Элитная недвижимость: девелоперы активно переходят с доллара на рубли

Пожалуй, элитная недвижимость – это единственный сегмент, на который спрос всегда стабилен. То есть он не всем по зубам, но при этом у него есть свои клиенты, хоть и в небольшом количестве, причем как в городе, так и за городом. О том, удалось ли кризису вывести из равновесия рынок элитной недвижимости, каким образом пытается выжить этот сегмент в нынешних условиях, а также о ценах, спросе и предложении, о тенденциях, рассказали эксперты.

В Москве в бизнес-классе в прошлом году первое полугодие ознаменовалось увеличением покупательской активности на фоне падения рубля и появления потенциального риска развития кризисных явлений. Однако в этом году покупательская активность была снижена. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум Групп», в отличие от массового сегмента, в бизнес-классе программа господдержки не оказала значительного эффекта. Кроме того, высокая конкуренция побудила застройщиков к использованию инструментов стимулирования спроса – прежде всего, расширению программ скидок и акций.

Тем временем, Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate, отмечает, что в сегменте элитных новостроек Москвы число сделок в первой половине текущего года достаточно высоким: 284 сделки (с учетом крупных инвестиционных покупок), что чуть ниже показателей 1 полугодия 2014 года (270 сделок).

Стоит отметить, что в бизнес-классе в первом полугодии 2015 года в отличие от массового сегмента было отмечено снижение девелоперской активности. «Вышло всего два новых проекта (ЖК «Дом на Рогожском Валу» и ЖК «Невский») против пяти в первом полугодии 2014 года (EGODOM, RedSide, «ЮННАТЫ», «Карамель» и «Кристалл»), - рассказывает Мария Литинецкая. - Замедление динамики появления новых проектов связано с высокой девелоперской активностью в конце 2014 года – именно тогда, на фоне ажиотажного спроса многие застройщики поспешили вывести ожидаемые премьеры раньше срока».

Если коротко говорить о ситуации в северной столице, рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в первой половине нынешнего года имел разнонаправленные тенденции в зависимости от сегмента. Так на рынке элитного жилья отмечался прирост предложения и хорошие показатели спроса на фоне стабилизации ценовой политики в большинстве экспонируемых на рынке объектов. «На рынке элитного жилья произошло значительное увеличение доли предложения в локации Литейного проспекта в связи с выходом в продажу крупного жилого комплекса, - отмечают аналитики компании Knight Frank. – Но поступления на рынок новых элитных проектов в ближайшей перспективе не ожидается. Девелоперы активно пересматривают свои планы по развитию. Пополнение предложения будет происходить главным образом за счет новых очередей в реализуемых объектах. На фоне сохранения высокой волатильности валюты ближе к концу года вероятна активизация новой волны «валютных» покупателей недвижимости, которые позволят сохранить положительные темпы роста спроса на элитные квартиры».

Предложения

На сегодняшний день на рынке недвижимости Москвы на продажу выставлено огромное количество интересных предложений. Проекты элитного сегмента реализуются преимущественно в ЦАО. Топ-5 районов Москвы, где сконцентрировано более 60% всех экспонируемых квартир и апартаментов, выглядит следующим образом: Замоскворечье, Арбат, Хамовники, Пресненский и Якиманка.

«Активность девелоперов в элитном сегменте недвижимости была вполне сравнима с аналогичным периодом прошлого года, - говорит Мария Литинецкая. - В первом полугодии 2014 года первичный рынок пополнился пятью новыми проектами. Среди них: «Лесной дом», «Дом на Котельнической набережной», Palazzo «Остоженка, 12», «Пречистенская слобода» и «Дом на Добрынинском». В этом году также вышло пять новых проектов: ЖК «Рахманинов», ЖК Palazzo Imperiale ЖК «Звонарский» ЖК «Воробьев Дом» ЖК «Воробьев Дом» и «Резиденция на Всеволожском»».

Аналитики компании Knight Frank, в свою очередь, утверждают, что в первой половине текущего года предложение пополнилось шестью новыми комплексами: в четырех из них на продажу предлагаются квартиры и в двух – апартаменты. В первом квартале на рынок вышел один новый жилой комплекс «Рахманинов», а также в продажу поступило новое предложение в комплексе с апартаментами «Рассвет». Во втором квартале продажи открылись в комплексах с апартаментами: «Дом на Сретенке» от девелоперкой компании «Лидер-Инвест» и DEPRE LOFT от KR Properties, и в комплексах с квартирами: ЖК «Воробьев Дом», Клубный дом «Резиденция на Всеволожском», ЖК Palazzo Imperiale. Таким образом, в первом полугодии новое предложение составило около 32 тыс. м2.

Однако, по словам Ирины Калининой, в сегменте элитных новостроек Москвы объем предложения снизился на 8%, в то время как на рынок элитного жилья вышло 6 новых объектов проектным объемом 120 лотов. «Минимальные площади, выставленные в предложение в элитном сегменте с выходом на рынок новых объектов, снизились: теперь самый маленький лот – апартаменты площадью 41 кв. м в новом комплексе DepreLoft», - отмечает она.

Тем временем, доля квартир в суммарном предложении по-прежнему превалирует и составляет 54%. Данный показатель сократился на 17 п.п. относительно значения первого полугодия прошлого года, когда доля квартир была равна 71%. Это связано с выходом на рынок крупных проектов с апартаментами (Balchug Viewpoint, Balchug Residence).

Во втором квартале 2015 года, по данным компании Knight Frank, было заключено 223 сделки, что в 2 раза больше показателя первого квартала нынешнего года. В денежном выражении совокупная стоимость приобретенных квартир и апартаментов во втором квартале составила $377,5 млн, увеличение относительно первого квартала текущего года составило 65%. Всего в первом полугодии было приобретено 328 квартир и апартаментов, что на 59% больше, чем за аналогичный период 2014 года.

«На рынке наблюдается увеличение интереса со стороны покупателей к апартаментам, - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Если в первом полугодии 2014 года лишь 26% всех сделок приходилось на апартаменты, то за аналогичный период 2015 года доля апартаментов составила 57% всех продаж».

По итогам второго квартала 2015 года средняя стоимость приобретаемых квартир составила $2,3 млн, что на 13% ниже аналогичного показателя первого квартала 2015 года. В сегменте апартаментов снижение среднего бюджета сделки за второй квартал 2015 года составило 19%.

Интересно отметить тот факт, что на столичном рынке недвижимости есть предложения, которые по той или иной причине экспонируются на протяжении уже нескольких лет. Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», объясняет это тем, что, как правило, объекты стоимостью до 2 млн долларов продаются в течение 4-5 месяцев, а если цена свыше 2 млн долларов, то вовсе за 6-8 месяцев. «Чаще всего квартиры в элитном сегменте становятся неликвидом по причине завышенной цены, - говорит он. - И уговорить таких собственников предоставить скидку, как правило, не легко».

Несмотря на это, все же есть способы, как найти общий язык продавцам с покупателями и наоборот. Например, в случае, если продавец не хочет снижать ценник, то клиент может попросить рассрочку. Однако, по словам Ильи Менжунова, на сегодняшний день такая практика в основном применяется только при покупке жилья на первичном рынке. «Как правило, на вторичном рынке физические лица хотят получить всю сумму сразу и не предоставляют рассрочку, - утверждает он. – Но, учитывая нынешние экономические условия, это может быть хорошим конкурентным преимуществом среди других предложений элитного рынка». Оно и понятно почему. Ведь сегодня не так много покупателей найдется, кто готов сразу оплатить всю сумму. Тем более большинство квартир в элитном сегменте продаются в иностранной валюте, в то время как многие покупатели держат сбережения в отечественной валюте, да и недавнее резкое падение курса рубля привело к тому, что стоимость квартир в рублях фактически увеличилась в два раза. Следовательно, многие клиенты сегодня просят предоставить им рассрочку хотя бы на 4-6 месяцев, а те продавцы, которые готовы сделать такое предложение, скорее всего, могут рассчитывать на скорую реализацию объекта.

Цены

По данным компании «Метриум Групп», в бизнес-классе цена квадратного метра по итогам полугодия 2015 года составила 242 060 руб., тогда как год назад, в 2014 году - 239 600 руб. Рост за год составил 1%. В элитном классе на первичном рынке средняя цена квадратного метра в первом полугодии 2015 года составила 668 600 руб. за кв. м. или $12 240. По итогам первого полугодия 2014 года цена квадрата была равна 603 500 руб. или $17 340. Таки образом, рост рублевой стоимости составил 10,7%, тогда как в долларовом исчислении цена снизилась на 29% (по причине падения курса рубля).

По данным агентства недвижимости Point Estate, за первое полугодие рублевые цены предложения элитных новостроек Москвы выросли на 3%, достигнув показателя 804,9 тысяч рублей за кв. м. При этом, если начало года ознаменовалось повышением средней цены (за 1 квартал 2015 г. средняя цена выросла на 5%), то уже во втором квартале цена незначительно снизилась (на 1,5%).

По данным компании Knight Frank, на конец июня 2015 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы в продаже находилось более 1980 квартир и апартаментов. Средняя цена квартир равна 16 660 долларов за кв.м (925 тысяч рублей за кв.м), что на 37,8% выше показателя по апартаментам – 12 090 долларов за кв.м (671 тысяч рублей за кв.м).

«Средняя цена квартир, предлагаемых на продажу в долларовом выражении, за год снизилась на 4,4%, - отмечают аналитики. - Снижение средней цены предлагаемых апартаментов относительно июня 2014 года составило 37,8%, в основном это связано с выходом на рынок новых проектов, где средняя цена предложения ниже среднерыночной. Средняя стоимость апартаментов, предлагаемых на продажу по данным на конец июня 2015 года, составила 1,5 млн долларов (83 млн рублей), что на 41% ниже по сравнению со средней ценой экспонируемых квартир, которая равна 2,55 млн долларов (141 млн рублей)».

Самым дорогим районом ЦАО, по данным на конец первого полугодия 2015 года, остается Остоженка-Пречистенка, где средняя цена предложения составляет 27 540 долларов за кв.м. Самая низкая стоимость квадратного метра в ЦАО зафиксирована в Пресненском районе – 6 620 долларов за кв.м, здесь представлены два объекта с апартаментами – «Рассвет» и «Резиденция МОНЭ». В обоих комплексах цена предложения ниже среднерыночной. Максимальное снижение показателя предложения произошло на Сретенке (-58%), где средняя цена предложения равна 7 840 долларов за кв.м, что связано с выходом на рынок комплекса «Дом на Сретенке».

«На динамику цен влиял как курс доллара, также имевший разнонаправленные движения в течение полугодия, так и изменение структуры предложения (на рынок за рассматриваемый период вышло 5 новых объектов), - комментирует Ирина Калинина. - Однако влияние оказывала и ценовая политика застройщиков. С одной стороны, крупные застройщики, изначально номинировавшие объекты в рублях, цены планомерно повышали: такой стратегии придерживались «Галс-девелопмент», «Дон-строй», «Баркли», «Интеко».

С другой стороны, ряд застройщиков был вынужден перейти с доллара на рубли, при этом по курсу ниже ЦБ (Mon Cher, «Кадашевские палаты», «Резиденция Монэ»), либо напрямую снизить цены («Советник», «Негоциант», «Бронная 26»), либо применять различные акции и дисконты».

Напомним, в рублевые расчеты рынок элиты, традиционно измеряемый долларовым эквивалентом, перешел не так давно - в конце 2014 года, когда резкие скачки курса доллара вынудили многих застройщиков поменять долларовые цена на рублевые, и большинство экспертов начало оперировать рублевыми показателями. По состоянию на конец июня 2015 года в рублях номинировалось 65% всего объема предложения элитных новостроек (для сравнения: год назад этот показатель не превышал 40%). Средняя долларовая цена по состоянию на конец первого полугодия 2015 г. составила 14 780 долларов за кв.м (+2,3% за полугодие).

Тенденции

Среди основных тенденций в сегменте элитных новостроек Москвы первого полугодия 2015 года Ирина Калинина выделяет следующие: переход застройщиков в рублевое номинирование; снижение цен в ряде проектов, особенно с изначально завышенными ценами; постепенный отказ от выполнения в проекте финишной отделки из-за дороговизны материалов; практически полное перемещение спроса в «рублевые» новостройки; смещение спроса в более низкие бюджеты, в том числе в инвестиционно привлекательных объектах на начальных стадиях строительства от проверенных застройщиков; некоторое «затишье» (снижение спроса) в период «укрепление» рубля (в марте-мае); более «осторожный» подход девелоперов к выводу новых объектов, тщательное изучение конъюнктуры рынка; рост количества проектов класса «премиум», находящегося на границе сегментов «элит» и «бизнес», как ответ на тенденцию смещения спроса в более доступные бюджеты; рост количества проектов бизнес-класса в границах ЦАО – традиционной зоне элитных новостроек.

Несмотря на вышеперечисленное, все же в элитном сегменте первичного рынка по-прежнему, основными приемами привлечения остаются различные акции, рассрочки и специальные условия покупки от застройщиков. Например, для привлечения покупателей в объектах проводились различные стимулирующие акции: фиксация курса, на уровне ниже, чем официальный, машиноместа в подарок, скидки до 15% на часть предложения, а также скидки до 10% на все предложение в комплексе (Balchug Viewpoint, Balchug Residence).

Аналитики единогласно говорят, что активизации спроса во втором квартале 2015 года способствовали различные акции, проводимые девелоперами для увеличения интереса к своим объектам, и перевод прайс-листов в рубли. Почти половина всех сделок второго квартала была заключена в апреле, когда девелоперы активно стимулировали спрос – предлагая скидки, размер дисконта достигал 15%. При этом стоит отметить, что в большинстве объектов с долларовыми ценами важны индивидуальные условия приобретения: точный курс пересчета и размер скидки для потенциального клиента.

Однако не менее важны и ипотечные условия. Так, помимо давно действующих ипотечных программ, с марта 2015 на проекты «Дон-Строй», в том числе элитные, начала действовать программа от ВТБ-24 с фиксированной ставкой 12% («Ипотека с государственной поддержкой»). Аналогичная программа от «Сбербанка» начала действовать и в ЖК «Садовые Кварталы».

Если говорить в целом о ситуации в первом полугодии, как отмечают аналитики компании Knight Frank, девелоперы продолжили активно переходить на рублевое ценообразование. По итогам июня 2015 года 75% квартир и апартаментов номинированы в рублях, против 56% в декабре 2014 года. За первые шесть месяцев прайс-листы в рубли были переведены в ЖК «Шоколад», ЖК «Легенда Цветного», ЖК «Полянка/44», а также комплексы с апартаментами «У Патриарших» и «Резиденция МОНЭ».

«Главной тенденцией элитного рынка недвижимости стал перевод долларовых цен в рублевые, -, в свою очередь, также отмечает Мария Литинецкая. - Именно такие проекты показали самые успешные продажи по итогам первого полугодия. Также стоит отметить, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошло смещение покупательского интереса в сторону небольших лотов со сравнительно демократичными ценами».

Автор: Сугра Гаджиева