Что ожидает рынок жилой недвижимости до лета: прогнозы

Что ожидает рынок жилой недвижимости до лета: прогнозы

Если раньше любой желающий приобрести квартиру думал лишь над тем, где купить квартиру, в каком банке взять кредит, то теперь приходится отталкиваться оттого, а что будет со ставкой ипотеки со временем, вдруг сейчас не самое удачное время для покупки. О том, что ожидает рынок недвижимости до лета, имеет ли смысл приобрести жилье сейчас, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Недавний ажиотаж привел к тому, что покупались даже те объекты, что не продавались годами. Однако кризис уже повлиял на запросы клиентов. Так, к примеру, на рынке загородной недвижимости идет тенденция сокращения среднего размера приобретаемого дома (ок.400 кв. м) и бюджета сделки соответственно (средний размер покупки колеблется между 45 и 70 млн рублей). В связи с этим некоторая часть спроса переходит в малоэтажку, к примеру, в сегмент таунхаусов большой площади (300 кв. м) премиум-класса по цене 23-30 млн рублей.

Если смотреть на динамику цен в целом по рынку «премиум» и de luxe, то, по данным Валентина Зуева, руководителя отдела продаж компании Villagio Estate, средняя стоимость коттеджа, предлагаемого к продаже, выросла на 8,7% и составила 101,5 млн рублей. «Это связано и с вымыванием наиболее ликвидных объектов, и с консервативной политикой некоторых девелоперов, отказывающихся реагировать на новые реалии с точки зрения цен», - утверждает он.

Если говорить о новостройках, по словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», спрос есть и сегодня, но он существенно ниже - сокращение числа сделок стало своего рода компенсацией ажиотажного спроса в конце 2014 года, а также следствием снижения покупательской способности. «По некоторым проектам спрос упал на треть», - отмечает она.

Индивидуальный подход

«Клиенты по сей день проявляют большую активность, но при этом не спешат с покупкой и подходят к выбору проекта более избирательно, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - Новым покупателям нужно больше времени для принятия решения». Валентин Зуев, в свою очередь отмечает, что в новых условиях застройщикам приходится стимулировать спрос с помощью различных акций и спецпредложений, гибких программ рассрочки. «Подход к клиенту становится еще более индивидуальным», - говорит он.

Действительно, девелоперы сегодня более грамотно подходят к новым рыночным условиям и на фоне повышения ипотечных ставок начали стимулировать продажи посредством введения разнообразных вариантов оплаты, включая более длительные беспроцентные рассрочки и рассрочки с адекватной процентной ставкой. Хотя, как отмечает Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», предоставлять рассрочки на полгода и дольше просто рискованно в текущих экономических реалиях.

Несмотря на выгодные условия со стороны продавцов, все же снижать цены не спешат, разве что в условиях акций и, в основном, на менее ликвидные многокомнатные квартиры.

Предложения

Тем временем, стоит отметить, что снижения активности застройщиков и темпов строительства на рынке недвижимости пока не наблюдается. Екатерина Фонарева уверяет, что итоги января, а также оценка перспектив по закрытию февраля позволяют говорить, что ситуация складывается более позитивно, чем ожидали. «В начале года было реализовано одно из наиболее дорогих предложений в нашем комплексе Barkli Residence – пентхаус площадью более 200 кв. м.», - говорит она.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood ожидает, что динамичное развитие рынка в 2014 году сменится стагнацией в 2015 году. «В результате ухудшения экономических условий выход новых проектов существенно сократится», - прогнозирует он.

Заметим, что в этом году в Москве ожидается старт продаж в более чем 25 проектах жилых комплексов. «Планируемый к выводу на рынок в 2015 году объем предложения, в первую очередь, будет формироваться за счет начала реализации крупных проектов на территориях промзон, где запланировано строительство общей площадью более 3,8 млн кв. метров жилья, - рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - По прогнозам на рынке Москвы и Новой Москвы основная доля новостроек будет приходиться на массовый сегмент. На территории Москвы особо крупные проекты: масштабный проект комплексного развития территории Тушинского аэрополя – «Тушино 2018», проект застройки промзоны ЗИЛ, проекты в рамках реновации промзоны "Грайвороново" в районе Текстильщики и на территории ОАО «Мосстройснаб» в районе Марьино. В Московской области также анонсировано большое количество проектов, многие из них представляют малоэтажку».

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, ожидает, что весной опять будет некоторый рост покупок недвижимости. «По нашим прогнозам, основанным на опросах и ожиданиях клиентов, в марте-апреле 15-20% владельцев квартир среднего и премиум-класса снова выставят квартиры на продажу, - говорит он. - Объем же спроса будет определяться скорее состоянием российской экономики. Если найдутся какие-то рычаги улучшения, то квартиры будут покупать, если – нет, то и покупок не будет. Очевидно, что нынешние элиты и платежеспособные покупатели уже реализовали свои возможности и на данном этапе скорее готовы продавать, чем увеличивать вложения в недвижимость».

Цены и спрос «пострадают»

В начале 2015 года уже отмечено повышение рублевых цен в отдельных объектах на 3-10%. Аналитики утверждают, что дальнейшее изменение цен будет зависеть от активности спроса. При этом стоит отметить, что рост цен в сегодняшних условиях обусловлен не просто желанием застройщика, а прямым подорожанием строительных материалов, а значит и ростом себестоимости строительства. Однако цены не всегда будут высокими. Есть вероятность, что в случае действительно длительного затяжного кризиса цены снизятся.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», отмечает, что даже если текущая ситуация останется нестабильной в течение первого полугодия, «провалы» по спросу для успешных, ликвидных проектов, на продвинутой стадии строительства не будут критичными. «Высокая динамика строительства, а также одновременное возведение домов и объектов инфраструктуры позволит таким проектам остаться востребованным и при худшем варианте развития событий, - утверждает он. - Я не думаю, что в результате ухудшения экономической ситуации возможен пересмотр концепции проекта, который уже строится, ведь это прямые финансовые затраты для девелопера, потому как любые изменения необходимо согласовывать. Максимум, что может произойти – сдвинутся сроки строительства крупных коммерческих объектов».

Стоит отметить, что в случае чего, продолжить реализацию масштабных проектов без каких-либо существенных изменений позволит высокий спрос со стороны покупателей. А клиентов при любом раскладе всегда привлекает определенный набор качественных характеристик. Например, удачная локация, развитая и самодостаточная инфраструктура, которая строится параллельно с возведением жилых домов, общая высокая скорость строительства, доступный уровень цен. Кроме того, если в жилом комплексе реализуются квартиры с отделкой, что является одним из самых востребованных на текущий момент продуктов рынка жилой недвижимости.

«В случае, если активность клиентов достигнет определенного дна, то есть вероятность, что девелоперам придется пересмотреть ценовую политику в отношении новых корпусов, которые периодически выводятся на реализацию, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. – На данный момент цены в них не сильно отличаются от стоимости квартир в готовых домах. В основном это связано со скоростью стройки и высоким спросом со стороны покупателей. Таким образом, возможно, именно этот ценовой разрыв и нужно будет увеличить».

Что будет

Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation утверждает, что Сбербанк пересмотрел свою политику аккредитации новостроек. «Перечень столичных жилых комплексов, где можно получить ипотеку на начальном этапе строительства, был значительно сокращен, - рассказывает он. - Для большинства теперь действует условие – не менее 70% строительной готовности объекта. Минимальные ставки от госбанков можно найти только по единичным проектам, которые кредиторы выделяют как лучшие и потому готовы делать для них спецусловия. Таким образом, отсутствие ипотеки на ранних этапах строительства в сочетании с непосильно высокими ставками по кредитам для застройщиков приведет к тому, что в течение полугода остановится 20-30% действующих строек и до 50% заявленных проектов с согласованной документацией строиться не начнут».

«Такого резкого обвала, который произошел в 2008 году, однозначно не стоит ждать, - оптимистично заявляет Ирина Доброхотова. - Надо понимать, что тогда никто к такому повороту событий не был готов абсолютно, сейчас же все по-другому. Тем не менее, и это уже становится очевидным, делать прогноз на перспективу в текущих рыночных условиях достаточно сложно. Вероятнее всего, что в 2015 году уровень инфляции будет не ниже 10-12%, продолжится рецессия. Низкая доступность ипотеки повлечет за собой снижение покупательской активности, что повлияет на количество сделок, на темпы выхода новых проектов и уровень цен. Впрочем, решение о субсидировании ипотечной ставки, принятое властями, позволяет рассчитывать, что уже весной на первичный рынок вернется до 30% сделок».

Если говорить о том, что будет в элитном сегменте, то, по словам Екатерины Фонаревой, в 2015 году объем нового предложения, скорее всего, окажется ниже показателей 2014 года: на рынок выйдет не более 5 новых проектов. «Спрос несколько сократится к середине года (по нашей оценке, на 10-15%), - говорит она. - Цены в сегменте элитных новостроек останутся на прежнем уровне. Это связано с несколькими факторами: во-первых, большинство из реализуемых сегодня элитных объектов выходили на рынок в 2013-14 гг. по цене готового дома (максимально высокой для объекта), во-вторых, в настоящее время в сегменте отмечается высокий уровень качественной конкуренции, а в-третьих, темпы продаж в сегменте элитных новостроек по текущим ценам невысокие».

Что касается сегмента премиум-класса, то здесь ситуация иная. В настоящее время существуют явные предпосылки для дальнейшего роста цен на недвижимость в этом сегменте, в частности активный спрос на рынке, а также рост стоимости материалов, особенно импортных. В данных условиях дальнейший рост рублевых цен на недвижимость очевиден. В начале 2015 г. уже отмечено повышение рублевых цен в отдельных объектах на 3-10%. Но, скорее всего, с учетом разнонаправленной политики и сдержанного спроса рост средних показателей по итогам года не превысит 10-15%.

Вадим Ламин, уверен, что в ближайшее время продолжится регулирование и коррекция цен. «Плохое будет продаваться с трудом, а выгодные варианты будут улетать, как горячие пирожки, - считает он. - На мой взгляд, будет сокращаться интерес к домам без паркинга в ЦАО в пределах ТТК. Это связано с агрессивным расширением платных зон парковки и давлением на автомобилевладельцев. Обещанных «народных гаражей» - нет, а цена на покупку м\м в подземном паркинге в некоторых случаях оказывается совсем не «народной». Расти будет спрос на 1-2-х комнатные квартиры в хороших домах в ЦАО, однако их и так мало. Спрос на дома в центре с деревянными и смешанными перекрытиями стремительно сокращается. Если раньше народ привык перепродавать квартиры с прибылью, то теперь рост цен на недвижимость остановился. Людям приходится объяснять, что квартира, так же как и машина, может подвергнуться амортизации, цена на нее может падать».

Автор: Сугра Гаджиева