Весна-лето-осень-2013 на рынке загородной недвижимости

Что же, пора подводить потихоньку итоги 2013 года на рынке загородной недвижимости. Какое количество предложений было на рынке, повысились ли цены на дома и коттеджи по сравнению с предыдущим годом, а также, с какими капризами клиентов приходилось сталкиваться и какие новые тенденции наблюдались, рассказали наши эксперты.

На сегодняшний день рынок загородной недвижимости активно развивается, так как спрос растет, и большинство наших граждан выбирают жилье за городом для постоянного проживания. В связи с этим во всех сегментах рынка загородной недвижимости, в том числе и в эконом-классе, сейчас наблюдается одна и та же тенденция – покупатели выбирают качество. «Данный тренд проявился еще пару лет назад, однако ярко выраженным он стал именно в этом году в связи с колоссальным ростом конкуренции, - рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп».

По словам Юлии Саболевской, директора департамента загородной недвижимости Blackwood, с начала года на рынок жилой загородной недвижимости вышло порядка 75 новых коттеджных поселка, что на треть выше аналогичного показателя прошлого года.

Время удачных покупок

По сравнению с прошлым годом объем предложения вырос как минимум на 20%. «Предложение сейчас превышает спрос, однако многие клиенты понимают, что, несмотря на кризисные ожидания, на рынке сложились хорошие условия для приобретения загородной недвижимости», - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group в свою очередь замечает тот факт, что из-за принятия 22 марта упрощенных правил изъятия участков для государственных нужд, заметно упал спрос на загородные дома на Калужском направлении, попавшие в зону «Новой Москвы». «Покупатели не могут быть уверены, что завтра земельный участок, где находится приобретенный ими дом, не отойдет федеральной или московской администрации, что никак не способствует активности загородного рынка», - говорит она.

Несмотря на снижение спроса, по словам аналитиков, наиболее активно шли продажи в поселках, где строительство закончено или находится на завершающей стадии и полностью проведено благоустройство территории: проведены дороги, сделан ландшафтный дизайн, оборудованы детские и спортивные площадки, а также зоны отдыха.

Если говорить о рынке элитной загородной недвижимости, то, как известно, он не отличается непредсказуемостью. «В целом, сегмент вел себя в соответствии с сезонными колебаниями, - комментирует Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate. - В наших проектах максимальный интерес пришелся на апрель, когда наконец-то сошел снег, а также во второй половине сентября в связи с началом делового сезона. Удивительно, но относительно неплохие показатели были отмечены в январе, который традиционно считается мертвым месяцем с точки зрения продаж – в нашем случае клиенты приезжали в поселки уже начиная со 2 января».

В свою очередь Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar отмечает, что на сегодняшний день на рыке загородной недвижимости наблюдается сезон повышенной активности, и о никаком спаде речь не идет. «Спрос со стороны покупателей развернулся в сторону участков с подрядом», - отмечает она.

Экономный вариант

Весной и летом львиную долю спроса в сегменте бюджетной загородной недвижимости забирали земельные участки. «Предварительные итоги «дачного сезона» этого года показывают, что с земельными наделами прошло 36,25% сделок от общего числа транзакций с дешевой «загородкой»», - приводит данные Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Интерес к участкам без подряда объясняется просто: это самый экономичный способ обзавестись дачей. Сначала выкупается и обихаживается земля, а дом возводится по мере возможности через 2-3 года. Конечно, этот подход длителен по времени, зато не обременяет семейный бюджет.

Однако к осени земельные участки менее популярны. В связи с этим в этом году всего 25% сделок пришлись на долю земельных участков, а дачи с добротными постройками, пригодными для круглогодичного проживания, стали более востребованными.

«Бюджетные предложения всегда были и будут самыми востребованными, поэтому вывод на рынок новых дачных участков с коммуникациями по доступным ценам увеличивает лояльность клиента и способствует развитию рынка», - отмечает Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». Несмотря на это, эксперты Корпорации риэлторов зафиксировали всплеск спроса на объекты стоимостью выше 3 млн рублей.

Что с ценами

«Наиболее стабильный спрос в течение этого года был на небольшие таунхаусы и дома эконом-класса, площадью от 100 до 150 кв. м на участках не более 7-10 соток, - говорит Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости компании «Инком-недвижимость». - При этом средний ценник на такие предложения составляет от 4 до 7 млн, в зависимости от формата недвижимости и его месторасположения».

По словам Ильи Менжунова, цены в сегменте загородного жилья сейчас находятся на стабильном уровне. «В кризис цены упали на 30-40%, затем восстановились на 15-20% и, по сути, дальнейшего роста мы уже давно не наблюдаем», - говорит он.

Тем не менее, стоит отметить, что данные показатели – это средняя температура по больнице. Некоторые качественные проекты показали рост на уровне 20-30%. Однако за счет выхода малоликвидных объектов, застройщики которых проводят демпинговую политику, средняя цена действительно практически не изменилась.

«Ценовая динамика на загородном рынке уже третий год подряд проявляет стабильность: в 2013 году, как и в 2011-2012 гг., средний рост цен составил 10-12%», - говорит Юлия Грошева. Официально в большинстве дорогих поселков с начала года оставалась неизменной – по прайсам ни повышений, ни понижений цен не было. Однако фактически наиболее ликвидными были те поселки, где застройщики или владельцы давали скидку в размере 20-25% от цены прайса».

Заметим, что лето этого года ознаменовалось колебаниями валюты: например, в июне цены на объекты класса «премиум» и deluxe выросли на 10% в рублях – тем самым застройщики компенсировали ослабление рубля. В целом общая стоимость дорогих объектов удерживалась на уровне 3-5%.

Короли нашего времени

«По сравнению с докризисными временами покупатели с каждым годом все больше понимают свою значимость, - подчеркивает Илья Менжунов. - Многие фактически начинают чувствовать себя королями, и ведут они себя соответствующе. Зачастую такие клиенты сами себя лишают хороших условий. У каждого застройщика есть определенный лимит, до которого его можно «ломать», однако переступать его он не будет. Конечно, не все это понимают, поэтому хотелось бы, чтобы покупатели здраво подходили к вопросу торга».

По словам аналитиков, в элитном сегменте ключевой тренд – рост спроса на «дома под ключ»: люди, покупающие дорогую загородную недвижимость, не хотят жить на стройке, они предпочитают въехать в готовый дом и сразу начать жить. Однако объем предложения пока еще очень ограничен, на сегодняшний день в продаже находятся единичные варианты готовых дорогих домов.

Несмотря на интерес к домам «под ключ», девелоперы очень неохотно входят в такие проекты. Покупатели элитных коттеджей и резиденций - самые взыскательные покупатели: даже самая незначительная мелочь в отделке (оттенок паркета или тон кафельной плитки) могут оттолкнуть их от покупки. Получается, что застройщик должен почти на 100% угадать предпочтения потенциальных клиентов, что очень сложно, если не сказать - невозможно. Поэтому с инвестиционной точки зрения дорогие «дома под ключ» - очень рискованный проект для девелопера.

Еще один заметный тренд – рост спроса на объекты с необычной архитектурой. Подавляющее большинство покупателей по-прежнему предпочитают дома в классическом и современном западном стиле, хорошо прижился русский неоконструктивизм и стиль альпийских шале. Однако все больше покупателей проявляют желание жить не в классическом особняке, а в оригинальном доме.

Дача в ипотеку

Новшество этого года в сегменте дешевой загородки – приобретение дач в садовых товариществах в ипотеку. «В прошлые годы дешевая «загородка» приобреталась только за наличные деньги, - рассказывает Игорь Быковский. - Так, сегодня 4 из 10 покупателей дач в СНТ пытаются оформить ипотечный займ, размер кредитных средств составляет не менее 50% от стоимости объекта. Однако при растущем спросе пока лишь 1 из 10 сделок совершается с привлечением банковских средств».

Стоит отметить, что лояльность банков в отношении кредитования дешевых дач можно назвать условной: с одной стороны данный вид ипотеки сдвинулся с мертвой точки, а с другой - кредитные организации выдвигают жесткие требования при выдаче займа. Например, первоначальный взнос минимум 15%, повышенные ставки по кредиту – 12% и более (если сравнивать с ипотекой на городское жилье), а также большой список необходимых документов и процедур при оформлении, включая оценку, межевание, а также получение технической документации на все строения, находящиеся на земельном участке. Большинство банков и вовсе не имеют программ по дешевой загородке. По разным оценкам, ипотечные займы на загородную недвижимость составляют не более 1% от общего объема выданных жилищных кредитов. Наиболее активно в Московской области в этом направлении работает Сбербанк.

Есть из чего выбрать

В этом году дачный сезон на рынке недвижимости Подмосковья задержался на целый месяц в связи с затянувшейся зимой. Активные продажи стартовали лишь в середине апреля, когда подъездные пути появились из-под снега и окончательно просохли. Однако возвращение отложенного спроса на рынок дешевого загородного жилья не вызвало ажиотажа среди покупателей и бурного роста цен. За время застоя на рынке сформировался ощутимый избыток предложения. Усугубил ситуацию выход на рынок продавцов, которые отложили продажу дач осенью с расчетом на традиционный весенний рост цен. Безусловно, сегодняшнее состояние сегмента недорогих дач однозначно характеризуется как рынок покупателя.

При этом нужно отметить, что многие собственники выставили свои объекты на продажу по завышенным ценам. Однако в условиях затоваренного рынка продавец, настроенный продать объект, охотно идет на скидку. В противном случае покупатель спокойно отправляется на поиски другого, не менее достойного предложения. Тем более, как отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», сейчас предложение превышает спрос примерно на треть, что и дает экономический эффект стабилизации цен.

Не секрет, что все хотят за меньшие деньги получить хороший объект – так бывает всегда, и сегодня именно та ситуация на рынке, когда есть реальная возможность выбрать хороший объект по адекватной цене.

Автор: Сугра Гаджиева