Какова схема получения земли под строительство в Новой Москве и Подмосковье

Вопрос относительно того, где же построить очередную новостройку больше волнует девелоперов, нежели клиентов. Ведь рынок жилой недвижимости на сегодняшний день в Москве и области довольно хорошо развит, а у населения есть выбор, что на первичном рынке, что на вторичном. Конечно, в столице уже, как говорится, строить негде, а в Московской области еще есть земли. Однако все же интересно, какова схема получения земли под строительство новостроек в Новой Москве и Подмосковье. На это и на другие вопросы, ответили эксперты рынка недвижимости.

Начиная с 2010 года, в Москве была упразднена практика заключения инвестиционных контрактов с городом, то есть практика предоставления земельных участков целевым образом без торгов за исключением предоставления участков, например, под транспортную инфраструктуру. «Город в качестве участника рынка земли (продавца) под многоэтажное жилое строительство на рынке практически не присутствует, - говорит Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер ГК Rusland SP. - В качестве известных совершенных сделок с участием города можно отметить продажу прав на заключение договора о совместной деятельности с ВДНХ. Периодически также происходят продажи доли города в предприятиях сторонним инвесторам, иногда данные предприятия приобретаются и с целью дальнейшего редевелопмента территории девелоперскими структурами».

«Как правило, власти Москвы и Московской области при реализации земельных участков для будущей застройки используют рыночные механизмы: аукционы или конкурсы, - делится Валентин Чернобаев, директор по развитию «ЛСР. Недвижимость – Москва». - Благодаря им власти получают возможность выбора партнера, обладающего подходящими компетенциями, а также возможность максимизации прибыли от продажи земли».

Владимир Щекин, управляющий партнер, председатель Правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группы Родина», обращает внимание на тот факт, что в новой редакции Земельного Кодекса РФ существует положение, по которому Субъект федерации имеет право выделить землю без аукциона при условии, что на ней будет реализован социально значимый объект: детский сад, школа, спортивный комплекс, филармония и др. Принять участие в аукционе могут компании, которые соответствуют его условиям. Одно из самых распространенных требований – наличие в портфеле застройщика определенного количества реализованных квадратных метров за последние несколько лет.

Московская область

Власти Московской области, по словам Валентина Чернобаева, уже несколько лет реализуют политику уточнения границ земельных участков, что ведет к увеличению земельного банка Московской области. Потенциально, именно эти земли могут стать точками роста жилищного строительства и пополнения бюджета при их продаже.

Однако, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп утверждает, что в последнее время сложилась такая ситуация, что в Подмосковье практически не осталось муниципальных земель. «На сегодняшний день структура земельных участков следующая: 30% земель принадлежат лендлордам, 30% - это земли населенных пунктов и застроенные территории. 20% - лесной фонд и 20% - прочие территории (водоемы и т.д.), - уточняет она. - Немногие оставшиеся участки земли, принадлежащие муниципалитету, выставляются на конкурс на праве аренды земельного участка, кроме того земли реализуются через РЖС. Другой вариант приобретения земельного участка - их покупка у лендлордов».

«В Московской области так же, как и в Москве было проведено несколько аукционов фонда РЖС, по условиям которых в том числе и ФСК Лидер построила и реализовала ЖК M-House на улице Кировоградская, - рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - Кроме того, через аукционы можно приобрести площадки, принадлежащие инфраструктурным ведомствам: земли Мосводоканала, РЖД или Министерства Обороны. Другой путь: крупные лэндлорды также периодически продают земельные участки под многоэтажное жилищное строительство, бывшие земли совхозов».

Проблемы

Если говорить о проблемах, с которыми девелоперам приходится сталкиваться - наличие в Московской области ограничений по высотности и плотности застройки. Эти ограничения иногда не отвечают сформировавшейся градостроительной обстановки в конкретном населенном пункте. Так, например, нормы РНГП ограничивают высотность и плотность будущей застройки, хотя эти же характеристики окружающей застройки значительно выше. Это может приводить к диссонирующему размещению жилых объектов.

При реализации строительного проекта нельзя обойти стороной и вопрос наличия инженерной инфраструктуры на земельном участке, его обеспеченностью ею. Бывают случаи, когда девелоперы не могут или сталкиваются с большими проблемами при расчёте точного объема затрат на инженерное обеспечение будущей застройки. Источники инженерного обеспечения – питающие центры - могут находиться в значительной отдалённости от земельного участка, что осложняет планирование затрат и ведёт к значительным расходам на подготовку и строительство инженерных коммуникаций до участка.

В последнее время довольно существенную долю затрат девелоперов стало формировать изменение вида разрешённого использования земли.

Наконец, при реализации проектов комплексного освоения территории застройщик через какое-то время может столкнуться с появлением дополнительных обременений по строительству объектов социальной инфраструктуры, изначально не предусмотренных в проекте. Этот сценарий возможен в случае изменения градостроительных нормативов, нормативов по обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры.

Пожалуй, самая главная проблема, которая встает перед российскими девелоперами, по словам Марии Литинецкой, – постоянно меняющиеся «правила игры. «С приходом нового губернатора Воробьева значительно усложнилась процедура согласования проекта, - говорит она. - К примеру, прежде разрешение на строительство получали на уровне администрации района, а сейчас лишь после одобрения на уровне области. Проекты площадью более 100 тысяч кв.м рассматриваются сегодня при личном участии Губернатора МО».

Стоит отметить, что помимо этого поменялись и нормативы, предъявляемые к жилым комплексам. Например, при проектировании ЖК численность населения рассчитывается сегодня, исходя из нормы 28 кв. м. площади на одного человека, тогда как ранее этот параметр варьировался в пределах 25-50 кв. м на человека. А от этого показателя зависит количество требуемых парковок, мест в школах, детских садах и т.д. Естественно, девелоперы старались делать расчеты таким образом, чтобы на каждого жителя приходилась максимально возможная площадь, тем самым снижая нагрузку. Сейчас такой возможности уже нет.

«Также были увеличены и сами нормативы по обеспеченности жителей местами в социальных учреждениях, особенно в части количества мест в детских садиках, -, в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Так, если раньше на 1000 жителей было достаточно 35 мест, то теперь необходимо 65. Таким образом, с приходом нового губернатора, застройщикам «закрутили гайки» и теперь получить согласование на строительство стало гораздо сложнее. При этом качество проектов в результате нововведений только улучшилось».

Григорий Алтухов акцентирует внимание на том, что при приобретении земель даже с необходимым назначением (под многоэтажное строительство) при согласовании проекта планировки могут возникать дополнительные обременения для застройщика: строительство транспортной развязки, переселение в новые дома дольщиков замороженной ранее стройки. «В целом, приход господина Воробьева упорядочил механизмы взаимодействия власти и бизнеса», - считает он.

Дальше больше…

Что касается Новой Москвы, то трудностей, с которыми сталкиваются застройщики, по словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», очень много. Первое – это неотработанность до конца местного законодательства, второе связано с тем, что сами московские власти активно нарушают сроки предоставления документации. Основная проблема, по мнению эксперта, – это несостыковка документации по строительству по законодательству московской области с законодательством Москвы, что создает для застройщиков большую проблему с документальным оборотом. «Кроме этого, также пока не сформированы генпланы развития новой территории. Хотя есть эскизы этих генпланов, но проекты планировки до сих пор не утверждены. Некоторые инвесторы, владеющие землей, столкнулись с проблемой, что по их земельному участку, который был приобретен под жилищное строительство, по плану должна проходить дороги». Таким образом, получается, что административно-правовые риски для инвестора довольно высоки, так как еще нет понимания, что будет на территории Новой Москвы как целостного региона. В связи с этим, застройщик не знает, дадут ли ему разрешение на строительство или нет, а если дадут, то, когда. Аналитики отмечают, что та неясность, в свою очередь, очень сильно влияет на инвестиционный климат на новой территории и создает трудности с привлечением новых инвесторов.

Однако Валентин Чернобаев считает, что отсутствие внесенных в генплан градостроительных параметров земельных участков одновременно является не только плохой, но и хорошей для девелопера возможностью. «Это означает, что девелоперу нужно будет, руководствуясь действующими нормами и законами, обосновать технико-экономические параметры будущей застройки, - говорит он. - Отсутствие градостроительных параметров вынуждает власти вести расчет показателей по региональным нормам градостроительного планирования, определяя тип застройки: квартальная застройка или районная (плотность и высотность меньше, чем при квартальной), которые существенно отличаются по ТЭПам».

«Надо понимать, что Правительство Москвы получило эту территорию в том виде, как она есть, а именно со всеми собственниками, деревнями, инфраструктурными проблемами, - продолжает Владимир Яхонтов. - Но помимо того, что не отработано законодательство по новой территории, сами московские власти активно нарушают сроки предоставления документации. Лично знаю застройщика, документы которого рассматриваются больше года, в то время как должны рассматриваться три недели. Соответственно, у застройщика сдвинулся срок обязательств перед физическими лицами-дольщиками. И это обычная практика сейчас на территории Москвы. Между правительством Москвы и области в свое время происходили определенные конфликтные ситуации вплоть до «разборок» с участием криминальных структур и правоохранительных органов. Это было связано прежде всего с тем, что жители Подмосковья, проживающие в области, едут работать в Москву и соответственно, налоги (как предприятие) тоже платят в Москве. Поэтому шли бурные дискуссии по объединению, что было бы вполне логично, но в идеальных условиях. Фактически же Москва, «схватив» такую территорию и применив все свои нормативы на территорию Московской области, по бюджету бы стала дефицитной, как и Подмосковье сейчас. Плюс к этому создание огромной территории влияния с политической точки зрения было бы некорректно, поскольку, к примеру, мэр объединенного региона имел бы слишком большое влияние в стране».

Заметим, что присоединение к Москве небольшую часть Московской области было сделано с экономической и политической точки зрения для использования профицитного бюджета для развития территории, то есть вкладывать денежные средства в дороги, инфраструктуру, сельское хозяйство. «Москва, например, закупает продукты, поскольку не имеет своих с/хоз угодий, - объясняет Владимир Яхонтов. - А эти присоединенные территории как раз направлены на дифференциацию московского бюджета и использование его на развитие новой территории. Почему было выбрано именно это направление, и именно такой размер территории сложно сказать. Но определенно это решение носило строго политический характер».

Правила игры

Среди крупнейших игроков рынка в Подмосковье стоит выделить ГК «Мортон», ГК «Жилищный каптал», ГК «МИЦ», ТЕКТА GROUP, «Абсолют Недвижимость», ГК «СУ-155». На вопрос о том, есть ли на рынке недвижимости Московской области «деления между своими», Мария Литинецкая уверяет, что нет. «Рынок недвижимости прозрачен и любой девелопер сегодня может на конкурсной основе приобрести землю», - утверждает она.

«Я бы не сказал, что сегодня рынок каким-то образом «поделен», - говорит Валентин Чернобаев. - Ситуация несколько размыта – большое количество земельных участков было куплено или передано в земельные банки крупных застройщиков довольно давно. Проекты на этих участках находятся либо в стадии реализации, либо в стадии разработки разрешительной документации. При этом существенного перекоса в ту или иную сторону я не вижу».

В свою очередь, Альбина Ямалетдинова отмечает, что «правила игры» на рынке девелопмента определяются соответствующими нормативно-правовыми и иными регулирующими актами, имеющими отношение как к земельному рынку, так и к градостроительной сфере. «Новички» в сфере девелопмента стараются приобретать земельные участки с минимальными градостроительными рисками, такими участками можно условно считать площадки с разрешением на строительство», - говорит она.

Заметим, что компания «Самолет Девелопмент» - довольно «молодой» девелопер, который ведет строительство жилых комплексов «Люберцы-2015», «Люберцы-2016» в «Внуково-2016». Тем не менее, несмотря на масштабность вышеперечисленных проектов, «Самолет Девелопмент» не входит в число лидеров. Среди новых компаний также можно назвать «МД Групп» (ЖК «Новое Бутово»). «Самолет Девелопмент реализует крупный проект Люберцы 2015 и 2016, является серьезным конкурентом для всех девелоперов в данной локации, - считает Григорий Алтухов. - Rdi - не новый игрок на рынке, ранее специализировался на загородной недвижимости, позже начал строительство среднеэтажного квартала НовоМолоково, реализация которого идет уже 3-4 года. Наиболее конкурентным из имеющихся у девелопера проектов в сфере многоэтажного жилищного строительства является Южное Видное в одноименной локации».

Основной фактор успеха вышеперечисленных компаний, по мнению Марии Литинецкой, – удачно выбранные участки и качественные проекты. «Да, вряд ли новые девелоперы подвинут крупнейших игроков, однако вполне возможно, что через несколько лет при грамотной политике застройщики могут встать с ними в один ряд», - полагает она.

При выборе квартиры в том или ином доме, клиенты обращают внимание на отзывы и рейтинг застройщика. Однако в данном случае нужно иметь в виду, что рейтинги бывают разные. Например, есть рейтинг застройщиков по уровню выполнения социальных обязательств перед городом, есть рейтинг по объемам построенного жилья, числу проектов и т.д. и не факт, что перечисленные компании попали в исследование, которое проводят для присвоения места в рейтинге. Это первое. Второе - некоторые компании сейчас действуют не как самостоятельный инвестор/застройщик, а реализуют партнерские проекты, в которых одна сторона, например, владеет земельным участком, а другая строит, или инвестирует, или выполняет какие-то подрядные работы, как, например, «Самолет Девелопмент» и «Абсолют».

Власти Москвы в последние несколько лет активно структурируют работу на рынке недвижимости, предпринимают шаги по повышению инвестиционной привлекательности города. Девелоперы уже отмечают уменьшение бюрократических барьеров по разработке и согласованию разрешительной документации. Появился ярко выраженный тренд по необходимости строительства объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ и т.п. В то же самое время существенно увеличились затраты на изменение ВРИ земли.

Есть и еще одна опасность, о которой правительство страны заговорило текущим летом – возможная отмена механизма долевого участия в строительстве. Некоторые аналитики считают, что это совершенно несвоевременное предложение, которое скорее приведет к снижению темпов строительства и росту стоимости квадратного метра, чем обеспечит большую защиту дольщиков. Если все компании на рынке будут строго следовать положениям 214-ФЗ, то появление новых обманутых дольщиков на рынке будет невозможно.

Автор: Сугра Гаджиева