Обвал цен как тема для дискуссии. Часть вторая

Сегодня мы говорим о том, насколько реален в текущей ситуации кризис на рынке отечественной недвижимости. В первой половине нашей статьи мы собрали аргументы тех, кто считает, что кризис неизбежен. Продолжим же материал мы аргументами второй стороны — тех, кто считает, что рынку по-прежнему ничего не угрожает.

Кризису — нет!

Итак, оптимисты исходят из того, что, во-первых, на рынке существует огромнейший неудовлетворенный спрос. За это говорят два фактора — в улучшении жилищных условий нуждаются, без преувеличения, миллионы людей. Правда, при этом лишь часть этого спроса является платежеспособным. А в результате международного финансового кризиса условия выдачи ипотечных кредитов российскими банками стали жестче, а процент по ним — выше, и это не может не привести к сокращению этого самого платежеспособного спроса.

Однако при этом и предложение в последнее время не растет, а скорее снижается: объемы нового строительства резко снизились во всех сегментах, так как — спасибо все тому же финансовому кризису — девелоперам стало намного сложнее получать «длинные» дешевые деньги для реализации новых проектов, да и законодательство у нас мало способствует наращиванию производственных оборотов.

При этом эластичность рынка такова, что рост стоимости кредита (с учетом небольшого пока процента людей, пользующихся для покупки заемными средствами) не сможет перекрыть объемы снижения предложения на первичном рынке. Напротив, если жилье действительно необходимо, люди снизят требования к новой квартире, но купят то, что смогут себе позволить. Кроме того, рост зарплат, который наблюдается практически во всех регионах страны на текущий момент, увеличивает число потенциальных заемщиков и, как следствие, покупателей. (Предполагается, что если разразится кризис, то зарплаты будут по-прежнему расти? — Прим. ред.)

На вторичном рынке предложение формируют «собственные квартиры», т.е. переходящие внутри семьи и реализуемые по семейным же обстоятельствам, и «инвестиционные», т.е. купленные с целью последующей перепродажи. По мнению оптимистов, ожидать от владельцев и тех и других квартир скорого массового выброса их собственности на рынок не приходится. В первом случае причина ясна — люди продают квартиры не ради прибыли, а по семейным обстоятельствам, и вряд ли экономика эти обстоятельства как-то затронет. Во втором случае, предполагается, что инвесторы — люди финансово грамотные, и они не станут истерить и сбрасывать накопленное на рынок, понимая, что это вызовет панику и не выгодное им снижение цен. (При этом, правда, нельзя отменить такое экономическое понятие как «фиксация убытков» — когда страшно потерять все, и продают за столько, за сколько берут. — Прим. ред.)

Подтверждение последней гипотезы мы могли наблюдать на столичном рынке в прошлом году, когда с февраля по май цены снизились на ~10%, но массового роста числа предложений и последующего обвала так и не произошло. Владельцы «инвестиционных» квартир предпочли выдержать паузу до сентября, когда цены снова стали расти, — и не прогадали.

Кроме того, необходимо учитывать также правовые нюансы, предполагающие большее налогообложение в случае отчуждения собственности до истечения трех лет с момента покупки. Этот факт тоже тормозит отечественных инвесторов от идеи массового сброса только что купленных квартир.

Инвестиционный спрос в рамках этой концепции также должен пока сохраниться, так как нет никаких предпосылок для ожидания кризиса, а кроме того, нет инструментов для инвестирования столь же надежных и доходных как недвижимость. Доходность по банковским депозитам отстает от уровня инфляции, бумаги падают и рискуют обвалиться, валютный рынок слабо предсказуем и рискован, а товарные фьючерсы нельзя отнести к числу общедоступных инструментов. Получается, что остается только недвижимость. (Правда, непонятно, почему именно российская? Мало ли стран, где цены на недвижимость ещё находятся на доступном уровне и в преддверии роста? — Прим. ред.)

При этом недвижимость — это своего рода идеальная «кризисная» инвестиция. То есть то, во что вкладывают не для приумножения, а для сохранения. В этом смысле уместна аналогия с пенсионным фондом: он гарантирует вам пенсию в 20 тыс. рублей через 20 лет, но не гарантирует, что на эти деньги можно будет выжить. В то же время наличие у вас свободной квартиры к пенсии означает, что вы сможете её сдавать, а значит жить на достойном уровне, и вам будет, что завещать детям.

Итак, две концепции: согласно первой, рынок недвижимости — мыльный пузырь, который может лопнуть в любой момент, согласно второй — идеальный инструмент для хеджирования рисков и сохранения капиталов. Какая версия ближе именно вам? Присоединяйтесь к дискуссии.