Отмена субсидирования ипотеки - к чему это приведет

Отмена субсидирования ипотеки в следующем году может привести к падению спроса на первичную недвижимость чуть ли не в два раза в Москве и Подмосковье. Но нет причин утверждать, что ипотечное кредитование перестанет развиваться и уйдет в небытие.

Заместитель министра финансов Алексей Моисеев в январе текущего года сообщил о том, что программа государственного субсидирование ипотеки в скором времени может быть завершена, так как ее продление в 2016 году нецелесообразно. Также министр пообещал также найти новые меры по стимулированию ипотеки в дальнейшем.  Однако, вопреки подобным заявлениям, правительство неожиданно приняло решение продлить программу и выделило шестнадцать с половиной миллиардов рублей. Как утверждают многие аналитики, отказ привел бы к значительному падению спроса на первичную недвижимость.

В 2016 году продлили субсидирование ипотеки

Несмотря на ожидания пессимистов, программа субсидирования, благодаря поддержке премьер-министра Дмитрия Медведева, продлена. Государство выделило 16,5 млрд рублей, но это с учетом прошлогоднего субсидирования.

Причина, почему все же решили не прекращать действие проекта, заключается в том, что в прошлом году каждая третья квартира была приобретена именно при помощи льготной ипотеки. А это, в свою очередь, отразилось и на рынке первичной недвижимости. Поддержав застройщика, государство внесло свой вклад в развитие рынка строительства.

Почему же вторую половину 2015-го и весь январь 2016-го россиян пугали отменой субсидирования? Дело в том, что правительство все же надеялось на снижение ставок банками.

Суть ипотечного субсидирования

Вначале следует разобраться, в чем же суть госсубсидирования, чтобы понять, как оно работает и почему необходимо было продлить действие проекта. Так, в 2015 году в марте приняли решение запустить программу, основная задача которой – упрощение приобретения недвижимости в новостройках. Причина, почему мог упасть спрос на первичку – скачек процентной ставки с 12 до 17% в конце 2014 года.

Согласно программе, кредитная ставка в банках, сотрудничающих с государством по этому проекту, не должна быть более 12% годовых. Т.е. граждане получили возможность платить ипотеку по процентной ставке, которая была до скачка. Разницу (а это около 5 %) компенсирует уже государство. В случае если бы ставка Центробанка снизилась до восьми с половиной процентов, действие программы остановилось бы.

Из государственного бюджета на реализацию проекта выделили в прошлом году двадцать миллиардов рублей. При этом основным условием была стоимость недвижимости. В столице, Питере и Подмосковье стоимость квартиры не должна составлять свыше 8 миллионов рублей. В регионах – не более трех. Задача программы – возмещение убытков, которые понесли банки, снизившие ставку до 12 процентов.

Основная причина, почему хотели прекратить субсидирование – государство не рассчитало свои возможности и количество спроса. Полагалось, что в 2015 году будет выдано льготных кредитов на сумму, не превышающую 400 миллиардов рублей. Но данный показатель оказался больше чуть ли не в два раза и составил 700 млрд.

Кстати, именно благодаря данной программе в прошлом году, несмотря на кризис и обстановку в стране, рынок первичной недвижимости не просто остался на плаву, но и смогу развиваться. В 2014 году спрос на ипотечное кредитование составлял всего 30 процентов, тогда как в 2015 году он вырос до 70 %. Таким образом, каждый четвертый ипотечный кредит был оформлен с помощью данного проекта.

Особенностью программы было и то, что срок, на который бралась ипотека, не имел особого значения. Если ее оформили на 20 лет, то государство обязало себя выплачивать разницу в течение всего этого времени, а не один год. Согласно программе, первый взнос должен составлять от 20 % стоимости квартиры.

К застройщикам также предъявляются требования. Так, квартиры должны реализовываться только на условиях долевого строительства. У девелопера должна быть аккредитация, иначе с ним банки могут отказаться работать. Валюта, в которой выдается кредит – российский рубль. Ипотека погашается равными платежами.

Отмена субсидирования ипотечного кредитования могла сказаться на доступности первичной недвижимости. Именно поэтому так важно государству придумать и внедрить альтернативные меры для поддержания спроса на «первичку» в дальнейшем.

«Как было заявлено ранее, в марте текущего года планировали прекратить государственную поддержку ипотеки. Чего, к счастью, не произошло. Ведь в противном случае позволить себе недвижимость смогли бы только единицы. А это означал бы крах, многие девелоперы ушли бы с рынка. Но это не значит, что государство откажется разрабатывать другие проекты, которые можно предложить взамен льготной ипотеки уже в 2017 году», – в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Однако стопроцентного ответа на вопрос, будет ли завершено государственного субсидирования ипотечного кредитования в 2017 году, пока также еще нет. Вначале подведут итоги по прошлому и текущему годам, исходя из полученных результатов, вынесут вердикт: стоит ли прекращать работать в этом направлении. Но есть вероятность и того, что решение примется в сторону пролонгации проекта.

К чему приведет отмена субсидирования ипотечного кредитования

Первым делом после отмены субсидирования процентные ставки по кредитованию первичной недвижимости значительно поднимутся. Сейчас это в среднем 11 процентов годовых, в дальнейшем можно смело добавить 4-5 процентов к данному показателю. Хорошо, если рост будет постепенный и в конце 2017 года процентная ставка вырастет максимум на 2 %. А, учитывая, что рынок первичной недвижимости очень рисковый, банки с небольшой охотой будут выдавать займы.

Таким образом, покупателей ждет увеличение ежемесячного платежа, девелоперов – падение спроса на доступное жилье в новостройках массового сегмента.

«Тем, кто планировал приобрести жилье после марта, нужно было готовиться к тому, что в ближайшем будущем ставка по ипотечному кредиту составляла бы не менее 13 %, – в свою очередь предполагает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. – Банки и так будут ставить те условия, которые выгодны именно им. Ведь их основная задача – получить прибыль. Поэтому удорожания кредитов нам в любом случае не избежать».

Итак, в 2017 году, если прекратится государственное финансирование проекта, сначала произойдет увеличение процентных ставок, затем минимум на 40 % сократится спрос на первичную недвижимость. Некоторые боятся, что после этого девелоперы поднимут цены, чтобы компенсировать свои затраты на постройку дома. На самом деле, чтобы вызвать интерес у потенциальных покупателей, застройщики снизят стоимость квадратных метров.

Компании смогут продолжить работу, если разница между ставкой по кредитам и вкладам будет не ниже 5-10 процентов. Это позволит им закончить строительство домов к указанным срокам и приступить к реализации новых проектов. Если маржа будет сокращена до 2-4 процентов, застройщикам придется придумывать различные методы для привлечения покупателей. А это скидки, акции, подарки и т.д.

Также им придется запускать собственные проекты, чтобы отмена субсидирования ипотеки не сказалось на спросе. Кстати, многие компании даже в льготный период снижали цены до минимума, чтобы конкурировать с другими застройщиками. В дальнейшем крупные девелоперы могут предложить уже свои ставки, которые будут, к примеру, составлять около 10-12 процентов. Если застройщики пойдут на это, то проблема отмены субсидирования государством на спросе практически не отразится. В 2015-м году уже наблюдалось резкое падение стоимости квадратных метров в Москве. В среднем в рублях цена снизилась на 15 процентов.

Таким образом, ситуация не настолько критична, как это может показаться. И не стоит поднимать панику раньше времени. Мелкие застройщики, не имеющие возможности играть по-крупному, уйдут с рынка первичной недвижимости.

Безусловно, вначале у покупателей, надеющихся на ипотеку, будет небольшой стресс от увеличенной процентной ставки по кредитованию. Но те, кто нуждается в жилье или улучшении жилищных условий, все равно вряд ли откажутся покупать квартиры. Два процента не играет существенной роли в данном случае. А вот если процентная ставка вырастет более 14 %, здесь уже могут начаться проблемы. Но шанс того, что банки пойдут на столь рискованный шаг, ничтожно мал. Также стоит ожидать и того, что вновь вверх возьмет вторичка.

В том случае если все же льготное субсидирование ипотечных займов будет продлено и в следующем году, аналитики прогнозируют увеличение объема выдачи ипотеки в среднем на 23 %. «Связаться» с банком в 2016 году решатся те, кто в прошлом году скептически рассматривал этот вариант. В 2017-м – те, кто сумеет накопить первый взнос.

Что власти могут предложить взамен субсидирования

Власти утверждают, что независимо от того, какое будет принято решение касательно льготного субсидирования ипотечного кредитования в 2017 году, рынок первичной недвижимости все не останется без поддержки. Да, это серьезный шаг, нужно взвесить все «за» и «против», чтобы окончательно определиться с дальнейшей судьбой данного проекта. При этом в 2016 году будут рассмотрены и другие варианты того, как сохранить спрос и доступность жилья. Ведь в наше время мало кто может купить сразу квартиру, не взяв ипотеку. А решиться на сотрудничество с банком на столь невыгодных для себя условиях, когда процентная ставка выше 14-15 %, согласятся только единицы.

Но следует понимать, что программа субсидирования ипотеки была разработана не для того, чтобы искусственно вызывать спрос на первичку. Ставилась задача – не допустить падения интереса покупателей и банкротства строительных компаний. Но если будет падать спрос на ипотеку в целом, нет смысла придумывать подобные проекты для снижения ставок. Если у людей нет денег, они не возьмут квартиру и с 10-ти процентной ставкой, а если финансы позволяют, даже 15 % не будут критичными.

Но серьезных альтернативных методов, к сожалению, пока еще не предложили. Как вариант – снижение стоимость жилья путем частичной компенсации затрат застройщика на возведение здания. Поддерживать застройщиков будут на начальных этапах, когда возводится котлован и прокладываются коммуникации. Таким образом, квартиры подешевеют, легче будет найти нужную сумму. Еще вариант – длительная рассрочка на обоюдовыгодных для девелопера и покупателя условиях.

При этом очень важно, чтобы государство, если оно будет поддерживать именно застройщиков, а не предоставлять льготы покупателям, контролировало цены и прозрачность сделок.

Как и ранее, при покупке недвижимости можно пользоваться материнским капиталом. В прошлом году 5 % ипотечных займов было взято с привлечением этих средств.

Помимо всего прочего, могут быть предложены субсидии для определенной категории людей. К примеру, молодым семьям или проживающим в сельской местности, желающим переехать в село.

Многие строительные компании пытались привлечь потенциальных клиентов льготным субсидированием, чтобы те успели воспользоваться таким «подарком» от правительства. В некоторых банках в январе выросло количество заявок на ипотеку, так как многие боялись отмены проекта. Теперь же можно не торопиться.

Если говорить об отрицательных моментах, то это повышение процентной ставки. Некоторые банки из-за возникшего ажиотажа решили незначительно увеличить процент кредитования.