Москва 
Учитывая то, с какой скоростью развивается рынок недвижимости, порой становится сложно различить дома по классам. Например, дом, который, казалось бы, еще вчера считался класса люкс, сегодня может даже не дотянуть до этого понятия, так как на рынок вышли новостройки еще более интересной архитектурой и что самое главное – более качественные. О разнице между бизнес-, премиум- элитным- классами, а также, как за последние пять лет изменилась дорогая недвижимость, рассказали эксперты.
За последние пять лет в России риэлторы пришли к более или менее общей классификации высокобюджетной недвижимости. Если раньше на рынке присутствовали подсегменты «люкс», «DELUXE», «VIP», то сегодня выделают бизнес-, премиум- (подсегмент элитного) и элитный класс. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» говорит, что для более правильного позиционирования проектов и их ценообразования, целесообразно выделять промежуточные категории. «Разделение элитного жилья на подклассы помогает более четко обозначить целевую аудиторию того или иного проекта и предложить конечному покупателю именно тот продукт, который ему необходим», - поясняет она.
В свою очередь Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, добавляет, что, если 10 лет назад монолитный дом с подземным паркингом относили к бизнес-классу, то сегодня это уже стандартный комфорт-класс. С годами также изменились и средние площади жилья. Например, если в 2000-х годах многие девелоперы страдали гигантоманией и проектировали огромные квартиры, на которые тогда был спрос, то сегодня минимальные площади в элитном сегменте начинаются от 60 кв.м. Да и покупательские предпочтения изменились, теперь клиенты не хотят переплачивать за лишние квадратные метры и поэтому в высокобюджетных сегментах пользуются большим спросом жилые комплексы с продуманной удобной планировкой.
Сложности перевода
Разница между квартирами элит- и премиум-класса не всегда ощутима. По разным причинам комплексы, заявленные как «премиум», часто не могут соблюсти все наличествующие критерии этого класса. А доля комплексов, полностью соответствующих требованиям наивысшей категории, столь незначительна, что сообразнее не выделять их в отдельную группу. То есть, разделять элитную недвижимость только на две группы, которые можно условно обозначить как «бизнес» и «премиум».
Среди базовых отличий премиум-класса можно отметить: местоположение, площади квартир, высокие потолки (не ниже 3-3,2 м), архитектурный облик, входные группы и инженерное оснащение. Как правило, такие проекты появляются вблизи центра города или в других престижных районах Москвы с наличием благоприятных факторов местоположения (водоемы, парки и т.д.).
По уровню инженерного оснащения объекты премиум-класса приближены к элитным домам (системы «умный дом», недопустимость установки выносных индивидуальных сплит-систем и т.д.). Проекты премиум-класса, как правило, более интересные, чем стандартный бизнес, так как здесь используются более привлекательные архитектурные формы, более дорогие и качественные материалы для отделки фасадов.
Еще одно отличие - квартиры в премиум- и бизнес-классах более функциональные и компактные, если сравнивать с элитным сегментом. Например, площадь однокомнатных квартир в бизнес-классе начинается от 30 кв. м, в премиум - от 45 кв. м, а в элитном - от 60 кв. м. Кроме того, в премиум-классе допускается уменьшение высоты потолков до 3 метров, а в бизнес – до 2,8 метров. В элитном классе минимальный показатель составляет 3,2 метра.
Говоря о характеристиках бизнес-класса, Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», утверждает, что сегмент бизнес-класса самый объемный на рынке и при этом наиболее сложный. «В первую очередь по причине того, что предложение в нем крайне разношерстное, - говорит она. - При этом и разница в ценах существенная - от 130 тысяч рублей. в проектах бизнес-минус до 600 тысяч рублей в высоком бизнесе. Однако привлечь покупателя к проекту, объяснив, что он получает и чем один продукт отличается от другого, позиционируемого в том же классе, достаточно сложно. В связи с этим более логичным стало выделение отдельных, так называемых, промежуточных сегментов, таких как комфорт и премиум. И если первый образовался на базе улучшенного эконом-класса и слабого с точки зрения характеристик проектов бизнес-класса, то премиум-класс – на базе верхнего уровня бизнес-класса и упрощенного элитного-класса. В нашем понимании, премиум-класс – это высокий бизнес, который за счет дополнительных атрибутов элитного сегмента выделил себя из остального разнообразного и масштабного предложения бизнес-класса. До сих пор в вопросе классификации участники рынка не пришли к единообразию, однако мы считаем, что целесообразно отделять промежуточные классы, в том числе для правильного позиционирования проектов и их ценообразования».
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar утверждает, что в Санкт-Петербурге также как таковая общепризнанная классификация классов в высококлассном сегменте жилой недвижимости в России отсутствует. «Среди игроков петербургского рынка принято говорить об элитных проектах и объектах бизнес-класса, - рассказывает она. - Элитное жилье отличает премиальное месторасположение, наличие видовых характеристик и более высокое качество строительства».
«Разница между классами в элитном сегменте достаточно размыта, поскольку нет четких критериев, определяющих принадлежность объекта к тому или иному классу, - также говорит Ольга МОРОЗОВА, руководитель направления долевого строительства корпорации "Адвекс. Недвижимость" (г. Санкт-Петербург). - Таким образом, классификацию объектов часто определяют сами компании-застройщики. При позиционировании своих объектов как элит или премиум, для одной компании важным критерием (характеристикой) является местоположение и виды из окна, а для другой – исключительно местоположение, при этом видовые характеристики вообще не учитываются».
Где искать
В Москве элитная недвижимость представлена проектами исключительно в ЦАО. По словам Вячеслава Антропова, директора по развитию Contact Real Estate, элитный ЖК должен обладать всеми параметрами бизнес-класса и некоторыми сверхбонусами. Мария Литинецкая отмечает, что все, что расположено за границами ЦАО, но имеет характеристики элитного жилья – это премиум-класс. «При этом нужно понимать, что за пределами Садового кольца локация все равно должна быть премиальной: первая линия от ЦАО и другие престижные районы, соседство с водоемами и парками, развитая инфраструктура», - говорит она.
Жилье бизнес-класса может располагаться в центральных районах Москвы и иметь при этом неблагоприятное локальное окружение: близость шумной трассы, отсутствие в пешей доступности парков и т.д. Либо располагаться в других районах города, дальше от центра, но при этом обязательным условием является наличие благоприятного окружения.
Например, в подземном паркинге предусматривается минимум два машиноместа к тому же комплекс может быть построен известным архитектором, с применением высококачественных материалов, в доме должна быть современная инженерия и собственная инфраструктура, отделка внутренних и внешних зон предусматривает соответствие высокому статусу.
К бизнес-классу относятся жилые комплексы, выполненные из монолита или кирпича, и в основном расположены на юго-западном и западном направлениях столицы. Комплексы имеют огороженную охраняемую территорию, консьерж-службу, подземный паркинг, где на одну квартиру предусмотрено минимум одно машиноместо. Проект может отличаться интересной архитектурной концепцией.
Объект класса премиум, как правило, строится не в центральных районах, однако, может обладать качественными характеристиками, характерными для элитной недвижимости. Есть и обратный эффект, в премиум-класс можно отнести и те комплексы, которые располагаются в ЦАО, но, например, рассчитаны на слишком большое количество квартир, а для элитных ЖК это не свойственно.
Выбор на любой вкус
На сегодняшний день предложение в бизнес-классе в границах «старой» Москвы превышает спрос примерно в два раза. Сегмент бизнес-класса как по числу проектов, так и по количеству квартир в продаже занимает примерно половину рынка. Причем в этом сегменте представлены точечные и масштабные жилые комплексы, новое строительство и реконструкция, проекты в центре и недалеко от МКАД и т.д. Покупательская активность в бизнес-классе сегодня значительно уменьшилась. Возможно, что при положительной динамике развития рынка потребитель и смог бы «переварить» такой объем. Однако в сегодняшних реалиях продавцы проектов бизнес-класса вынуждены бороться за покупателя. А вот в сегментах премиум- и элитного класса ситуация со спросом не столь критична. Важно понимать, что и в лучшие времена на долю элитного класса приходилось менее 5% всего спроса. В высокобюджетном сегменте и предложение, и спрос всегда было ограничено. Поэтому, несмотря на кризисные тенденции, такого превалирования предложения над спросом не наблюдается.
В бизнес- и премиум классе наибольшей популярностью пользуются одно- двухкомнатные квартиры площадью от 45-85 кв. м. В элитном сегменте – разброс востребованной площади больше - от 90 кв.м. и более. Элитное жилье – это продукт всегда единичный и эксклюзивный, фактически без недостатков. В противном случае такой объект тут же скатывается в бизнес-класс и дешевеет, или стоит нераспроданный.
«В классе дорогой недвижимости мы отмечаем спрос на различные площади, однако нельзя сказать, что определенно спрос упал на очень большие площади и площади меньше 80 метров, - говорит Надежда Хазовп, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». - Основной спрос сосредоточен на новых домах с огороженной территорией, подземным паркингом, охраной, полной социальной и коммерческой инфраструктурой, с комфортной транспортной ситуацией. На сегодняшний день средняя цена на рынке эксклюзивной недвижимости – 15-18 тысяч долларов за кв.м. Если говорить о новом жилье, то больше всего новых домов с ценником «выше среднего» возводится в районе Фрунзенской, (Хамовники). Этому поспособствовало наличие большого количества свободных земель, в том числе и освободившихся от нежилых строений, которые открывают хорошие перспективы для строительства жилых комплексов такого класса. Стоимость квадратного метра в этом районе составляет порядка 10-15 тысяч долларов для строящихся объектов, и от 15 тысяч долларов – в уже готовых ЖК».
По данным компании Contact Real Estate, в Москве средневзвешенная цена квадратного метра в сегменте бизнес-класса составляет порядка 260 тысяч рублей за квадратный метр, в премиум-классе – 550 тысяч рублей, в элитном – 880 тысяч рублей. Средняя цена одного кв.м, по данным корпорации «Баркли», в премиум-классе по состоянию на начало мая 2015 года составила 595 тысяч рублей, в элитном – 1,1 млн рублей.
«Средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса примерно на 40% ниже, чем в элитном сегменте, - говорит Мария Литинецкая. - Разница в стоимости жилья бизнес- и элитного-класса может достигать 70% и более. В Москве по итогам первом квартале 2015 года в бизнес-классе средневзвешенная цена кв.м достигла 252 тысяч рублей. Средняя стоимость кв.м в премиум-классе равна 477 тысяч рублей, в элитном – 665 тысяч рублей».
В Санкт-Петербурге, по данным компании NAI Becar, диапазон цен на квартиры бизнес-класса составляет 100-140 тысяч рублей за кв.м, в элитном сегменте – 150-300 тысяч рублей. Что касается спроса на высококлассную недвижимость в северной столице, по словам Полины Яковлевой, в связи с кризисом он «просел» не так сильно, как в среднем по рынку. «Однако 10%-ое падение спроса все же имеет место, - делится она. - Поэтому спрос не так быстро успевает поглощать предложение, но говорить о каком-либо перепроизводстве не приходится».
Тенденции
«Еще в кризис 2008 года многие девелоперы пересмотрели свои проекты и модернизировали их, исходя из соображений здравого смысла и спроса, - комментирует Надежда Хазова. - Перестали строить гигантские площади, увеличили высоту потолков и пр. Важно придерживаться заданных рынком параметров и проект будет успешен. Но здесь нельзя не заметить и того, что локаций для строительства подобного жилья все меньше и меньше, а за апартаменты покупатели все же не готовы платить, как за премиальный сегмент».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает тот факт, что в связи с дефицитом площадок под застройку в Москве, особенно в престижных локациях, требования к расположению элитных объектов исключительно в историческом центре постепенно смягчаются. «То же происходит и с бизнес-классом: жилье этого сегмента уже давно вышло за пределы МКАД, - говорит она. - Также можно отметить, что, как правило, проекты, которые появились на рынке в результате редевелопмента старых фабричных зданий (лофты), относят к бизнес-классу. Но и здесь есть свои исключения: например, «Кадашевские палаты» - клубный лофт-объект в Замоскворечье. Еще один пример «фьюжна»: ЖК «Садовые кварталы» формально относится к премиальному классу, но весьма демократичные цены предложений, удачная локация и комплексность застройки позволяет отнести данный комплекс к наиболее привлекательным и выгодным для инвестиций проектам на сегодняшнем рынке жилья и бизнес-, и премиум-класса».
За последние пять лет многое изменилось. Новостройки, которые относятся к элитному классу, стали более качественными во всех аспектах: изменился подход к концепциям, очень много внимания теперь уделяется архитектуре комплекса. Идет некая эволюция этих сегментов, поэтому, как следствие, комплексы, которым уделяется меньшее внимание, теперь относятся к премиальному, а не элитному классу, как это было бы пять лет назад. «С развитием рынка, изменением технологий и ростом благосостояния населения увеличиваются требования, предъявляемые к жилью, - говорит Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака». - То, что несколько лет назад считалось «эксклюзивным» становится обязательным. Комплексы, которые пять лет назад относились к классу «премиум» и «бизнес» сейчас можно было бы отнести в категорию на класс ниже».
Аналитики отмечают, что тенденция такова, что в городе становится все меньше хороших мест под застройку, поэтому вполне возможно, что со временем элитное строительство перейдет в варианты загородных клубных домов и элитных коттеджных поселков. Те покупатели высококлассного жилья, кто уже имеет квартиры в ранее построенных элитных комплексах, кого уже не удовлетворяют панорамный вид и расположение в центре города, сейчас выбирают более экологичное, более современное и комфортное жилье за городом, а то, что в городе оставляют детям.
Автор: Сугра Гаджиева
- Комментарии: 0
Добавить комментарий