Законодательство нуждается в апгрейде

Те, кто помнят, как создавалось законодательство современного рынка недвижимости, понимают, что совершенным оно быть не может. За один месяц был принят пакет практически из 100 документов о рынке, которые дополнялся пару раз и то не в тех отраслях, о которых неоднократно говорили специалисты. И до сих пор эксперты продолжают лоббировать различные изменения в законах, однако, не слишком то преуспевают в этом вопросе.

Одной из самых проблемных сфер современного законодательного пула, курирующего рынок недвижимости, является ипотека. Специалисты часто называют существующий закон о кредитовании недвижимости «условным» — уж слишком много вопросов в нем не только не раскрыты, но и никак не затронуты. В частности, там отсутствует понятие ипотеки коммерческой и производственной недвижимости, в котором так нуждаются компании, желающие приобрести офис или завод в кредит. Но и даже жилая ипотека в этом законе прописана крайне поверхностно. Недавно в Совете Федерации вновь обсуждалась необходимость дополнения законодательства в этой сфере.

Круглый стол был организован Комитетом Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению. В ходе мероприятия выступил не только законнотворцы, но и практики. Так, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке Ирина Кажикина выступила с предложением сформировать рабочую группу под эгидой Совета Федерации для разработки поправок к действующему закону «Об ипотеке», регламентирующих требования банков о досрочном погашении ипотечных кредитов.

Требования Кажикиной касались темы, которая сейчас активно обсуждается в прессе: требований банков досрочно погасить кредит, если цена залога существенно уменьшается. По словам эксперта, формально данное условие не нарушает законодательство, поскольку перечень оснований, предусмотренных законодательством, не является строгим и окончательным. В то же время такое требования противоречит элементарным понятиям логики: ведь если кредит выдан на 20, 30 или 50 лет, то банку должно быть совершенно очевидно, что цены на недвижимость в эти периоды не будут стабильны и возможен как их рост, так и падение.

«На сегодняшний день с требованием досрочно погасить кредит уже выступил один банк, — прокомментировала Ирина Кажикина, — но в случае проведения подобных акций со стороны других банков доверие к банковской системе и ипотеке как таковой будет подорвано. При этом, очевидно, что часть населения готова будет переложить ответственность за действия банков на Правительство РФ. После окончания кризиса на восстановление доверия к ипотеке может уйти несколько лет».

Кажикина также отметила, что это не единственный открытый вопрос к закону «Об ипотеке», необходимо сформировать рабочую группу под эгидой Совета Федерации, в рамках которой разработать поправки к действующему законодательству. В частности, регламентировать перечень оснований, в том числе форс-мажорные обстоятельства, позволяющих кредиторам предъявлять требования о досрочном погашении ипотечного кредита или его части и обращать взыскание на предмет залога. Кроме того, ввести меры по снижению финансовых рисков банков-кредиторов в случаях существенного ухудшения имущественного и/или финансового положения заемщика и уменьшения стоимости обеспечения ипотечного кредита.

О другом недостатке этого закона часто говорит руководитель Комитета по финансовым рынкам Совета Федерации Игорь Провкин. По его мнению, основной недостаток закона заключается в том, что ипотечное покрытие не выводится из конкурсной массы. Это значительно снижает надежность ипотечных бумаг. «Поэтому инвесторы справедливо опасаются, что при банкротстве банка их деньги достанутся вкладчикам, которых закон защищает в первую очередь. Но я думаю, у нас ещё есть время, чтобы исправить эти недостатки. Схемы рефинансирования, а значит, и выпуск ипотечных облигаций, начнут работать позже. Первоочередная задача состоит в том, чтобы люди начали брать ипотечные кредиты. Не имея определенной критической массы таких кредитов, банки просто не смогут выпускать ипотечные облигации», — считает эксперт.

По его словам для решения проблемы необходимо комплексно изменить ситуацию: увеличивать налоговые вычеты для граждан, убирать необоснованные платежи, которые увеличивают стоимость ипотеки, вводить льготы пользователям ипотеки, выделять в бюджете средства на компенсацию процентных ставок. Излишне и говорить, что пока наше законодательств далеко от подобной лояльности.

Громкой темой также является ответственность неплательщика по ипотечному кредиту. Напомним, что законодатель уже разрешил выселение неплательщика из купленного в кредит жилья, даже если оно у него является единственным. Теперь рассматривается законопроект о введение уголовной ответственности за невыплату кредитов. Нашумевшие поправки в Уголовный кодекс РФ о наказании недобросовестных частных заемщиков до рассмотрения в Госдуме ещё изучат в правительстве и Верховном суде РФ, но эксперты уверены — шансов у законопроекта нет.

Депутат Госдумы от «Справедливой России» Анатолий Аксаков вплотную занялся законодательством в области кредитования населения. 31 октября он внес на рассмотрение Нижней палаты парламента пакет законопроектов, направленных на защиту заемщиков на рынке потребительского кредитования: проект закона «О потребительском кредитовании», а также поправки в восемь действующих законов. Закон, по словам его автора, призван установить «справедливые правила игры на рынке потребительского кредитования и разрешить большую часть существующих здесь проблем, вызванных неполным и противоречивым регулированием».

В частности, утверждается безусловность права заемщика в отказе от исполнения кредитного договора в течение двух недель с момента заключения договора, а также право на досрочное погашение кредита — здесь лишь для ипотечных и жилищных кредитов будут действовать особые условия, право отказаться от кредита при обнаружении существенных недостатков товаров или услуг, приобретаемых за счет кредитных средств и так далее. Кроме того, в законопроекте прописана деятельность коллекторских агентств при взыскании просроченной задолженности по потребительским кредитам, что должно дополнительно защищать граждан от произвола.
Вместе с тем уже несколько дней не утихают страсти по поводу поправок в Уголовный кодекс РФ, предложенных тем же Аксаковым и явно выбивающихся из той защитной в отношении заемщиков линии, так как поправки эти призваны защищать уже другую сторону — кредитные организации. Причем не только от юридических, но и от физических лиц, уклоняющихся от уплаты по кредиту. Как сообщил «Интерфаксу» автор законопроекта, перед внесением в Госдуму они направлены на согласование в правительство и Верховный суд страны.

По словам депутата, кредитные организации все чаще сталкиваются с тем, что заемщики-физлица предоставляют заведомо ложные сведения о себе. Но, несмотря на то, что ни сам факт обмана, ни осознанность этих действий никаких сомнений не вызывают, привлечь недобросовестных граждан к ответственности за незаконное получение кредита согласно действующим нормам невозможно. Напомним, что в нынешней редакции УК РФ предусматривается ответственность за незаконное получение кредита, но при этом круг потенциальных субъектов преступления ограничивается индивидуальными предпринимателями и руководителями организаций, а ущерб, при котором наступает уголовная ответственность, должен составить не менее 250 тысяч рублей. Новые поправки призваны изменить эту ситуацию, а также устранить неясность в квалификации соответствующего деяния, считает Аксаков. Законопроект помимо расширения круга субъектов преступления и административного правонарушения усиливает уголовную ответственность за причинение крупного ущерба, а также за совершение преступления индивидуальным предпринимателем или руководителем организации. Условием уголовной ответственности является причинение значительного ущерба, сумма которого определена в размере 10 тысяч рублей. Меньший ущерб повлечет административную ответственность.

Кроме того, в соответствии с законопроектом, получение кредита с использованием заведомо ложных сведений может повлечь наказание от штрафа в размере суммы полученного кредита до лишения свободы на срок до двух лет, а в случае крупного ущерба — от штрафа в размере полуторной суммы кредита до лишения свободы до трех лет. Серьезные наказания предусмотрены и для тех, кто незаконно получит государственный целевой кредит и будет использовать его не по прямому назначению, а также злостных «уклонистов» от платежей — как рядовых граждан, так и руководителей организаций.

Этот список претензий к закону «Об ипотеке» далеко не полон, его перечисление заставило бы нас превратить эту статью в подобие докторской диссертации по вопросам права. Однако констатировать проблему мы можем с полной уверенностью: рынок определено нуждается в изменениях законодательства в этой сфере.

Майя Бортник