Обзор цен на недвижимость в Новой Москве

Согласно прогнозам аналитиков, цены на недвижимость в Новой Москве и примыкающих районах будут расти, при этом основной упор застройщики делают на жилье комфорт-класса. Что влияет на ценовую политику и почему квартиры здесь стоят столько же, сколько и в пределах МКАД?

Обзор цен на недвижимость в Новой Москве

Пять лет назад было принято решение расширить административные границы столицы, что и было реализовано в июле месяце 2012 года. У правительства была одна задача: переселить в новые административные округа, чиновников, служащих в Сов. Феде, Гос. Думе, Администрации Президента, Генпрокуратуре, Счетной палате, СК, а также в судах: Высшем арбитражном, Московском городском и Девятом арбитражном.

Спустя год стало известно, что переезд в новые округа государственных служащих откладывается на неопределенный срок. А тем временем город Москва в своих административных границах на карте преобразовался из круга в волан, который прирос с юго-западного направления территориями Московской области. Были присоединены в основном незаселенные районы (сельскохозяйственного назначения), которые стали активно застраиваться жилыми комплексами (ЖК) со всей необходимой инфраструктурой.

Динамика строительства за пять лет

Сразу по принятии решения о включении новых территорий в подчинение Москвы, хорошими темпами началось строительство жилых комплексов, которые отличаются от обычных спальных районов одновременной постройкой инфраструктуры с новыми рабочими местами. Анализируя динамику застройки и сдачи в эксплуатацию квадратных метров в данном округе, следует обратить внимание на долю этих показателей в общем новострое по самой столице:

• до конца 2012 года в эксплуатацию было введено 430 тысяч м2;
• в 2013 году введенные квадратные метры составили 1700 тысяч с приростом в 179% по сравнению с прошлым годом, а доля в столичном строительстве получилась около 38%;
• 2014 год позволил еще на 33% прирастить сданную недвижимость (до 1600 тыс. м2) и увеличить удельный вес во всех новостройках Москвы до 48%;
• В 2015 году ввели в эксплуатацию 2000 м2, что в динамике составило 25% а в столичном строительстве – 50%;
• В 2016 году строительство немного замедлилось в сравнении с предыдущим: сдали только 1700 тыс. м2 (в динамике -15%), но исходя из того, что доля в первичном жилье по Москве в целом по-прежнему находилась на отметке в 51%, то такую тенденцию связывают со стабилизацией предложения соответственно спроса.

Так, за 8-месячный период 2017 года ввели в эксплуатацию 700 000 квадратов, при запланированных 2300 тыс. м2.  Стоит учесть, что качества строящегося жилья в Новой Москве с эконом-класса перераспределилось на комфорт-класс, что за прошлый год составило половину сделок по продаже. Количество проектов, возводимых на территории ТиНАО, ежегодно колеблется около сорока с приростом в 7-8 штук.

По состоянию на осень 2017 года в реализации по застройке находилось 40 жилищных комплекса, из которых семь проектов являются новыми. Так, крупнейшими считаются ЖК «Переделкино Ближнее» с «Первым Московским», а также «Бунинские луга» (в районе Новых Ватутинок). Следует отметить, что наибольшим спросом и девелоперской активностью пользуются ЖК в пешей досягаемости к построенным и планируемым станциям метро.

Инфраструктура Новой Москвы

Застройка Новой Москвы предполагает наличие развитой инфраструктуры, которая удовлетворит все нужды проживающих и обеспечит рабочие места. С этой целью уже были предприняты и еще планируются следующие действия:

• по состоянию на осень текущего года уже введены в эксплуатацию две новые станции метро, что автоматически повысило спрос на близлежащие проекты ЖК. Увеличить доступность жилья в новых округах планируется вводом двух дополнительных линий метрополитена: около н.п. Рассказовка, а также в Коммунарке, что включает постройку новых 33-х станций до 2035 г.;
• по поводу автотрасс: строится автодорога, дублирующая МКАД, а также реконструируются имеющиеся транспортные «артерии» по Калужскому шоссе до Совенок и в центре Коммунарска с выездом на Бутово. Альтернативой Киевскому шоссе стала построенная трасса от Мамырей до Саларьево. Так, построено 27 километров дорог, в этом году введутся еще 30, а в процессе строительства находится – 62;
• основной проблемой Новой Москвы является маятниковая миграция, то есть – перемещение людей к месту работы. Так, на осень 2017 года из 326,5 тысяч проживающих рабочими местами в своем районе обеспечены только 185 тысяч. Для улучшения ситуации были построены: бизнес-парк, деловой центр, гостиничный комплекс. Также активно возводятся торговые площади;
• социальная инфраструктура изначально заложена в осуществляемых проектах, которые предусматривают постройку образовательных заведений и медицинских центров. Планируется государственная поддержка подобного строительства: до 2025 года отдадутся под социальные объекты почти 11 млн м2. Но и сами застройщики возводят сады и школы, опережая график. Например, в 2017 году одним из девелоперов планируется передача Москве двух детсадов и одной школы почти на 1800 учащихся (наибольшей во всей столице).

Так, на середину 2017 года из введенных 700 тыс. м2, 235 тыс. м2 составляют социальные и коммерческие объекты инфраструктуры, что является доказательством комплексного развития территорий. Такую политику диктует также потребительский спрос, предполагающий при достаточно широком выборе жилья одной ценовой ниши отдавать предпочтение более удобному расположению недвижимости и наличию развитых объектов инфраструктуры.

Сколько стоит квадратный метр

Изначально при застройке цены были установлены на уровне средних для подмосковной недвижимости – 84,5 тыс. руб., каковые и держались до 2014 года. Далее был введен в эксплуатацию проект комплекса «Рассказово», где средняя стоимость квадрата составляла была выше на 60 тыс. руб. Это привело к повышению средней цены по ТиНАО в целом на 25% (до 105 тыс. руб.) с дальнейшей стабилизацией показателя до настоящего времени.

Стоит отметить, что при небольшом смещении в 2016 году продаж в пользу старых границ Москвы (что связано со снижением там стоимости жилья), покупательская активность недвижимости ТиНАО существенно не снизилась. По ценовой политике, жилые помещения здесь могут соревноваться со многими городами-спутниками столицы.

Новые территории привлекают также покупателей из Юго-Западного округа (ЮЗАО), так как за такую-же сумму в ТиНАО можно приобрести гораздо просторнее жилплощадь. Таким образом, статистика жильцов Новой Москвы выглядит так:

• 1/3 часть – семьи с детьми;
• ¼ часть – переехавшие из ЮЗАО;
• 1/5 часть – жители Подмосковья;
• 1/6 часть – люди из регионов РФ;
• 1/10 часть – инвестиционные компании.

О популярности и ценовой доступности жилья Новой Москвы можно судить по регистрации ДДУ, прирост которых в 2014 году составил в первом квартале текущего года более 57%.  В количественном выражении по ежемесячным сделкам этот показатель равен 40 штукам в общем по ТиНАО. А успешные проекты (как Новые Ватутинки) реализуют около сотни квартир ежемесячно, что превышает большинство ЖК столицы в пределах МКАД.

Так, общая доля ДДУ по Новой Москве составляет 11% на фоне 21% Москвы в старых пределах и 68% Подмосковья. Жилая недвижимость ТиНАО выгодно отличается даже от новостроек, находящихся за границей МКАД: при средней цене на квартиру 5,2 млн. руб. против 6,5 млн. руб. соответственно.

Преимущества недвижимости в Новой Москве

Изначально было много споров касательно того, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость Новомосковского административного округа. Такая же ситуация обстояла с Химками, когда объявили, что город собираются включить в состав столицы. Сейчас же у так называемой «Большой Москвы» существует масса преимуществ:

1. Московская регистрация при жилье по ценам Подмосковья. И не стоит забывать о льготах, на которые могут претендовать только жители столицы нашей необъятной родины.
2. Постройка в скором времени линий метрополитена. Это выгодно отличает жилье в ТиНАО от аналогичного в подмосковных городах.
3. Возможность выбора подходящей по ряду критерий недвижимости по доступной стоимости. К примеру, в самой столице не так уж и много вариантов, так как свободной земли мало и она дорогая. Поэтому застройщикам отдают то, на что лет 10-15 назад никто бы и не позарился. На местах бывших фабрик и заводов возводят многоэтажки, но по соседству с новостройкой может оказаться полуразрушенное промышленное здание. В таких районах возникают проблемы с инфраструктурой. И речь идет не только о магазинах и развлекательных комплексах, но и о садиках, школах, больницах. Иначе дело обстоит в Новомосковском административном округе, где застройщики изначально заботятся о комфорте будущих жильцов.
4. Реальность покупки большей квадратуры жилого помещения, чем за те-же деньги в «старой» Москве. Например: стоимость «однушки» в среднем по ТиНАО – 4 млн. руб. Если речь идет о недвижимости, расположенной на границе МКАД, здесь будет сложно найти аналогичный по площади вариант дешевле шести миллионов рублей.
5. При более низкой себестоимости недвижимости, чем в старых пределах столицы, государственный выкуп квадратных метров превышает подмосковное жилье на 30%.

Как отмечают специалисты, жители столицы до сих пор предпочитают покупать недвижимость у границ МКАД. Этому способствует минимальная разница на жилье в новостройках эконом-класса: для квартиры в ТиНАО это 1,7 млн. руб, а в старых пределах Москвы – 2,6 млн. руб. Те, для кого подобная разница несущественна, предпочитают жить в пределах старых административных границ.

«Чтобы противостоять подобной конкуренции, девелоперы ТиНАО предоставляют дисконтные скидки на жилье, особенно если касается ЖК с недостроенной инфраструктурой либо удаленных от транспортных развязок. Но и в этом вопросе застройщики новых территорий немного проигрывают таковым в границах МКАД. Разница в дисконте, правда, не столь существенна – около 2-3 %» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Но у подобной ценовой политики на рынке недвижимости есть положительная сторона: локальная конкуренция будет сдерживать увеличение стоимости жилья в Новой Москве и способствовать переориентации девелоперов с постройки просто комфортных квартир на строительство комфортной жизни в своих ЖК.