Как правильно продать квартиру в ипотеке?

В настоящее время на рынке недвижимости произошло множество не самых положительных изменений. Свидетельством этому является рост долгов по ипотеке. Участились случаи, когда заемщику становится нечем платить за ипотеку. В таком случае один из выходов из ситуации – продажа ипотечной квартиры. Какие варианты развития событий имеет заемщик?

Обращение в банк

Если человек не имеет возможности произвести взнос по ипотечному кредиту, то ему первым делом необходимо оповестить об этом банк, выдавший кредит. Если ситуация не плачевная, то банк может предложить клиенту реструктуризацию кредита, то есть изменение условий ипотечного кредита. Например, банк может предложить заемщику увеличить сроки оплаты кредитных взносов.

Если же реструктуризация не может решить возникшую проблему, то необходимо продавать недвижимость, взятую в ипотеку.

Продажа квартиры по решению суда

Ситуация реализации квартиры судебным решением может возникнуть в том случае, когда заемщик задерживает установленным графиком платежи по кредиту либо вовсе не платит взносы по кредиту. Данный случай самый невыгодный для заемщика, ведь суд самостоятельно занимается продажей. Он сам определяет первоначальную стоимость жилья исходя из суммы задолженности заемщика, а затем выставляет жилье на аукцион. Заемщик имеет возможность единожды поднять первоначальную стоимость квартиры на аукционе, однако, если жилье не будет продано, то на втором аукционе его первоначальная стоимость будет меньше на 10%.

В случае, когда жилье в результате аукциона не продается, то банк самостоятельно выкупает квартиру в свою собственность. В таком случае стоимость жилья снижается на 25% от первоначальной стоимости. Проще говоря, этих денег хватит лишь на погашение образовавшейся задолженности.

Трехсторонний договор купли-продажи жилья

Если с банком удается решить вопрос мирным путем (то есть не через суд), то чаще всего применяется схема трехсторонней сделки, участниками которой являются покупатель, собственник квартиры (заемщик) и банк. В таком случае первым делом необходимо оповестить банк о том, что принято решение продать залоговое недвижимое имущество. Как правило, если проблем с клиентом не возникало, то кредитор без проблем соглашается на данную процедуру. Банк должен дать свое согласие на продажу жилья. Покупатель должен выплатить банку задолженность заемщика еще до подписания договора, так как формально имущество еще является залоговым.

Поиск покупателя на жилье заемщик может производить как своими силами, так и через риэлтерское агентство. Если человек уверен в своих силах, то он может найти покупателя самостоятельно, однако, чтобы не терять время и не рисковать довести дело до суда, лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. В первый же день после обращения риэлтор предложит несколько вариантов, из которых продавец сможет выбрать наиболее подходящий. После того, как покупатель найден, необходимо заключить договор задатка. Под задатком будет выступать сумма долга заемщика перед банком. Договор задатка лучше всего заверить у нотариуса. Он должен содержать в себе обязанности продавца, стоимость квартиры и порядок оплаты, а также срок снятия обременения с жилья. После этого необходимо посетить банк и оплатить задолженность, после чего выдаются документы, которые подтверждают отсутствие задолженности и закладная на имущество.

Следующий шаг – посещение совместно с представителем банка регистрационной палаты, где с имущества снимается обременение. Только после этого продавец и покупатель могут заключить договор купли-продажи. Продавец в итоге получает разницу между стоимостью квартиры и размером задолженности перед банком.

Что потеряет заемщик в случае продажи ипотечной квартиры

В большинстве случаев заемщик потеряет лишь сумму процентов, которую он уплачивал в период платы по кредитному договору. Как правило, кредитный договор предусматривает уплату большинства процентов в первые годы, поэтому заемщик потеряет большее количество денег в том случае, если плата за ипотеку производилась более половины срока.

Бывали случаи, когда заемщик оставался в плюсе после продажи имущества. Это случается тогда, когда жилье выросло в цене на рынке недвижимости.

Обмен

Хорошей альтернативой продажи ипотечной квартиры является его обмен на жилье меньшей площади. Для этого необходимо снять квартиру с обременения и купить в ипотеку более дешевое жилье. Возможно, на покупку нового жилья будет достаточно той разницы между стоимостью бывшей квартиры и задолженности перед банком.