраняется, а цены растут. Два года назад в первом квартале стоимость квадратного метра была около 4950 долларов, в прошлом году — 5050, в текущем — около 5500. Таким образом, если сравнивать с предыдущими годами, стоимость недвижимости все же выросла на 15-20 %.

«Следует отметить, что разница между ценовым ожиданием покупателей и продавцов порой достигает 25 процентов – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. – Владельцам квартир приходится идти на уступки, чтобы продать квартиру в Подмосковье. В противном случае выставленный на продажу объект может висеть в «списках» предлагаемой недвижимости не один месяц. Собственники при этом стараются не отступать, если им торопиться некуда».

В «старой» Москве квартиры продаются с большой скидкой, почти 80 % объектов вторичной недвижимости было продано с дисконтом более девяти процентов. Здесь один квадратный метр стоит около 170 тысяч рублей. То же самое происходит и в самом Подмосковье. Но если в январе-феврале продавцы охотно шли на уступки, то сейчас они готовы снизить цену максимум на 3 процента. Ожидать скидку можно при покупке неликвида или очень дорогой недвижимости.

Владельцы собственного жилья не торопятся избавляться от недвижимости и ожидают того времени, когда ситуация в стране станет более стабильной. Зачем продавать то, что приносит прибыль, если вдруг завтра экономика рухнет и вырученные сегодня деньги вообще ничего стоить не будут.

Аналитики заявляют, что падение спроса на вторичную недвижимость и цен — это временно. В скором будущем все станет на круги своя. Ведь экономика нашей страны находится не в столь плачевном состоянии, чтобы пришлось делать скидки на квадратные метры от 10 и выше процентов.

Что влияет на спрос и ценообразование

В большинстве случаев спрос обеспечивается платежеспособностью населения. Как только начался кризис, многим «урезали» заработные платы, доходы жителей Москвы (да и всей России) резко сократились. Ипотечное кредитование замерло, люди не спешат связываться с банками, даже несмотря на льготную программу.

Некоторые пессимисты утверждают, что в 2016-17-х годах произойдет обвал рынка. Специалисты прогнозируют, что в текущем году доходы жителей России еще сократятся на 3-4 процента, поэтому насобирать на квартиру будет гораздо сложнее. В добавок к этому банки ужесточили требования к заемщикам. В текущем году ожидается снижение спроса на кредитование чуть ли ни в два раза.

Для многих покупка жилья — прекрасный способ сохранения капитала. Как только все уже вложили свои финансы, рынок недвижимости встал. Но вероятность полного краха в этой сфере равна нулю.

Что ждет Москву и МО? Многое зависит от настроения потребителей. Сегодня условно можно разделить потенциальных покупателей на тех, кто сначала продает жилье, чтобы приобрести новое, тех, у кого есть финансы, но они готовы подождать с покупкой. Еще одна категория — владельцы валютных вкладов, которые ждут подходящего момента.

Есть еще одна причина, почему рынок вторичной недвижимости переживает не лучшие времена. Речь идет о программе льготной ипотеки и низких ценах на первичку. Некоторым легче внести первый взнос и выплачивать частями до окончания строительства, заплатив при этом 4 миллиона рублей, чем покупать аналогичную квартиру за восемь миллионов.