Застройщики: тактика и перспектива

Смутное время заставило всех участников рынка без исключения пересмотреть свои планы на перспективы и скорректировать их. Кого-то — в сторону более активной экспансии на рынок, кого-то — в сторону сокращения расходов. А что же планируют делать столичные застройщики?

Чем страшен кризис для застройщиков? Тут надо понимать, на каком этапе строительства они находятся. Если объект только планировался, то отказ банков кредитовать строительство, а также отсутствие интересов со стороны западных инвестиционных фондов может заставить девелопера попросту отказаться от идеи. Так, от многих ранее заявленных проектов уже отказались «Миракс», «Интеко», «Система-Галс» и другие крупные компании.

Если же средства уже вложены и строительство идет, то застройщику остается либо приспосабливаться под меняющиеся условия рынка в надежде на прибыль с продаж, либо замораживать строительство. О замороженных объектах на рынке существует пока только неофициальная информация, а вот о росте цен на цемент и стройматериалы — вполне официальная. С одной стороны, растущие расходы должны были бы стимулировать застройщиков поднять и цены на квадратный метр, но падающий в условиях нестабильности спрос не позволит им этого сделать.

В любом случае, надо понимать, что срок реализации девелоперского проекта равен минимум 3, а то и 5 и более годам. А это значит, что во всей мощи последствия этого кризиса догонят рынок не сегодня и не завтра, а через год или несколько лет — в том числе, снижением предложения и ростом цены на него. (И тут волей не волей вспоминается бессменный аналитик рынка Стерник, который всегда говорит, что за любым спадом в экономике неизбежно следует сопоставимый по масштабу рост.)
Так, по словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: «Сокращение инвестиционных программ некоторых девелоперов, которое вызвано значительным повышением кредитных ставок, скажется на объеме предложения не ранее лета — осени следующего года».

Что же происходит уже сегодня? По мнению экспертов компании «Квартал Эстейт», вызванный кризисом ликвидности рост ставок по ипотечным кредитам одних банков и отказ от ипотечных программ других вынуждают застройщиков предлагать более гибкие программы рассрочки.

Кроме того, эксперты прогнозируют повышение уровня требований покупателей к качеству приобретаемой недвижимости: срок экспозиции квартир со спорными планировочными решениями в неудачно расположенных новостройках увеличится.

В сложившихся условиях дальнейшее развитие рынка обусловлено выжидательной позицией покупателей, выливающейся в отложенный спрос, одновременно с сокращением предложения. Через полгода — год, когда люди, откладывающие сегодня покупку недвижимости в ожидании дальнейшего развития ситуации, вернутся к вопросу приобретения квартиры, на рынке возникнет дефицит квартир, вызванный существенным сокращением объема нового строительства.

«Ближайшие три месяца станут определяющими на рынке недвижимости. Недостаток кредитных средств у некоторых крупных застройщиков может повлечь затягивание сроков ввода в эксплуатацию отдельных проектов, а значит снижения уровня доверия на рынке», — считает Сергей Лушкин.

Каким может быть худший исход для застройщиков? Примером такового, наверное, можно считать строительный рынок Казахстана, но надо понять, что он изначально был более интегрирован в систему госуправления, чем в реальную экономику, и поэтому не до конца нам близок. Итак, в Казахстане, после начала кризиса стартовало падение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости. Цены снизились на 25–40% и наиболее активно снижались на жилье низкого качества — рынок дорогого жилья продолжал оставаться на плаву. Многие строительные компании, работавшие с заемными средствами, оказались в коллапсе, и множество строек было заморожено. Если учесть, что, по оценкам некоторых экспертов, на строительном рынке кормятся около 2,5 млн человек, то негативный мультипликативный эффект от строительного коллапса будет серьезным. Это связано с тем, что во многих строительных компаниях прошли массовые увольнения. Также сократилось количество риелторских контор. Все это спровоцировало рост безработицы и повлекло за собой снижение покупательской способности населения. А это сказалось на сфере услуг.

Напомним, что правительство Москвы пообещало столичным застройщикам помочь пережить кризис. Планируется, что чиновники выделят московским компаниям около 2 млрд долл.: кому просто как субсидии, кому в обмен на долю в бизнесе. Однако, эти средства, скорее всего, получат традиционные партнеры мэрии по горзаказу — «СУ-155», «Главстрой», «ДСК-1», а не зависящие в большей степени от кредитов и реально нуждающиеся в помощи застройщики коммерческого жилья, уверены игроки рынка.

Впрочем, как уже говорилось, реальный масштаб проблемы будет виден не сегодня, и даже не через 3 года, а тогда, когда мы сможем взглянуть на нее отстраненно и с пониманием того, что и этот кризис мы тоже пережили.