Москва 
Совет директоров Центрального Банка России 23 апреля принял решение поднять ключевую ставку до 5% годовых. Как это повлияет на нас с вами попробуем рассказать простым языком.
Образно говоря, ключевая ставка процента, это тот самый «клапан», который либо открывает, либо закрывает поступление денег в экономику. Так вот в 2020 году, реагируя на начавшуюся пандемию, Центральный Банк принимает решение понизить ключевую ставку, доведя её до исторического минимума 4,5%. Вот эта ставка (4,5%), другими словами, это те условия, на которых все банки на территории России заимствуют у Центрального Банка деньги. А дальше передают их нам (простым гражданам), предприятиям или бизнесу, сверху «накидывая» свою маржу.
Как среагировали банки на снижение ключевой ставки процента? Собственно говоря, среагировали они вполне предсказуемо, как от них и ожидалось, а именно. Банки снизили по депозитам для физлиц, и одновременно снизили ставки по кредитам для населения. Таким образом, начиная выдать всё больше кредитов населению. И наконец «вишенкой на торте» стала введённой 17 апреля 2020 года программы льготной ипотеки, после которой тот самый «клапан», регулирующий поступление денег, превратился уже не в «клапан», а в целый «портал» или «платину» и дешёвые деньги наводнили экономику.
Два момента, наступившие потом и, которые наиболее интересны для нас с вами (охотников за квадратными метрами).
1. Населению стало невыгодно держать деньги на своих депозитах, потому что процент, выплачиваемый по ним, стал рекордно низким.
2. Населению наоборот стало выгоднее брать ипотеку и нести свои деньги застройщикам Москвы и покупать недвижимость.
А дальше произошло собственно то, что вы и так прекрасно знаете. Люди сняли рубли со своих счетов (свои накопления), дополнили их ипотечными кредитами и понеслись наперегонки к застройщикам. А застройщики Москвы, собственно говоря, тоже не растерялись, и взвинтили цены на абсолютно все сегменты квартир.
Но знаете, какой сегмент квартир подрос больше всего? Да, скорее всего, вы угадали, это квартиры как раз в бюджете от 7 до 15 млн. На это есть очень простое объяснение. Лимит по заимствованию в Москве по программе льготной ипотеки составлял 12 млн. рублей, собственно говоря, он и сейчас 12 млн., и первоначальный взнос не менее 15%. Поэтому все сделки в массе своей не превышают 15 млн. по программе льготной ипотеки. Таким образом, квартиры в бюджете 14-15 млн. просто «смели» с полок застройщиков, и это касается и Москвы, и Новой Москвы, и даже Подмосковья.
Цены среагировали соответствующим образом. Так по данным аналитического портала ИРН, цены в пределах МКАД в Москве выросли на 16,2%, в Новой Москве на 17,3%, а в Подмосковье на целых 19,8%. Это усредненное по рынку.
Что сейчас с рынком, и как он себя чувствует? По данным официального сайта Банка России инфляция продолжает расти и сейчас уже достигла уровня 5,8%. Что существенно превышает ранние прогнозы. А значит держать деньги на счетах, где получаете процент на свою сумму, уже крайне невыгодно. При этом реальные доходы населения продолжают падать. И недавно столкнулись с такой цифрой и действительно стало грустно. Оказывается, что сейчас потребительская способность населения России на 10% ниже, чем в 2013 году. Вдумайтесь в цифру. Если к одной базе привести цены 2013 и 2021 года, то мы с вами можем себе позволить на 10% чем тогда.
При этом цены на недвижимость в Москве продолжают расти. И вы спросите, кто покупает квартиры вообще по таким ценам? Мы вам ответим. Это достаточно просто. Локомотивом спроса являются две категории покупателей.
Первая категория, это те самые ипотечники, которые пытаются ещё успеть вписаться в программу льготной ипотеки в бюджете до 15 млн.
И вторая категория, это так называемые инвесторы, но инвесторы не в классическом понимании, которые заходят «на котловане» и потом выходят на более поздней стадии и зарабатывают на разнице в цене квартиры. А те люди, которые пытаются также взять льготную ипотеку по низкой ставке, и дальнейшими арендными платежами гасить ипотеку. То есть, у них наоборот фокус на проекты высокой стадии готовности или желательно уже готовые к заселению.
А сейчас, начиная снижать ключевую ставку процента, государство по сути «подпиливает одну ножку у стола», на котором застройщики разложили «вкусные», но дорогие предложения по недвижимости. А когда 1 июля 2021 года отменят программу льготной ипотеки, по сути пошатнётся «вторая ножка этого стола». Кстати, то, что эту программу отменят уверены на 99,9%.
Кто тогда останется на рынке недвижимости Москвы, кто продолжит покупать квартиры, и где вот эти две оставшиеся «ножки у стола»? Назовём эти «ножки стола», оставшихся покупателей, двумя категориями.
Первая, это, так называемый, чистый спрос. Небольшая прослойка людей (покупателей) в масштабах всего рынка, которые будут покупать квартиры независимо от ситуации, т.е. это люди, которые решают свои жизненные вопросы.
И вторая категория, её можно назвать словом «здравый смысл», это люди, которые дольше выбирают, больше анализируют и очень прагматично подходят к выбору квартиры. Такие люди также останутся, будут покупать и проекты для этого есть.
Ну и, конечно, вы спросите, а упадёт ли летом спрос на недвижимость Москвы Думаем, скорее всего, упадёт. Но насколько сильно пока неизвестно. Потому что непосредственно у Москвы есть много уравновешивающих драйверов спроса. И, конечно, вы зададите и второй вопрос. Отреагируют ли на снижение спроса застройщики? Думаем, что среагируют, но не быстро. Будет какая-то тоже инерция в этом процессе. У застройщиков были «жирные» времена, у них хороший запас прочности. Поэтому они будут плавно снижать цены, если вообще снижение будет иметь место.
Ну и, наконец, самый главный вопрос этой статьи. Покупать ли квартиру до 1 июля 2021 года, пока ещё действует программа льготной ипотеки? Ответим на него так. Да, считаем, что можно ещё покупать, но подбирать варианты нужно ещё более тщательно, взвешенно. Таких вариантов осталось крайне мало, а поэтому рекомендуем поторопиться.
- Комментарии: 0
Добавить комментарий