Современные « малометражки» - какие они?

Проекты, в которых есть малометражные квартиры

В последнее время на рынок выходило достаточное число проектов, где были бы представлены малогабаритные квартиры – причем, как в Москве, так и в Московской области – последняя все же лидирует в данном случае. Чаще всего такие квартиры сразу же распродавались.

В  Департаменте консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood отмечают следующие проекты:

В МО: «Квартал Молодежный» в Красногорске (в предложении однокомнатные квартиры площадью от 28,5 кв. м), «Гарден Парк Эдальго» в пос. Коммунарка (от 26,0 кв. м), «Город набережных» в Химках (от 29,8 кв. м), «Wellton park Новая Сходня» близ Сходни (от 25,1 кв. м), «Одинцовский парк» в Одинцово (от 28,5 кв. м) и др.

В Москве: ЖК «Магнолия Парк» (от 27 кв. м), ЖК «Каскад» (от 30 кв. м), планируемый ЖК «Life-Митинская» (от 29,5 кв. м), ЖК «Весна на Балтийской» (от 34 кв. м), а также комплексы с лофт-апартаментами:

·        Даниловская мануфактура (от 34 кв. м);

·        Николаевский дом (от 33 кв. м);

·        Manhattan House (от 28 кв. м);

·        The Loft (от 27 кв. м).

и др.

В элитном сегменте минимальные площади зафиксированы в ЖК «Резиденция Знаменка» (от 38 кв. м).

Леонард Блинов считает, что малогабаритные квартиры встречаются в проектах всех классов недвижимости, преимущественно в монолитно-кирпичных домах, а не панельных, поскольку жесткость планировок в панельных домах, производимых большими сериями, не позволяет гибко относиться к потребностям покупателей, так как это требует серьезной модернизации производства. Обычно малогабаритные квартиры располагаются на всех этажах, по стоякам.

Зачем строится малогабаритное жилье?

Мы попросили экспертов рассказать, почему все же застройщики сегодня предлагают квартиры-малометражки? Является ли главной целью уменьшение стоимости жилья и, соответственно, увеличение спроса на него, либо же преследуются еще какие-либо цели?

В  Департаменте консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood отмечают считают, что такие квартиры обладают достаточно высокой ликвидностью благодаря небольшой площади и соответственно большей доступности по цене. Целью для застройщика является диверсификация предложения в проекте. Включение малометражных квартир в проект увеличивает темпы продаж, кроме того 1 кв. м маленькой квартиры стоит дороже.

«Такие предложения в эконом и бизнес-классе интересны в первую очередь молодым семьям, которые готовы в качестве стартового жилья рассматривать квартиру небольшого размера. В элитном сегменте студии чаще всего присматривают холостяки, либо семейные деловые люди, имеющие загородный дом в качестве основного жилья, тем не менее, желающие обладать небольшой студией в центре в случае необходимости остаться в городе», - отмечают эксперты компании Blackwood.

Леонард Блинов рассказал, что  если у людей недостаточно денег, чтобы купить себе жилье по рыночной цене квадратного метра, существует два пути решения этой проблемы. «Первый - резко снижать себестоимость. Это означает сильнейшее снижение качества всего проекта недвижимости, что выразится не только в качестве отделки фасада, но и в  убогости  инфраструктуры, благоустройства, отсутствии магазина или школы. То есть, резко ухудшится окружение, среда, куда человек  переселяется. Второй путь - сделать компактнее квартиру, и за счет этого снизить цену на 15-20 процентов. В этом случае человек не потеряет в качестве каждого квадратного метра и самого жилого комплекса. Это очень простая логика», - утверждает эксперт.

Тем не менее, уменьшение стоимости жилья является зачастую не единственной целью застройщиков, которые предлагают малогабаритные квартиры.

Наталья Соломонова, генеральный директор МИЦ – Недвижимость (ГК «МИЦ») рассказала, что  включение в проект малометражных квартир может быть обусловлено как концепцией проекта и ориентацией на определенную целевую аудиторию, так и в отдельных случаях наличие таких малометражных квартир обусловлено не очень удачным планировочным решением объекта, когда в силу сложной формы здания, расположения колонн и т.д. по-другому нарезать просто не получается.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» считает, что застройщик не получает экономию средств при проектировании малогабаритных квартир. «Их наличие оказывает существенные ограничения на размещение жилых секций по инсоляции, не дает увеличить ширину корпуса. Соответственно, снижается эффективность выхода полезной площади в проекте и возможная плотность застройки на земельном участке.

В этом случае достаточно затруднительно организовать различные варианты квартир на разных этажах. Поэтому в сегменте жилья, где востребованы малогабаритные квартиры, они размещаются стояками на всех этажах. Основным минусом  малогабаритного жилья  является пониженная комфортность проживания», - говорит эксперт.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» считает, что малогабаритные квартиры из-за сравнительно невысокой цены пользуются популярностью, но  в столичных новостройках подобных предложений  немного. 

«Скорее всего, это объясняется доминирование бизнес-класса, большинство проектов было разработано еще до кризиса, когда застройщики не рассматривали экономичные варианты и немногочисленных квартиры-студии были скорее исключением, чем правилом, но даже тогда подобные предложения пользовались повышенным спросом. Так в проекте бизнес-класса ЖК «Каскад» (набережная Академика Туполева, ЦАО Москвы) еще в 2006 году, на фоне квартир площадью 70-130 кв.м. реализовывались небольшие студии (30 кв. м.) по цене около 2 млн. рублей.  Данные квартиры выкупили быстрее всего», - рассказал эксперт.

Перспективы малогабаритного жилья

Какие преимущества и недостатки у малометражных квартир? Обладает ли такое жилье рыночным потенциалом?

Леонард Блинов рассказал, что предложение малогабаритных квартир – хороший, честный способ осуществить мечту о своей отдельной жилплощади для огромного пласта людей, которые раньше о такой возможности даже не задумывались. «И это честный способ, потому что это позволяет,  не экономя на инфраструктуре, создать качественную среду проживания.

Основной минус указан в самом вопросе – это небольшие площади всех зон, небольшое личное пространство проживающих. Однако при правильном проектировании можно сделать квартиру максимально комфортной и эргономичной, без деградации функции проживания, для 1-2 человек. Мы полагаем, что минимальный эргономичный размер малогабаритной квартиры – 26 кв.м. И если ее площадь менее 30 кв.м., то ее целесообразно делать студией. Минимальный размер малогабаритной двухкомнатной квартиры – 41 кв.м», - считает эксперт.

Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22 полагает, что малометражное жилье должно присутствовать на рынке. «Такие проекты появляются в настоящее время, и спрос на них есть – потому что всегда есть покупатели, для которых фактор цены является определяющим. Молодые одинокие люди или семьи без детей часто готовы жить и в небольшой квартире-студии. Тем не менее, хотя спрос на такое жилье стабильный – но он органичен. Большие объемы рынок поглотить не сможет, поэтому застройщики все же стараются возводить жилье обычных площадей», - говорит эксперт.

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su считает, что часть спроса на малометражные квартиры формируют инвесторы. «Ввиду низкой стоимости малометражки могут приобретаться и с целью дальнейшей перепродажи, и для дальнейшей сдачи в аренду. Дома эконом- и комфорт-класса сегодня возводятся быстро, поэтому инвестиции вполне скоро окупаются. Конечно, для жильцов не очень хорошо, если в доме есть большое количество квартир, которые сдаются в аренду – но, по нашим данным, сегодня малометражное жилье приобретается большей частью для собственного проживания», - рассказал эксперт.

В заключении хочется еще раз отметить, что главное преимущество малометражного жилья – это, прежде всего, цена. Пусть для кого-то это будет временный вариант, но пока есть стабильный спрос, девелоперы будут строить дома, где спроектированы, в том числе, и малометражные квартиры. Вряд ли их доля будет увеличиваться, но пока доходы населения  остаются на нынешнем уровне, уменьшаться доля малогабаритных квартир в общем объеме жилья также вряд ли будет.

Автор:Калачихина Евгения