Коммерческая недвижимость в условиях кризиса

Создается впечатление, что кризис не повлиял только на коммерческую недвижимость. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, с каждым днем количество новых бизнес- и торговых центров в Москве растет, что увеличивает конкуренцию среди арендодателей. В столице только в первом квартале 2015 года были сданы пять ТЦ: МФК «Кунцево-Плаза», ТРЦ Columbus с ЦДМ на Лубянке, ТРЦ «Клён», с ЦДМ на Лубянке и ТРЦ «Тиара». И это не все - ведется строительство еще нескольких ТРЦ со сроком сдачи в этом году. Но и офисная недвижимость в Москве тоже не стоит на месте и продолжает развиваться, а в Санкт-Петербурге происходит активная миграция арендаторов. О том, как на самом деле обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости, рассказали эксперты.

На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости прослеживается тенденция строительства площадей в отдаленных районах города. Например, из пяти торговых центров, введенных в первом полугодии 2015 года, только ЦДМ на Лубянке располагается в центральной части города. Однако Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй» считает, что строительство коммерческих помещений в отдалении от центра не стоит привязывать к кризисным явлениям 2014-2015 гг. «Такая тенденция возникла еще несколько лет назад, - утверждает он. - И причин тому несколько. Во-первых, земля в районах, приближенных к центру стоит значительно дороже, чем на окраинах. Во-вторых, новых свободных участков фактически нет. Да, активно идет реновация промышленных зон. Однако на освободившихся территориях ведется реализация преимущественно жилой недвижимости. Кроме того, не стоит забывать о запрете нового строительства в центральных частях города. В итоге большинство крупнейших ТЦ находятся не так далеко от МКАД: МЕГА Белая Дача, МЕГА Теплый Стан, Рио, ЕвроПарк, Vegas и другие».

По данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, в первом полугодии текущего года в московском регионе было введено в эксплуатацию шесть торговых центров общей площадью 778 тысяч кв.м (GLA – 336,4 тысяч кв.м). При этом объем прироста площадей на 70% был сформирован объектами, вышедшими на рынок в первом квартале 2015 года. «Первое полугодие 2015 года стало периодом адаптации рынка торговой недвижимости к новым условиям работы, возникшим в результате экономико-политических потрясений прошлого года, - говорит Юлия Соколова, директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank. - Однако самые пессимистичные ожидания игроков рынка не подтвердились».

Тем временем, за первое полугодие 2015 года рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 0,3%, что сопоставимо с результатами аналогичного периода 2014 года. «Можно отметить продолжение довольно активного развития продуктового ритейла, - говорит Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге. - Во втором квартале 2015 года можно отметить сохранение таких тенденций, как выход в качественные торговые центры новых неизвестных операторов; усиление уникальной развлекательной составляющей торговых центров. Несмотря на нулевой ввод, уровень вакансии на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжает расти. Вакантные площади появляются, в том числе в наиболее качественных и знаковых объектах. На этом фоне продолжилось снижение показателя средней арендной ставки для торговой галереи. Арендные ставки для якорных арендаторов закрепились на уровне первого квартала 2015 года».

При этом, как отмечает Наталья Скаландис, тенденцией последнего времени в торговой недвижимости северной столицы является появление свободных площадей в крупных торговых центрах. «Даже самые привлекательные торговые центры начинают сами искать арендаторов, в отличие от докризисных времен, когда для получения места в подобных комплексах нужно было приложить серьезные усилия. При этом рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга во втором квартале 2015 года не пополнился новыми качественными торговыми площадями – за указанный период не было введено ни одного объекта. Общий объем предложения остался на уровне предыдущего отчетного периода и составляет почти 3,6 млн кв.м. Объем ввода за первое полугодие 2015 года в целом составил 10,3 тысяч кв.м. Рынок пополнился двумя небольшими по площади (GLA до 6 тысяч кв.м) торговыми центрами микрорайонного и районного форматов», - рассказывает она.

Офисная недвижимость

Что касается офисной недвижимости в Москве, аналитики компании Knight Frank отмечают, что во втором квартале 2015 года падение ставок аренды на офисы в столице замедлилось. По их данным, в период с апреля по июнь ставки аренды на офисы класса А снизились на 4% - до 508 долларов за кв.м в год, в то время как с января по март падение составило 10%. Тем временем, ставки аренды на офисы класса В продемонстрировали наибольшее снижение в четвертом квартале прошлого года - более 20%, а в текущем году снижались на 2% ежеквартально - до 303 доллара за кв.м в год по итогам второго квартала 2015 года. По предварительным итогам первого полугодия 2015 года, средняя взвешенная ставка аренды в российских рублях составила 27 327 рублей за кв.м в год для офисов класса А и 16 076 рублей за кв.м в год – для класса В. Снижение по сравнению с четвертым кварталом 2014 года составило 9% и 6% соответственно.

Если говорить о рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, то традиционные центры деловой активности в северной столице – территории плотной исторической застройки, реализация на которой новых объектов крайне затруднительна. Поэтому на первое место здесь выходит редевелопмент промышленных зон и активное осваивание новых районов. В последнее время лидером по вводу офисных площадей стал Московский район города, его часть в направлении аэропорта «Пулково» имеет все шансы со временем сформироваться в полноценный бизнес-кластер. Перспективны также проекты вдоль Обводного канала, Пироговской и Выборгской набережных. «Возможно, деловой центр сформируется вокруг «Лахта-Центра» в Приморском районе, но об этом пока рано говорить», - делится Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор».

По данным PM NAI Becar, в первом полугодии 2015 года в Петербурге было введено 48,9 тысяч кв.м (GLA) офисных площадей. Это на 25% ниже показателя прошлого года. «Можно сказать, что объем предложения офисных площадей в аренду вырос незначительно, учитывая тот факт, что два наиболее крупных объекта вышли на рынок уже заполненными. При этом один из них, который относится к классу В, в настоящий момент не сдается, так как ожидает продажи, - рассказывает Наталья Скаландис. – В данный момент большой объем ввода относится к классу А».

По словам эксперта, второй квартал текущего года для сегмента офисной недвижимости северной столицы прошел под знаком «затишья» - только за указанный период рынок вырос всего на 0,1% в связи с тем, что разрешение на ввод в эксплуатацию получили два небольших по площади объекта класса В, расположенные в Центральном и Приморском районах. «Было введено всего два небольших по площади объекта (чуть более 5 тысяч кв.м в классе В), - отмечает Наталья Скаландис. - Показатели ввода по итогам первой половины 2015 года оказались очень низкими впервые с 2011 года. Хотя в последние годы в первом полугодии всегда вводилось порядка 50% от годового показателя. В нынешнем году объемы введенных за первые шесть месяцев площадей, увы, составили лишь 30% от заявленных на год. Что касается ставок по аренде в российских рублях, в течение первого полугодия они были на стабильном уровне».

Миграция арендаторов

Основная тенденция первого полугодия – активная миграция арендаторов. Компании искали возможность оптимизировать затраты, переехать в более комфортные бизнес-центры, или совместить эти две цели. В итоге, по данным Андрея Макарова, управляющего партнера БЦ "Сова", сделок на коммерческом рынке было достаточно много. «Арендодатели стали активно применять такие средства, как бесплатная отделка помещения, - говорит она. – Кто-то предлагает бесплатный переезд для арендатора. Это не новые приемы, но они стали использоваться гораздо чаще в текущей ситуации. Предложение в первом полугодии этого года выросло – в связи с экономическим кризисом ушли импортозависимые компании, многие организации сферы услуг. Другие в целях экономии сокращали штаты и, соответственно, занимаемые площади».

Дмитрий Золин, считает, что ситуация на офисном рынке северной столицы в первом полугодии 2015 года была рабочей. «Наблюдалось нормальное движение арендаторов, были характерны как оптимизация офисного пространства, так и его расширение, - рассказывает он. - Яркой тенденцией первого квартала стала смена пула арендаторов в бизнес-центрах. Но с относительной стабилизацией курса валют ситуация также успокоилась. Ротация присутствует и сегодня, но она носит более взвешенный характер. При этом, благодаря переориентации рынка на клиента, арендаторы стали тщательнее подходить к выбору офиса. Более значимую роль стали играть качество внутренний отделки помещений, видовые характеристики, инженерная «начинка» здания. В марте мы ввели в эксплуатацию вторую очередь бизнес-центра «Сенатор» на Кропоткина, 1, и сегодня его заполняемость более 80%».

«Многие арендаторы в текущих экономических условиях стараются оптимизировать расходы, в том числе, за счет аренды, - в свою очередь, добавляет Наталья Скаландис. - Компании сокращают объем занимаемых площадей, обсуждают с арендодателем снижение арендной ставки. Как правило, бизнес-центры идут на встречу крупным арендаторам, так как понимают, что в текущих условиях найти нового интересанта на освободившиеся площади будет очень непросто. В этой связи уровень вакансий, особенно в классе B, в первом квартале увеличился, а средний уровень ставок снизился. При этом миграции арендаторов в бизнес-центры классом ниже пока не наблюдается».

Стоит отметить, что спрос на большие помещения в связи с кризисом сократился. Заявленные цены аренды сильно не изменились по сравнению с 2014-м годом. Арендаторы индивидуально могут обсуждать скидки с бизнес-центром, но эта информация не афишируется. «В сегменте офисной недвижимости не наблюдалось принципиального завышения или падения ставки, - говорит Дмитрий Золин. - Она осталась абсолютно рыночной и корректировалась только под уровень инфляции. Существенное снижение стоимости аренды практиковали единичные объекты, у которых проблемы с заполняемостью были и раньше».

Что касается строительства бизнес-центров в Санкт-Петербурге, сегодня оно значительно сократилось. Многие девелоперы заморозили новые проекты, достраиваются те объекты, которые встретили кризис на высоком уровне готовности. Андрей Макаров утверждает, что во втором полугодии 2015 года ожидается продолжение миграции арендаторов: все, кто хотел переехать, переедут. «Налоговая нагрузка на офисные объекты растет, тарифы на коммунальные услуги также увеличиваются, эти расходы собственнику необходимо будет компенсировать, - комментирует он. - Таким образом, ставки аренды будут подниматься на 7-8%. Арендаторы наконец-то поймут, что требовать условий о значительных скидках из-за кризиса они уже не могут».

Кто выиграет

Конечно с поправкой на текущую экономическую ситуацию девелопером, строящим бизнес- и торговые центры, пришлось корректировать планы. Одной из тенденций 2015 года можно назвать перепрофилирование помещений торговых центров под апартаменты, поскольку в текущих условиях гораздо больше шансов реализовать комплекс апартаментов, чем сдать в аренду или продать торговые площади. При этом часть девелоперов заняли выжидательную позицию, поскольку до сих пор до конца не ясно, что будет с экономикой нашей страны, да и спрос как со стороны потенциальных арендаторов, так и потребителей низкий, чтобы говорить о каком-то скором выходе из кризиса. Поэтому вполне вероятно, что проекты в «бумажной стадии» пока не будут пересматриваться, но и выход их временно будет отложен, возможно, на 2016 год.

«В результате кризисных тенденций рынок коммерческой недвижимости страдает в первую очередь, да и восстанавливается он дольше, чем рынок жилой недвижимости, - говорит Григорий Ваулин. - На заполняемость торговых центров прямое влияние оказывает покупательская активность. Исходя из снижения платежеспособности населения, новые коммерческие площади будут заполняться арендаторами на протяжении как минимум 2-3 лет. В результате, чтобы не терять прибыль, собственники торговых центров совместно с арендаторами будут вынуждены искать варианты взаимодействия – фиксировать курс валюты на арендные ставки, в отдельных случаях даже снижать стоимость. В противном случае нас ждет освобождение все большего количества занимаемых сегодня площадей».

Сегодня ритейлеры активно оптимизируют свои расходы, в том числе сокращают количество торговых точек или занимаемую площадь в торговом центре. Мало кто из компаний расширяет сеть. При этом для крупных ритейлеров предоставляется уникальная возможность - открыть торговые площади в новых ТЦ, в первую очередь это касается продуктовых гипермаркетов, которые хоть и пострадали, но в меньшей степени, чем ритейлеры одежды и других непродовольственных товаров.

Кроме того, возможно, произойдет перенос сроков сдачи некоторых торговых комплексов в Москве. В этом году достраиваются преимущественно объекты, реализация которых началась еще до дестабилизации экономической ситуации. Новые же проекты в стадии обсуждения, вероятно, даже не все начнут строиться. Поэтому, скорее всего, в 2016-2017 гг. будет снижение объема ввода торговых центров. А пока до конца 2015 года в Москве и Московской области планируется завершение строительства и сдача таких крупных торговых комплексов, как «Zеленопарк», «Славянка», «РИО Румянцево».

Что касается торговой недвижимости северной столицы, то планы по вводу в 2015 году наиболее крупных из заявленных объектов остаются в силе. Прогнозируемый годовой объем ввода – 80-90 тысяч кв.м. До конца года можно ожидать повышения вакансии до 7-8%. Арендные ставки для якорных арендаторов, вероятно, останутся на текущем уровне, для торговой галереи возможно дальнейшее снижение ставок и ротация арендаторов.

Годовой объем ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге, вероятно, не превысит 160 тысяч кв.м. С учетом нового ввода до конца года можно ожидать небольшого роста вакансии в классах А, В+, В. Предпосылок для выраженной динамики арендных ставок на данный момент нет.

Говоря в целом о бизнес-центрах, аналитики уверяют, что до конца года не стоит ожидать повышения цен и ставок аренды с началом бизнес-сезона, так как на сегодняшний день многие договоры аренды зафиксированы в рублях. Конечно, в большинстве случаев подобные условия были предложены в конце пошлого года на фоне резкого обесценивания валюты. «Вряд ли до конца года ситуация кардинально изменится и арендодатели пересмотрят условия по арендной ставке, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Не стоит забывать, что сегодня темпы заполняемости торговых центров снижены. Импорт в Россию уменьшается, а долларовые цены на товар в переводе на рублевый эквивалент продолжают расти. Вполне возможно, что ритейлеры, связанные с внешней торговлей, будут испытывать трудности, кто-то может уйти с рынка».

В свою очередь, Григорий Ваулин добавляет, что если где-то цены и будут расти, то только в самых успешных ТЦ, расположенных в центральных частях города. «Для остальных помещений условия продажи и аренды останутся прежними, - полагает он. - Вероятно, до конца года нас ждет стагнация. На массовое снижение стоимости также не стоит рассчитывать. Максимальные скидки уже были зафиксированы в конце прошлого года».

Если говорить о строительстве новых объектов, Дмитрий Золин уверен, что большинство из них, которые были на завершающей стадии строительства закрыты или будут закрыты в ближайшее время. «В долгосрочной перспективе, думаю, что некоторые игроки рынка пересмотрят свои планы, еще раз обдумают концепции и перспективы проекта, - прогнозирует он. - Но, повторюсь, на мой взгляд, при наличии хорошей идеи, сейчас как раз самое время для ее реализации. Строительство занимает достаточно много времени, чтобы рынок успел снова стать высоким и породить спрос. При этом в выигрыше будут новые, современные, а не успевшие к тому моменту морально устареть проекты».

Автор: Сугра Гаджиева