Покупка квартиры по трейд-ин, и почему эта схема скоро исчезнет

Новостройки не остаются в стороне от общего тренда — удорожания. Это значит, что строительному бизнесу для получения прибыли от возводимого жилого дома, требуется вложение все больших ресурсов. А тут еще эскроу-счета ввели, которые замораживают средства клиента до начала регистрации квартир в новостройке. Этот благородный жест по отношения к дольщикам, которые могут спать спокойно, значительно усложнил жизнь девелоперам. Вернее, привел к увеличению их изначальных инвестиций. И бизнес озабочен тем, как быстрее вернуть и приумножить потраченное. Поэтому схема трейд-ин сейчас не очень популярна.

Что такое трейд-ин?

Хотя trade-in переводится просто как «торговля», этим термином торговцы автомобилями и недвижимым имуществом называют своеобразный взаимозачет: новый товар они реализуют, удешевляя на размер стоимости старого предоставленного аналога. Участие в сделке старых и новых машин или квартир — отличительный ее признак.

Классика такой схемы в недвижимости предполагает заморозку цены новой квартиры, пока застройщик продает старую. Обычно срок реализации составляет от 3-х месяцев до полугода, а пользовались таким механизмом менее 5% покупателей.

Ускоренные варианты

В условиях инфляции строителям невыгодно долгое ожидание, поэтому сегодня трейд-ин часто применяется в ускоренном виде: застройщик сам покупает старое жилье клиента, которое реализовывает самостоятельно и без согласования с ним.

С быстрым алгоритмом успешно соперничает супер быстрый или мгновенный. Фирма, имеющая своих экспертов, буквально за день делает оценку «зачетного» объекта, и выкупает его в течение недели. Такой механизм применяют наряду с долгосрочным выкупом, распространяя его, помимо квартир, на апартаменты и другую коммерческую недвижимость.

Снижение популярности инструмента

Прошедший год запомнился бумом льготного ипотечного кредитования. Оно дало толчок спросу на жилье даже в нестабильных экономических условиях пандемии. А вот застройщики стали осторожнее, уменьшив объем предложений. Борьба за покупателя стала менее острой, снизив значение и применение схемы трейд-ин.
Но ипотека — не основная причина падения популярности данного механизма.

Самое большое влияние на снижение его использования оказало введение проектного финансирования и эскроу-счетов. Теперь для быстрого их наполнения застройщикам выгодно сразу получать полную стоимость жилища. Из-за этого же подорожала «котлованная» стадия, такая привлекательная раньше, и отменились многие скидки и бонусы.

И хотя покупатели сегодня больше, чем раньше, заинтересованы в «зачетной» схеме из-за длительного сохранения цены, строителям она все менее интересна по той же причине.

Прогноз на перспективу

Таким образом, будущее этого механизма — под большим вопросом, что расстраивает покупателей. Ведь, помимо зафиксированной на довольно длительный период цены, схема имеет и другие достоинства:
избавляет клиента от хлопот по поиску покупателя на старый объект и процесса его реализации;

- позволяет комбинировать этот вариант с другими, так же облегчающими приобретение новой недвижимости. Речь идет о возможности привлечения кредита, рассрочке платежа, переуступке долга.

В ситуации, когда все больше строительных фирм игнорируют этот инструмент не по прихоти, а в силу объективных эскроу-причин, остается утешаться тем, что он имеет и отрицательные моменты:

- цена продажи квартиры, принимаемой в счет стоимости новостройки, часто бывает ощутимо ниже рыночной;
- взаимозачет выгоден только в случае не единственного жилья, иначе на время реализации старого и возведения нового необходима аренда помещения для временного проживания;
- выбор объектов, которые предлагаются по этой схеме, бывает довольно ограничен;
- аванс от 5 до 20% часто требуют внести на самой начальной стадии, еще до продажи старого имущества.

Жить или умереть тому либо иному механизму — диктует рынок. Который, в свою очередь, реагирует на изменение экономической ситуации и законодательной базы. Поэтому сделать однозначный вывод о перспективах «зачетного» квартирного механизма проблематично. Но…свято место пусто не бывает: на смену устаревшим бизнес-инициативам всегда приходят новые.