Легализация апартаментов

Апартаменты в Москве с каждым днем становятся все популярнее. Причина кроится в стоимости объектов. Если сравнивать аналогичные по локации и категории квартиры и апартаменты в новостройках, первые будут стоить процентов на 10-25 дороже.

Легализация апартаментов

Несколько лет назад министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации официально заявило о намерении легализовать апартаменты, чтобы повысить популярность данного вида недвижимости среди населения и пополнить казну за счет налогообложения. Несмотря на то, что идея была воспринята на «ура», поначалу дальше обсуждения дело не двинулось. Понадобилось некоторое время, чтобы понять, как правильно организовать работу, и кто за легализацию будет отвечать.

«Апартаменты станут полноценными жилыми объектами? Нестабильная ситуация в стране, сложности развития рынка недвижимости, кризис, наличие которого уже никто не отрицает – все это заставило правительство по-другому взглянуть на апартаменты. Все движется к тому, что такие объекты вскоре могут перейти в категорию жилья или будут относиться к особому подвиду жилой недвижимости. На этот момент правительство пока еще не пришло к общему мнению относительно этого вопроса, но работа в этом направлении активно ведется» – рассказываетАлексей Шмонов,генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Согласно новому закону, органы городской администрации обязаны создать официальный список апартаментов. Объекты, вошедшие в реестр, облагаются налогом всего в полпроцента. Ранее в законодательстве не было такого понятия, как апартаменты. Если говорить о нежилой недвижимости, существовали объекты, которые являлись либо частью гостиничного, либо офисного комплекса. Налог на имущество в них составлял, соответственно, 0,5 или 2 процента. Так как апартаменты не входили ни в ту, ни в другую категорию, до 2017 года владельцы недвижимости не всегда платили налоги.

В прошлом году в ряде регионов России, в том числе и в столице, была запущена тестовая система, согласно которой за апартаменты, принадлежащие физическим лицам, также необходимо платить государству. Сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, можно смело утверждать, что власти признали данные объекты жилой недвижимостью. Теперь там можно проживать и на постоянной основе. А так ли это на самом деле?

Налоги и порядок

Самое интересное заключается в том, что ставка налогообложения в случае с апартаментами равна той, которую ранее приняли и для гостиничных комплексов – полпроцента. В то же самое время собственники обычных в понимании законодательства квартир платят от 0,1 до 0,3 процентов. С другой стороны, можно порадоваться, что налог меньше, чем на офисную недвижимость.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание – не все апартаменты будут облагаться по минимальной процентной ставке. «Льготников» внесут в специальный реестр. Тех, кто туда все же должен попасть, определят специалисты.

При этом до сих пор непонятно, по каким критериям будет оцениваться недвижимость. Известно, что на объекты должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие, что в здании есть апартаменты. Такие бумаги оформляются в период строительства или ввода дома в эксплуатацию.

Если же речь идет об офисных зданиях, где располагаются апартаменты, нужно будет предоставить документы, подтверждающие, что нежилые помещения используются только для проживания физлиц. Но какие это будут документы, кто уполномочен их выдавать и принимать соответствующее решение, пока также не известно. Все это еще предстоит продумать правительству Москвы.

Исходя из вышесказанного, сложно ответить на вопрос, кому повезет, а кто будет облагаться налогом по ставке 2%.

Как попасть в реестр

Известно, что для попадания в реестр необходимо соответствовать следующим критериям:

– Площадь объекта должна быть меньше 300 кв. м. Обратите внимание: 150 кв. м. облагаются по ставке в 0,5 %, остальная площадь – в 2 %. С другой стороны, в сегменте элитной недвижимости не так уж и много апартаментов, которые были бы больше 140 кв. м. Поэтому полагается, что львиная доля владельцев будет платить налог по льготной ставке.

Если говорить о среднем размере объектов в Москве, на сегодняшний день площадь апартаментов составляет 60-70 кв.м. Их среднерыночная стоимость – 27-30 млн. рублей. Среди них 40 кв. м. выпадает на массовый сегмент (6-7 млн. руб.), 61 – на бизнес-класс (14 млн. руб.), 131 кв. м. – на элитный (105 млн. руб.).

– В помещении не должны быть зарегистрированы юридические лица. Закон о льготном налогообложении распространяется только на физлица.

– Помещение не должно использоваться для получения прибыли, его нельзя сдавать.

– Кадастровая стоимость должна быть не ниже ста тысячи рублей. Здесь может возникнуть проблема с субъективной оценкой объекта.

Подводя итоги, можно смело утверждать, что в реестр попадет незначительное количество объектов. И даже внесенные в закон правки не изменят ситуацию с рынком недвижимости. Апартаменты до сих пор не считаются жилыми, поэтому продаются девелоперами с внушительным дисконтом.

Власти стараются превратить подобные объекты в жилье, но, к сожалению, еще не знают, как это сделать. Ведь в дальнейшем понадобится для жителей таких домов создавать дополнительную инфраструктуру (те же садики, больницы, школы). А это – дополнительные расходы. Некоторые специалисты считают, что затраты можно частично компенсировать за счет повышенного налогообложения.

«Главная проблема заключается в необходимости проведения дополнительного комплекса социальной инфраструктуры, который сможет обеспечить нормальное проживание в апартаментах. Некоторые эксперты имеют свое мнение на этот счет, делая упор на сохранение прежнего высокого уровня налогообложения, который распространяется на апартаменты. Таким образом, можно будет вернуть финансы, потраченные на легализацию» – делится мнениемАлексей Шмонов,генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

История появления апартаментов в России

Такое понятие, как апартаменты, появилось на рынке недвижимости в период предыдущего кризиса, который пришелся на 2008–2009 года. Если рассматривать это понятие с юридической точки зрения, то получим помещения нежилого типа, которые могут использоваться для постоянного проживания.

Во времена кризиса спрос на офисные помещения сильно упал, что крайне негативно сказалось на многих застройщиках. Чтобы спасти ситуацию, девелоперы взялись активно перелицовывать объекты бизнес-класса под жилую недвижимость. При этом статус земельного участка оставался прежним, никто не занимался бумажной волокитой и организацией той социальной инфраструктуры, которая обязательно должна присутствовать в жилых объектах. Такой выход из сложившегося положения пришелся по душе многим застройщикам. Выгода была очевидна: строительство жилого объекта требует вложения больших финансов, чем возведение офисного или торгового здания.

Многие покупатели соблазнялись на столь низкую цену, не задумываясь о недостатках и негативных последствиях, с которыми в дальнейшем придется столкнуться. Квартира в офисе стоила два года назад на 20, а то и на 30% дешевле, чем квартира на первичном рынке. Для наглядности можно привести следующий пример: у потенциального покупателя может быть выбор: довольствоваться квартирой в Подмосковье или купить апартаменты не за пределами МКАДа. Кто захочет омрачать себя размышлениями о недостатках такого выбора, когда выгода налицо. Апартаменты за счет своей доступности отодвинули назад жилье эконом- и комфорт-класса, заняв их место в рейтинге доступной недвижимости. Уже в конце 2014 года апартаменты заняли третью часть от всего московского рынка недвижимости.

Власти перекрывают кислород

Правительство не могло позволить себе оставаться в стороне и игнорировать такие изменения в сфере недвижимости. Вопрос заключения нового сектора в законодательные рамки стоял остро и требовал немедленного принятия решительных мер. В результате апартаменты стали считаться одной из разновидностей гостиничных номеров, а значит и их размещение было доступно только гостиницам, хостелам, мотелям, отелям и прочим аналогичным объектам. Застройщикам было запрещено возводить апартаменты в виде отдельных объектов.

Такой подход к решению вопроса с апартаментами был позаимствован из европейской и американской практики. Во многих европейских странах и США в апартаментах допускается проживание, но не постоянного, а временного характера. Все могло быть хорошо и многие застройщики согласились с такой постановкой вопроса, если бы не изменения в налоговом законодательстве. В конце осени 2014 года владельцы апартаментов должны были отчислять в казну государства 0,5% от кадастровой стоимости за гостиничные апартаменты и 2% за торгово-офисные апартаменты. Хотя налог за квартиры не превышал 0,3%. В полную силу этот закон будет действовать в 2020 году. На практике это выглядит следующим образом: собственник апартаментов, которые располагаются в Северо-Восточном округе обязан платить более 200 тыс. рублей ежегодно. Если аналогичный объект находится в центральной части столицы, то сумма налоговых отчислений возрастает до 1,5 млн руб.

Кризис вносит свои коррективы

Сложившаяся ситуация наталкивает на мысль о том, что государство незаинтересованно в развитии этого сегмента недвижимости и предпринимает попытки для искоренения апартаментов. Во время кризиса многие сферы бизнеса, не только девелоперский, понесли серьезные убытки, что вынудило правительство сменить гнев на милость.

С началом 2015 года власти согласились на пересмотр функционального использования земельных участков, если того требует инвестор. Такие изменения позволяют строительным компаниям менять статус своего объекта, повышая санитарные нормы и дорабатывая инфраструктуру до необходимого уровня. Нередко размещение крупных масштабных объектов, которые входят в список обязательных, становится невозможным. В этом случае власти могут пойти на некоторые уступки, например, вместо детского сада разрешить организацию детского центра.

Такие изменения имеют сразу несколько важных преимуществ:

– Казна наполняется дополнительными отчислениями;

– Покупатели получают возможности для решения вопросов с регистрацией и уменьшения налоговой базы;

– Застройщики могут реализовать остатки отстроенной площади дороже до 15%.

На этом положительные изменения не заканчиваются. В планы властей также входит полная отмена или существенное облегчение процесса инсоляции жилых объектов.

Если бы все было так просто

Согласно антикризисному предложению, которое было разработано столичной властью, апартаменты возможно легализовать в качестве жилой недвижимости, но делать это нужно еще на начальных этапах продажи и после ряда изменений. Правда, не на все объекты такая возможность может быть применена. Не составит особого труда найти целый ряд объектов (только строящихся или уже выставленных на продажу), перевод которых в жилую недвижимость возможен только в судебном порядке. Вот только покупателя никто об этом не предупреждает, выставляя апартаменты в лучшем свете.

Кроме такой неприятности с апартаментами связан еще ряд нюансов, о которых нужно знать заблаговременно:

– В настоящее время на апартаменты не действует закон о долевом строительстве, а значит покупатель не защищен от двойной продажи, а на застройщика не распространяются штрафы за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

– Владелец апартаментов не сможет в них зарегистрироваться, а значит и доступ к социальной инфраструктуре будет ограничен.

– Уход управляющей компании из апартаментного комплекса повлечет за собой ряд сложностей и непонятных вопросов, связанных с процессом привлечения новой управляющей компании.

Как много еще нужно сделать

Тот факт, что легализация апартаментов является необходимой, не подвергается сомнению. Но без изменений на законодательном уровне и установки четких правил для застройщиков и покупателей достичь положительного результата не получится.

Четкое разделение недвижимости на жилой и нежилой фонд – это пережитки прошлого, которые своими корнями уходят в советское время. От них нужно срочно избавляться, поскольку в мире уже давно существует более обширное разделение объектов недвижимости.

Правительство выделило два возможных способа изменения отношения к апартаментам:

– Можно признать их неким подвидом жилой недвижимости, на которую будут распространяться общие нормы по управлению, оплаты налогов, коммунальные тарифы. При этом в обязанности города не будет входить предоставление доступа к социальным благам владельцам апартаментов.

– Апартаменты могут быть признаны обычными жилыми объектами, но с более высоким налогообложением. В этом случае доступ к социальным услугам будет предоставлен в полном объеме.

Пока нам остается только ждать и верить, что ситуация с апартаментами разрешится лучшим образом и в скором времени.