Кто такие лэндлорды

Обычно говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Но, когда речь идет о том, чтобы приобрести землю под строительство там, где хочется, то тут уже следует говорить о том, кто не успел тот опоздал. Удивительно, но факт, что сегодня девелоперам не просто найти землю под строительство. Ведь какая-то часть принадлежит муниципалитету, какая-то является природно-охраняемой территорией, а какая-то находятся в собственности лендлордов. О том, кто такие лендлорды и как на них выйти, рассказали эксперты рынка недвижимости.

В средневековой Англии крупных феодальных землевладельцев называли лэндлордами. В Великобритании крупный капиталистический земельный собственник, а также, тот, кто получал капиталистическую земельную ренту, считался лэндлордом. В 14-15 веках, лэндлорды владели значительной земельной собственностью в Англии и довольно широко практиковали капиталистические формы ее аренды. Например, сдавали участки в аренду под застройку, а также под строительство шахт и предприятий. Что самое интересное, лэндлорды в 18 веке играли ведущую роль в политической жизни Великобритании и их интересы выражала английская партия «Тори». Стоит отметить, что в 19 веке позиция лэндлордов была ослаблена, однако в 20 веке, несмотря на рост фермерской собственности, все же именно лэндлордам принадлежала значительная часть земель Великобритании. Удивительно, но факт, по сей день лэндлорды имеют отношение к политике и традиционно поддерживают Консервативную партию Великобритании, которая в исторические времена называлась «Тори».
Если вернуться из прошлого в настоящее время, лэндлордами или лэнд-девелоперами на российском рынке недвижимости в последние годы называют тех людей, которые имеют земельные активы. Хотя говоря по-русски, лэндлорды - это самые обычные помещики или же землевладельцы.
 «Как такового четкого определения понятия «лэндлордов» не существует, - утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Исторически лэндлордами называют крупных землевладельцев, у которых земельные активы начинаются от тысячи гектар».
На сегодняшний день, по словам Альбины Ямалетдиновой, управляющего партнера ГК Rusland SP, лэндлорды или профессиональные лэнд-девелоперы приобретают актив с высокими градостроительными рисками и «очищают» его, проводя все необходимые предусмотренные законодательством процедуры с целью дальнейшей продажи проекта стороннему девелоперу.
«Большинство лэндлордов владеют в Москве землями промышленного назначения, -, в свою очередь, отмечает Валентин Чернобаев, директор по развитию «ЛСР. Недвижимость – Москва». - Зачастую они не видят необходимости в реорганизации этих территорий. Это ведёт к перекосу в развитии районов столицы: в городе существуют менее развитые по сравнению с аналогичными районы, где есть промпредприятия, давно переделанные под офисы или склады. Они зачастую аккумулируют разного рода негативные моменты (нелегальных мигрантов, несанкционированные свалки и т.п.). При этом рынок не видит существенного желания у владельцев земли к её развитию».

История лэндлордов в России

Если говорить об истории вопроса, то, по словам Марии Литинецкой, рынок лэндлордов был сформирован еще в середине 2000-х годов. «Именно тогда началась активная скупка земельных паев колхоза. «В результате Московская область была «поделена» между несколькими крупнейшими структурами. Например, ГК «Масштаб» приобрела участки в Ленинском районе, Банк «Развитие-Столица» (ранее – инвестиционная компания «Визави») выкупил участки в Орехово-Зуевском, Волоколамском и других районах, - утверждает она. - ГК «Знак» приобрела земельные участки в районе Путиловского шоссе и т.д. После этого отдельные компании приступили к разработке концепции развития этих земель. Другие же наоборот, начали продавать участки. Поэтому сегодня, как правило, земли реализуют уже не те первые лэндлорды, которые приобрели паи, участки перепродаются не в первый раз».
Михаил Михайлов, генеральный директор Вотчина Country Club, в свою очередь, к вышесказанному добавляет, что в большинстве своем к лэндлордам относятся непрофильные активы крупных банков, корпораций, то есть коммерческий бизнес, а также частные лица, где объем земельного портфеля определяет статус-класс лендлорда. «Они непросто скупали земли, а приобретали ликвидные участки, - рассказывает он. - Произошло это в первой половине 2000 годов, начиная с 2004-2005 гг. Они легально занимались выкупом полей, которые принадлежали сельхозникам. Лэндлорды при помощи административного ресурса и вложенных денег проделали огромные шаги. Выводы, переводы, скупка, объединения достаточно кропотливая работа. Реализация приобретенных земель ведется как через партнерские программы, так и через продажи. Часть отдается под собственные девелоперские проекты. Конечно, существуют списки, но их не так много».

Где их найти

В принципе, список лэндлордов можно найти в открытом доступе, это не конфиденциальная информация. Причем их количество может сегодня измениться скорее только за счет покупки земли у уже существующих собственников. Дело в том, что вслед за Москвой, уже в Подмосковье практически не осталось муниципальных земель. В целом структура земельных участков следующая: 30% земель принадлежат лендлордам, 30% - это земли населенных пунктов и застроенные территории. 20% - лесной фонд и 20% - прочие территории (водоемы и т.д.). Немногие оставшиеся участки земли, принадлежащие муниципалитету, выставляются на конкурс на праве аренды земельного участка, кроме того земли реализуются через РЖС. Другой вариант приобретения земельного участка - их покупка у лендлордов.
Альбина Ямалетдинова утверждает, что на земельном рынке действует несколько профессиональных брокерских компаний с обширными базами земельных участков и контактов. Однако Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, утверждает, что при этом далеко не у всех брокеров есть выход на лэндлордов, поскольку последние предпочитают сотрудничать только с крупными надежными риэлторами. «Специализацией нашей компании является в том числе проведение инвестиционных сделок, -, в свою очередь, добавляет Мария Литинецкая. - Поэтому мы сотрудничаем с большинством лэндлордами, более того разрабатываем для них концепцию развития территорий».
«В Санкт-Петербурге рынок профессиональных лэнд-девелоперов достаточно узкий, - утверждает Альбина Ямалетдинова. - К подобным компаниям можно отнести, например, Теллус групп, Jensen, Евроинвест и Нордэст, а также ряд других компаний. Чаще всего все необходимые согласования собственники площадок с недействующими производствами проводят сами (Климов, ЛМЗ и т.д.). В Москве подобных компаний на порядок больше. По аналогии с Санкт-Петербургом к лэнд-девелоперам можно отнести многие крупнейшие заводы Москвы, которые самостоятельно изготавливают градостроительную документацию с целью последующей реализации активов сторонним инвесторам. Крупнейшими игроками на рынке московского региона являются Coalco, А101, ПСН, КСП Химки, ОПИН и т.д.».

Новый расклад

Валентин Чернобаев уверен, что появление у лэндлордов понимания возможностей редевелопмента их территорий позволит перевести их в разряд перспективных, заняться развитием городского окружения. При этом строительство коммерческих объектов, ТПУ и даже жилья позволит владельцам земли компенсировать свои возможные вложения в будущую реорганизацию.
Подводя итоги, следует отметить тот факт, что до середины прошлого года большинство лэндлордов стремились продать свои активы. Дело в том, что еще год назад самая распространенная схема работы застройщиков была следующая: девелоперы вкладывали средства в покупку земельного участка, а далее использовали его в качестве залога для получения проектного финансирования. Однако из-за резкого роста ставок по кредитам многие застройщики отказались от подобной практики. Сегодня 90% сделок между собственником земельного участка и инвестором (девелопером) проходит по схеме, когда с лэндлордом расплачиваются квадратными метрами в том проекте, который будет строиться на его земле.
Фундаментальный критерий, отличающий застройщика от иных лиц -  это наличие прав на земельный участок. По мнению, Альбины Ямалетдинова, лэндлорд и есть застройщик пока права на участок не будут переданы третьим лицам. «Ленд-девелопер или лэндлорд приобретает земельный участок, объект недвижимости и осуществляет изготовление градостроительных документов, необходимых для начала проектирования, - рассказывает она. - Основанием для начала проектирования являются градостроительный план земельного участка и соответствующим образом оформленные права на земельный участок. Далее земельный участок может быть продан стороннему инвестору – девелоперу. В  сложившейся экономической ситуации большинство инвесторов не готовы приобретать участки за деньги и предпочитают иные формы взаимодействия с продавцом земельного участка, например, «совместное освоение», которое может быть реализовано через создание совместной компании, где вкладом продавца являются права на земельный участок, а вкладом инвестора является дальнейшее финансирование и строительство объекта недвижимости с последующем распределением финансового результат от деятельности или иные схемы взаимодействия».

Автор: Сугра Гаджиева