Ипотека и рассрочка на новостройки - в чем может быть подвох

С приходом кризиса банки менее охотно начали выдавать кредиты, в том числе и на недвижимость. Чтобы привлечь потенциальных покупателей, застройщики начали предлагать различные варианты для потенциальных клиентов, которые хотят приобрести квартиру. Неплохая альтернатива – рассрочка, когда покупатель вносит определенную часть денег сразу, а остаток – в течение строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию. Стоимость квадратных метров не меняется. Так что лучше выбрать: ипотеку или рассрочку? И какие могут быть подводные камни?

В прошлом году практически каждая вторая сделка на рынке первичной недвижимости была проведена с привлечением ипотеки. Банки шли на уступки, делали выгодные программы, уменьшая первоначальный взнос и понижая ставки. Государство также принимает активное участие в сфере ипотечного кредитования, вводя программы «Доступное жилье для молодых семей», «Льготная ипотека для военнослужащих» и т.д. Если удавалось собрать все необходимые бумаги, банк мог рассмотреть заявку за пару дней. В 2013-2014 г.г. можно было попробовать получить ипотеку всего по двум документам.

Декабрь 2014-го принес немало негативных изменений для потенциальных заемщиков, среди которых – повышение ключевой ставки. Как результат – взять кредит теперь может себе позволить не каждый житель России. Проценты растут, переплата, если брать деньги в долг на длительный срок, составляет половину стоимости жилья. Ключевая ставка рефинансирования с 14.06.2016 года – 10,5 %. Уровень инфляции с начала года – 3, 86 %. Таким образом, банкам выдавать кредит менее чем под 12-13 % не целесообразно.

Кому выгодна рассрочка

Итак, приведем пример: стоимость объекта недвижимости (однокомнатной квартиры) – 4 млн рублей. Первоначальный взнос – 1 500 000 рублей. Сумма кредита 2 400 000. Срок кредитования – 15 лет. Сумма ежемесячного платежа – 32,5 тысячи рублей. Переплата по процентам – 3,3 млн. рублей. Эффективная процентная ставка составляет 14,4 %. Минимальный первоначальный взнос должен быть не ниже 15-20 %, в зависимости от банка. Также до сих пор можно использовать материнский капитал.

Как только началась паника из-за кризиса, многие банки стали более требовательны к заемщикам. К примеру, отменили возможность получения кредита всего по двум документам, аннулировали разрешения на выдачу денег, повысили ставку и т.д. Это, в свою очередь привело к тому, что рынок недвижимости практически замер. Государству и застройщикам срочно пришлось принимать меры.

У девелоперов было три основных пути решения данной проблемы: снизить стоимость, сократить количество объектов или же дать возможность покупать недвижимость в рассрочку. Так как первые два варианта привели бы к значительным потерям, застройщики решили остановиться на последнем.

Если бы компании снизили объемы строительства, они бы не только лишились части прибыли, но и потеряли бы свой вес на рынке первичной недвижимости. Снижать стоимость квадратных метров в домах, которые уже почти построены, также никто не станет. Иначе предыдущие покупатели начнут расторгать договора, требовать деньги назад, чтобы купить те же квартиры дешевле. Новые сделки не принесут прибыли.

Несмотря на то, что многие аналитики предсказывают снижение стоимости, вряд ли это произойдет с объектами, в которых уже минимум 10-15% квартир продано. А вот новые проекты могли бы быть дешевле, объекты предлагались бы на выгодных для покупателя условиях. Но в таком случае пришлось бы на пару лет дольше ждать свое жилье, так как строки строительства возросли бы с двух до четырёх лет. И это как минимум. Что, в свою очередь, привело бы к снижению потребительского спроса. Поэтому девелоперы решили предоставлять рассрочку на обоюдовыгодных условиях.

Что такое рассрочка?

На самом деле такая система сотрудничества существует уже давно. В отличие от кредитования, рассрочка рассчитана на короткий срок – обычно она дается максимум на два-три года. Около 30-50 % покупатель платит сразу, остальную сумму вносит в установленные договором сроки частями (раз в месяц, раз в два месяца, раз в квартал и т.д.). Ранее рассрочку давали только до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Очень редко компании предоставляли некий аналог кредита, когда владелец уже мог жить в квартире, но продолжал выплачивать долг. Сейчас же сроки рассрочки увеличили до 3-4 лет.

Порой платеж разбивается на две части: аванс (не менее 50 % от всей суммы) в самом начале и окончательный платеж в конце. Это удобно для тех, кто не хочет рисковать всеми накоплениями, вкладывая их в новостройку, т.к. боится, что строительство может «заморозиться». Или же если у вас есть энная сумма денег, своя квартира, которую вы в дальнейшем планируете продать, чтобы выплатить рассрочку. Как только дом сдается в эксплуатацию, вы реализуете недвижимость и отдаете остаток. При этом нет необходимости делать промежуточные платежи.

Также данный вариант интересен инвесторам. Вложив в «однушку» половину стоимости, скажем, полтора миллиона рублей, после окончания строительства реализуем ее по среднерыночной стоимости – где-то за 6 миллионов рублей. Полтора миллиона выплачиваем застройщику, три миллиона оставляем себе. Это грубые расчёты, ведь вам придется заплатить налоги, рассчитать риски, угадать, когда купить, а когда продать объект.

Очень многих пугает рассрочка, ведь какой смысл застройщику брать всего 50 % и ждать остаток год? Ведь покупатель может не успеть выплатить всю сумму до указанной даты, плюс, следует учитывать такое понятие, как инфляция. Дело в том, что в цену входят не только все расходы на стройку и монтажные работы, но и закладывается процент на тот случай, если стоимость материалов и услуг рабочих вырастет. Резко подорожать себестоимость квадратного метра не может, а инфляция попросту не успевает «съедать» прибыль.

Покупая квартиру в рассрочку, вы в любом случае платите больше, чем если бы сразу внесли всю сумму. К примеру, объект стоит 6 миллионов рублей. В зависимости от компании, вы платите не менее 3-х процентов – 180 тысяч свыше. Редко какой девелопер согласен предоставить беспроцентный кредит.

Кстати, если недвижимость куплена в ипотеку, она изначально уже ваша. Но банк потребует с вас целый пакет документов, чтобы удостовериться в вашей платежеспособности. Девелопер не столь требовательный к потенциальному покупателю, ведь пока вся сумма не будет выплачена, оформить право собственности вы не сможете.

Девелопер, предоставляющий рассрочку, страхует себя со всех сторон. Поэтому, если вы уверены в себе и своих силах, рассмотрите такой вариант сотрудничества. Из минусов для вас – ежемесячный платеж на порядок выше, чем по ипотеке, за счет более коротких сроков погашения. Но не стоит вестись на слишком заманчивый вариант, ведь здесь может быть подвох.

Ипотека против рассрочки

Давайте сравним, что выгоднее, ипотека или рассрочка и какая между ними разница. Ипотека выдается банком на покупку недвижимости (в данном случае – в новостройке). Рассрочку предоставляет сам девелопер, в договоре он указывает сумму ежемесячного или ежеквартального платежа.

• Сроки. Итак, средний срок кредита в первом случае – до 15-30 лет, в зависимости от банка, во втором – максимум 5 лет (бывают и исключения, когда компания предоставляет рассрочку на более длительный срок). Зачастую процентная ставка после того, как объект сдается в эксплуатацию, снижается (этот момент обязательно стоит обсуждать с банком, в который вы обращаетесь).

• Первый взнос. Соответственно, от 15 процентов в банках и от 10 процентов у девелоперов. Преимуществом ипотеки является то, что банки выдают кредиты, когда точно уверены в своевременном окончании стройки. Прежде чем дать согласие на выдачу денег, проводится проверка самого девелопера, документации, договоров и т.п. бумаг. Т.е. вы платите еще и за снижение рисков.

• Ежемесячный платеж. Так как рассрочку вы платите в довольно короткие сроки, ежемесячный платеж будет в 3-4 раза выше, чем если вы оформите ипотеку.

• Ставки. На самом деле банковская процентная ставка не на много выше. Но из-за более длительных сроков, соответственно, переплата выше. Не забывайте за скрытые комиссии, о которых в привлекательных рекламных предложениях зачастую умалчивают. Затраты на оформление и выплату рассрочки ниже. Зачастую девелоперы предлагают льготные условия потенциальным покупателям, если те внесут более 50 % первоначальный взнос.

• Документация. Довольно важный плюс кредита от застройщика – отсутствие необходимости собирать ряд документов, страхования жизни и доходов. Таким образом, вы экономите силы, время и деньги. Сделка проводится только между двумя сторонами, без посредников. Требования к заемщику у банка жесткие, но это понятно, если учитывать, чем рискует кредитор, если вы перестанете платить деньги.

В общем, ипотека – отличный вариант для тех, кто может подтвердить свою платежеспособность, есть силы и возможность собрать необходимые бумаги, но у кого недостаточно денег для первого взноса или больших платежей. Рассрочка подходи вам, если вы обладаете суммой для первоначального платежа и действительно сможете погасить кредит за пару лет.

Подводные камни покупки квартиры в рассрочку

Итак, вы решили купить квартиру в рассрочку. Взвесьте все за и против. Первым делом изучите договор, который предлагает вам подписать застройщик. Уделите внимание разделам, где указано, в каком случае девелопер имеет право прекратить с вами сотрудничество, штрафам, пени. К примеру, выплатит ли вам компания всю сумму обратно, если вы расторгните договор. Чаще всего удерживается около десяти процентов в качестве штрафных санкций.

Как было сказано выше, пока вы не погасите долг, квартира будет считаться собственностью девелопера. Посчитайте, что вам будет выгоднее: ипотека или рассрочка, если вы берете деньги в долг на один и тот же срок при прочих равных. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Переплата за то, что вам не придется собирать пакет документов, может оказаться слишком большой. А в случае возникновения проблем с платежами, вы можете потерять квартиру. При этом разбираться, что произошло или делать реструктуризацию долга, застройщик не будет. Решать подобные проблемы придется только через суд. А закон в данном случае на стороне девелопера, если он честно исполняет свою часть договора.

Немаловажную роль играет условие начисления процентов по рассрочке. Если указан один процент на остаток, это не значит двенадцать процентов годовых. К сожалению, в данном случае все путаются.

Помимо всего вышесказанного, в случае банкротства вы теряете свое жилье. Вы не сможете претендовать на квартиру, так как не являетесь ее владельцем. Вам вернут деньги, которые вы заплатили по договору участия в долевом строительстве.

Кому выгодна рассрочка?

Есть целый перечень условий, при которых выгоднее купить квартиру в рассрочку, а не в ипотеку. К примеру, если у вас есть проблемы с кредитной историей. Даже если вы купили в молодости мобильный телефон в кредит и не вернули всю сумму вовремя, или если были регулярный просрочки, вам могут отказать в оформлении кредита в банке.

Второй случай – вы не можете подтвердить свои доходы. Чтобы сэкономить на налогах, многие фирмы и предприятия платят «серую» зарплату. Т.е. официально по бумагам человек получает 15 тысяч рублей, а на самом деле на руки ему выдается 75 тысяч. Доказать банку, что ваш доход выше, чем указанно в справке из бухгалтерии, невозможно. Застройщик на это не смотрит, ему важно, чтобы вы регулярно ему отдавали указанную в договоре сумму. Нет денег – нет квартиры.

У вас есть возможность каждый месяц платить по 200-300 тысяч рублей на протяжении нескольких лет? У вас есть недвижимость, которую вы планируете продать после окончания стройки, и первоначальный взнос? Или вы сразу можете заплатить 60-70 % от стоимости квартиры? Рассрочка – то, что вам нужно.

Что будет, если вы нарушите график платежей? Чаще всего компании наказывают нерадивых покупателей пеней. Если же просрочка большая, вам предложат расторгнуть ДДУ. В таком случае вы вернете почти все деньги, которые вы заплатили застройщику. Второй вариант – перепродажа объекта с согласия девелопера (вы переуступаете права и обязанности третьим лицам).

Если вы не уверены, что сможете отдать остаток денег, лучше оформить ипотеку. Но сначала нужно предупредить застройщика о своих планах, затем – подписать новый договор. Банки охотно выдают ипотечные займы таким клиентам, т.к. платежеспособность доказывается регулярными платежами и первоначальным взносом.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Банк выдает вам немаленькую сумму денег в долг, при этом его задача – заработать как можно больше. Поэтому всегда читайте договор, прежде чем подписать его. Уточните, какие дополнительные расходы, помимо первоначального взноса, вам придется понести (к примеру, пошлина за регистрацию, комиссия банка), есть ли запрет или пеня на досрочное погашение кредита. Некоторые банки берут деньги практически за все: за оформление бумаг, рассмотрение заявки, выдачу кредитных средств, перевод денег с вашего счета на счет застройщика и т.д.

Дополнительно вам придется заплатить за страховку жизни и имущества. Иногда банки могут настаивать на страховании риска нарушения условий договора или потери платежеспособности. Ряд необязательных услуг по страхованию вам могут слишком активно навязывать, причем как мелкие, так и крупные компании. Менеджерам, занимающимся выдачей кредита, за то, чем больше он вам «продаст», нередко выдают неплохие премии. Вы имеете право отказаться от допуслуг, иначе, суммировав все, вы с удивлением обнаружите, что кредитная ставка выросла на один-два процента.

Подводные камни могут содержаться в пункте, именуемом «Ограничение прав заемщика». Чтобы защитить себя и заемщика, может быть запрещено продавать, сдавать или делать перепланировку без разрешения кредитора. Это делается для того, чтобы исключить возможность махинаций или порчи имущества.

«Однако если в договоре указано, что нельзя досрочно погасить кредит или банк может «играть» с процентными ставками в одностороннем порядке, знайте – вам навязывают кабальные условия. Порой банки действуют вразрез гражданскому законодательству, в таком случае можно будет обратиться в суд. К сожалению, лишь единицы решаются отстаивать свои права» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.Ru.

Несмотря на то, что многие уже обожглись на валютных кредитах, некоторые россияне продолжают их брать из-за низких процентных ставок. Но в нынешней ситуации, когда курс валют нестабилен, рубль обесценивается, это не просто не выгодно, а очень опасно. Ведь ипотека берется на 5-15 лет. За три последних года курс доллара вырос в два раза. А некоторое время за доллар давали 80 и даже 90 рублей. Таким образом, ежемесячный платеж в валюте оставался тем же, а на деле в перерасчете на рубли приходилось тратить в 2-3 раза больше. Именно поэтому специалисты рекомендуют не испытывать судьбу и брать рублевые кредиты.

Также не имеет смысла соглашаться на «плавающие» ставки. Если сейчас вам предлагают взять ипотеку под 7 процентов годовых, ставку могут повысить как через пять лет, так и через пару месяцев. В один прекрасный день вы придете вносить ежемесячный платеж и обнаружите, что теперь придется платить 12 % годовых.

Прежде чем одобрить или отклонить заявку, в банке изучают ежемесячный доход на всех членов вашей семьи. Если у вас заработная плата высокая, но из всех работаете только вы, вам могут отказать. Высчитывается минимум, который необходим на содержание вашей семьи. Немаловажную роль имеет наличие/отсутствие собственного жилья.

Кому выгодна ипотека?

Ипотеку имеет смысл брать, если у вас есть первоначальный взнос, но при этом нет возможности выплачивать ежемесячно крупные суммы денег. Чем дольше срок выплат, тем лучше, так как ежемесячные платежи уменьшаются. Преимуществом для вас является и то, что банк выдает деньги на новостройки, которые продают проверенные компании.

Если вы живете в арендуемом жилье, ипотека будет не выгодна. Вам придется каждый месяц платить фиксированную сумму, плюс, аренда. Тем, кто живет в своей квартире или с родителями, специалисты рекомендуют вкладывать деньги в новостройку на этапе котлована. Стоимость квадратного метра в данном случае довольно низкая. Правда, тут есть свои риски, ведь стройку могут «заморозить», а компания – обанкротиться и т.д.

Выбирая объект для покупки, рассчитывайте свои силы и финансовые возможности. Прежде чем вы решитесь на ипотеку, подумайте, что будет, если возникнут проблемы с работой (болезнь, сокращение, снижение заработной платы, декрет). Может быть, лучше сначала сделать «подушку безопасности», чтобы иметь возможность три-четыре месяца платить кредит без опозданий.

Ипотека выгодна, если у вас нет возможности накопить необходимую сумму на покупку квартиры, когда инфляция «съедает» значительную часть дохода, а стоимость квадратных метров растет, как на дрожжах. Таким образом вы решаете проблему с недвижимостью. После завершения стройки и сдачи дома в эксплуатацию (занимает 2-3 года в среднем), вы живете своей квартире и платите за нее. А через 10-15 лет, в зависимости от срока, на который взяли кредит, вы становитесь полноценным владельцем. Если просто снимать жилье, прибыль получает только арендодатель, а вы остаетесь ни с чем.

Цены на квадратные метры постоянно растут, поэтому даже с учетом процентов по кредиту выгодно брать ипотеку. Грубо говоря, купив недвижимость за 4 миллиона, допустим, переплата составляет один миллион. Но через 15 лет квартира будет стоить 7-8 миллионов. Еще один плюс, о котором не стоит забывать – налоговый вычет, который предоставляется и на проценты по кредиту. В любом случае, вы выигрываете.

Для многих кредит – это настоящее спасение. Но будьте готовы к тому, что все это время вам придется экономить, ограничивать себя в привычных удовольствиях. Если возникнут проблемы с работой, вы можете потерять квартиру. Ее выставят на аукцион, с прибыли вычтут все, что вы должны банку, а остаток вернут вам.

Рассрочка от застройщика: какой она должна быть?

К сожалению, не все имеют возможность в течение одного-двух лет выплатить всю сумму. Было бы идеально, если бы застройщик предоставлял кредит хотя бы на десять лет, при этом делая минимальные процентные ставки. Некоторые специалисты считают, что в скором времени крупные застройщики изменят свою позицию, увеличив сроки рассрочки. Такой шаг увеличит привлекательность девелопера и выделит его среди тысячи аналогичных компаний.