Доступное Подмосковье стало еще доступнее, но покупатели не спешат вкладывать деньги

Несмотря на то, что цены падают, а количество новостроек растет, как грибы после дождя, жители Подмосковья не спешат покупать недвижимость. И это несмотря на скидки, дисконты, доступные кредиты.

Когда такое было, чтобы квартиру в новостройке мог купить любой человек с доходом, который находится на немного выше среднего уровня. У подмосковной власти такое положение вещей вызывает гордость и повышает самооценку. А вот для застройщиков — это медленная, но верная смерть. В такое доступное жилье каждая компания-девелопер вложила свои средства и многолетний труд не только в надежде вернуть все это обратно, но, чтобы еще и в плюсе остаться. А реальность такова, что недвижимость в Подмосковье «падает».

Чиновники связывают снижение стоимости жилого метра с государственной программой, предоставляющей льготную ипотеку, и высокими темпами возведения жилых объектов. На этот момент по области строится 27 млн кв. метров. Сюда входят только многоэтажные новостройки, другие объекты учтены не были. И это притом, что площадь всего строительства жилого фонда достигает уровня 40 млн кв. метров.

Понятное дело, что никто не стремится ввести в эксплуатацию всю указанную квадратуру, но все же предложение по квартирам в новостройках неуклонно возрастает. Если в том году количество объектов составляло 3,8 млн кв. метров, то уже на этот момент отмечается рост более чем на 25%. Прогнозы мало чем утешают — в дальнейшем эта цифра достигнет почти 31%.

«Того жилья, которое готово впустить новых жителей, хватит на заселение довольно крупного города. Вы только вдумайтесь в эти слова. Заполняемость домов настолько низкая, что эксперты выявили момент отставания въезда новых владельцев в имеющиеся квартиры от ввода в эксплуатацию года на три. Если в ближайшие несколько лет в эксплуатацию не будет сдан больше ни один дом, то на имеющихся метрах можно будет разместить полмиллиона человек минимум. Но застройщики активно заканчивают существующие проекты и начинают новые»,–рассказываетАлексей Шмонов,генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Вопрос рентабельности многим не дает покоя. В идеальной ситуации этот показатель должен составлять 15%, а в нашем случае рентабельность приближается к нулевой отметке. Хорошая рентабельность позволяет девелоперам развиваться в нужном направлении и обеспечивать спокойное состояние всех дополнительных сторон, которые имеют отношение к строительным процессам, пусть и косвенное. Чиновники здесь занимают не последнее место.

А теперь попробуем найти в Подмосковье хотя бы один проект с достаточной рентабельностью и высоким доходом. Это вряд ли нам удастся. Стройматериалы дорожают, система «Платон» вовсю действует, стоимость жилья падает — такова картина для современного девелопера, которому приходится работать с надеждой на более радужное будущее.

Квартиры в Подмосковье покупаются с той же активностью, что и в 2013 году, но если делать расчеты не в деньгах, а в количестве единиц проданного жилья. Стоит перейти на площадь и рубли, картина меняется кардинально.

Покупателя также можно понять, его дела складываются ничуть не лучше. Уровень платежеспособности россиян, проживающих в Московской области, в начале 2016 года снизилась почти на 4%. Большое количество граждан имеют кредиты, число которых превышает показатели по Москве и стране в целом.

Из такого положения вещей застройщики выходили за счет московского населения, которое могло похвастаться высокими доходами. Именно для них создавались новые жилые площади в таких огромных объемах. Население с меньшими доходами вынуждено было перебираться за МКАД. Чтобы коренные жители Подмосковья не испытывали недостатка в новом жилье, в год должно сдаваться в эксплуатацию 3,5 млн метров. В том году застройщики превысили этот показатель более чем в два раза и сдали 8,6 млн метров.

Курс на Москву

Что касается Москвы, то девелоперы стали активно предлагать эконом-жилье и квартиры комфорт-класса. Их стоимость находится на одном уровне с подмосковными предложениями. Это вызвало обратную миграцию населения с области в столицу. При наличии желания купить квартиру в Москве, можно не соглашаться на далекое Подмосковье.

В 2015 году количество проданного жилья в тех объектах, которые находятся за Третьим транспортным кольцом, но не выходят за пределы МКАД, увеличилось практически на 20%. В прогнозах на ближайшее будущее ничего не говорится про завершение этой тенденции. Такие особенности спроса привлекут застройщиков, которые изменят курс с Подмосковья на Старую Москву. Но для этого нужно суметь найти способы и возможности для вхождения на рынок столичной недвижимости.

Некоторые застройщики уже начали мигрировать. Для примера можно взять Tekta Group, которая занялась реализацией проекта на Головинском шоссе. Компания «Мортон» активно реализовывает жилую площадь в Лефортово, а также в Люблино. Выбирает место для своих проектов, а может быть, уже выбрал, «Главстрой Девелопмент» возле метро «Аэропорт», в Кунцеве и в Филях. Сразу четыре проекта были анонсированы группой Inrgad не в Подмосковье, а в старой столице. Сюда же можно отнести и Вадима Мошковича, который отказался от земли за территорией Москвы и теперь подыскивает подходящую площадку в мегаполисе.

Даже скидки не помогают

Хоть как-то удержать спрос на подмосковную недвижимость и реализовать готовые объекты стремятся застройщики. Для этого в ход идут скидки, рост которых заставляет округлять глаза даже опытных экспертов, а они-то успели многое повидать. Весной того года застройщики готовы были предложить до 7% скидки и это было роскошным предложением. Сейчас размер дисконта на жилье за пределами Москвы в среднем находится в районе 10%, может достигать 15%, а в некоторых случаях и вовсе — 20%. Невиданная щедрость со стороны девелоперов.

Хотя ничего удивительного здесь нет. На величину дисконта напрямую влияет расположение жилого объекта и конкуренция в конкретной локации. Если посмотреть в сторону Старой Москвы, то будет сложно найти скидку, достигающую 10%. В то время как в области можно легко снизить стоимость квартиры на 20%, а если выбрать неликвидное жилье в готовых объектах, то скидка возрастает до 25% и даже выше.

Не только скидками заманивают девелоперы потенциального покупателя на свои объекты. Предложения по рассрочке присутствуют во многих компаниях. Они могут быть беспроцентными или долгосрочными. Такая тенденция будет сохраняться еще некоторое время, застройщики станут еще более щедрыми в своем желании вернуть затраченные ресурсы на строительство уже готовых объектов.

Затянем пояса потуже

Чтобы копнуть глубже и получить реальную картину всего происходящего на рынке недвижимости, необходимо проанализировать реальный уровень доходов россиян. Вот как уже полтора года наблюдается постоянное снижение доходов наших граждан. Последняя положительная тенденция наблюдалась осенью 2014 года. В следующем году прирост доходов снизился на 4,3%, а в этом году — еще на 4,9%. Даже те граждане, которые не ощутили на себе негативного влияния кризиса, в 2015 еще были в плюсе, а в 2016 их доходы снизились сразу на 15%.

Не дают повода для радости и показатели инфляции, которые остаются такими же высокими. В этом году ее уровень достиг 7,48%. Доходы падают, цены растут — это приводит к повышению затрат на самые необходимые товары. На первом месте стоят продукты питания, на которые стало тратиться больше. Все остальные расходы уходят на второй план. С начала весны 2016 года удельный вес продуктов питания превысил уровень непродовольственных товаров. В последний раз такое наблюдалось только в 2008 году, тогда доля продуктов находилась на уровне 49,6%, а сейчас этот показатель достиг отметки 50,1%.

Согласно данным опроса ВЦИОМ, 38% семей испытывают нужду в экономии на продуктах питания, оставляя в своем рационе самое необходимое. Дальше — хуже. 30% семей больше не пользуются услугами, которые имеют второстепенное значение. То же самое касается и товаров, без которых можно обойтись. 24% из опрошенных людей не могут своевременно оплатить коммунальные платежи, а 13% отказываются от лекарств, которые были выписаны врачом.

При таком ужасающем положении вещей говорить про накопления на покупку жилья будет неуместно. Даже брать ипотечный кредит не под силу российским гражданам. И те россияне, которые уже оформили ипотеку, в этом году сформировали долг по просроченным платежам в размере 131,2 млрд рублей. В том году аналогичный показатель держался на уровне 96,1 млрд.

Предложения относительно московской первичной недвижимости растет, как говорится, не по дням, а по часам. Вспомним период с 2011 по 2013 года. Никакого ажиотажа не было, про стагнации никто и не задумывался, в столице реализовывалось не более 5 млн метров первичного жилья. Спокойно продавалось и всем хватало. В 2015 году этот показатель уже взлетел до 5,9 млн, а в этом году прибавилось еще 1,2 млн метров.

Потенциальные покупатели имеют большой выбор объектов, не говоря уже за само жилье. А теперь нам вырисовывается следующая схема: платежеспособность падает, объемы предложения растут, стоимость недвижимости также падает, да еще и условия ипотеки становятся более мягкими. Все это вызвало повышение оборачиваемости существующего рынка недвижимости.

Если человек в 2014 году собрал накопления в размере около 4 млн. рублей, то в том же году он мог рассчитывать на средненькую квартиру в не самом близком Подмосковье. А в 2016 году с этими же сбережениями можно рассчитывать на квартиру в пределах МКАД. В кредит можно взять даже неплохую двушку. Ситуация складывается еще лучше для тех людей, которые на эти два года оформили сбережения под хороший процент в надежный банк.

Нельзя ставить в стороне госпрограмму льготной ипотеки, которая также внесла свою лепту в активизацию рынка недвижимости. Правда, этот механизм сработал не совсем так, как планировалось. Сокращение уровня платёжеспособности сделало свои коррективы и создало побочные эффекты вдобавок к искусственному ажиотажу и прогнозируемой исчерпаемости спроса. Просадка рынка могла бы иметь куда более существенный характер, но спасло ситуацию значительное увеличение доступности жилой недвижимости. Ну и опять же берем во внимание ограниченность финансовых возможностей россиян.

Доказательством послужит исследование изменений, которые произошли в структуре заключения сделок. Если взять для сравнения два периода: до кризиса и после него, то можно наблюдать сокращение количества покупателей, которые располагают свободными финансами, ровно наполовину. Количество альтернативных сделок возросло на 10%, равно как и заключения ипотечных договоров. Другими словами, новая недвижимость покупается не на личные сбережения, а на деньги, полученные от продажи вторичной недвижимости плюс оформление кредита.

Что нас ждет в будущем?

Еще до обрушения на Россию кризиса, наблюдалась стабильная зависимость подорожания недвижимости от увеличения спроса. Это одно из главных правил экономики в нашем случае действует немного по-другому, хотя некоторые девелоперы все еще надеются на чудо и возвращение к прежнему течению дел. На их месте требуется учитывать ту маленькую, но такую существенную оговорку, что вышеупомянутая зависимость действует только на дефицитном рынке и при условии повышения доходности потенциальных потребителей. В 2016 году эта зависимость действует в противоположном направлении. И ближайшее время именно так и будет продолжаться, поскольку поводов для улучшения ситуации не наблюдается.

А предложения по недвижимости все продолжают расти и даже можно выделить несколько рекордных показателей. В мае этого года начиная с ТТК и до МКАД на продажу была выставлена 261 новостройка. Такого не было за последние 12 лет ни разу. И, похоже, что застройщики не планируют останавливаться на достигнутом. Только за последние полгода московское правительство выдало 108 разрешений на проведение строительства жилой недвижимости. Прогнозируемая площадь составляет 5,3 млн метров. Если взять аналогичный период, но за прошлый год, то площадь снизится в два раза, а количество разрешений будет около 93.

Относительно доходной части населения также есть некоторые прогнозы. Россияне начнут получать больше только в 2017 году. Этот процесс будет происходить медленно, но стабильно. К 2020 году ожидается рост доходности населения только до 1%. В такой прогноз поверить сложно, особенно если взять во внимание настроенность не только Британии выйти из состава ЕС. Все это может повлечь за собой падение экспорта на энергоресурсы и их обесценивание. Конечно же, это вызовет негативные последствия для российской экономики. Пусть мы окажемся неправы и экономические показатели страны взлетят вверх, а доходность россиян будет повышаться по 3% ежегодно, на рынке недвижимости это отразится не сразу. Собрать достаточно сбережений на приобретение новой квартиры за год ни у кого не получится.

У многих граждан имеются сбережения, скопленные до кризиса. Они не безграничны и быстро заканчиваются. Ипотечные программы и продажа вторичной недвижимости мало чем спасает эту ситуацию. Высокий спрос летом вызовет снижение покупательской способности осенью и тем более зимой. Пусть даже цены останутся на прежнем уровне. Да и вряд ли девелоперы рискнут повышать стоимость на недвижимость, при нынешней ситуации и не радужных прогнозах на будущее ни к чему хорошему это не приведет. Тут, скорее всего, придется снижать цены, чтобы хоть как-то выйти из кризиса.

Накаляет страсти ситуация с арендой. По этому сегменту можно составлять прогнозы для рынка недвижимости, которая продается и покупается. Сейчас с поиском квартиры для съема нет вообще никаких проблем. Предложений от собственников более чем достаточно. Падение ставок было настолько стремительным, что поднять их на прежний уровень может только чудо. По крайней мере, улучшение качества предложений желаемого эффекта не дали. Даже близкое расположение станции метро не служит поводом для увеличения ставки по аренде.

Можем сделать только один вывод: недвижимость дешевеет и будет падать в стоимости еще некоторое время. Можно назвать прогнозируемое проседание рынка первичной недвижимости от 5 до 10%. В первом полугодии этого года наблюдалась некоторая активность среди желающих стать владельцем новой квартиры, поэтому застройщики не спешили сильно снижать цену. Причиной такой аномалии был страх не успеть оформить льготную ипотеку. Сейчас этого страха нет, поэтому за оставшийся период до конца года стоимость квартир будет снижаться интенсивнее.

Подводим итоги

Застройщикам остается только одно: ждать выхода российской экономики из кризиса и ориентация на стабильный и уверенный рост. До этого времени недвижимость будет пользоваться слабым спросом, а на состояние рынка будут влиять все макроэкономические показатели, действия чиновников и прочие факторы извне.

В конце года льготная ипотечная программа пойдет на спад и будет близиться к завершению. Некоторые владельцы сбережений проявят желание вложить их в недвижимость. Сильно обнадеживать себя не стоит, этот всплеск не будет столь же бурным, как в начале года. Объяснить это легко: льготная и коммерческая ипотека становятся очень похожими, предлагая пользователю практически одинаковые условия. Вот и не гонятся владельцы сбережений за льготными государственными программами.

В случае снижения Банком России своей ключевой ставки до 9,5%, государство закроет льготную программу досрочно. На некоторых граждан это окажет психологический эффект, который на самом деле не будет нести в себе смысловой нагрузки. Но застройщикам не стоит тешить себя пустыми надеждами, лучше морально готовиться к предстоящему снижению стоимости на недвижимость, что будет обязательным условием для выживания в ожидании лучших времен.