Перепланировка в новостройках: что можно и нельзя

Современные застройщики предлагают большой выбор квартир с разными планировками. Но часто покупатели имеют свое представление о том, как должно выглядеть их жилье.

Если вас устраивает жилой комплекс и площадь квартиры, но не нравится размещение комнат и их размеры, то можно решиться на перепланировку. Но будьте готовы к тому, что, отважившись на перестройку жилья в новостройке, вы столкнетесь со многими трудностями, начиная с получения большого количества разрешительных документов до заключения договоров с подрядчиками, которые будут выполнять строительные работы и надзор.

Чтобы упростить себе задачу, ознакомьтесь, чем отличаются процессы перепланировки квартиры на разных этапах готовности дома.

Изменение плана квартиры на этапе строительства

Иногда застройщики сами предлагают клиентам выбрать план своего жилья. Для этого при создании проекта дома для некоторых квартир делается несколько вариантов типовой планировки, и покупатель может подобрать для себя наиболее подходящий вариант.

На одной и той же площади могут получиться совсем разные квартиры. Например, молодые пары могут выбрать просторную квартиру-студию, где удобно проводить вечеринки, а семьи с детьми могут подобрать себе планировку с несколькими детскими комнатами, чтобы у всех членов семьи было свое пространство.

Этот маркетинговый ход позволяет привлечь больше покупателей, поэтому о возможности выбора планировки обязательно указывают в рекламе ЖК.

А вот если в проекте дома не предусматривается перепланировка жилья, то заказать нестандартный вариант размещения комнат будет намного труднее. Не все застройщики на это соглашаются. Но попытаться стоит. Ведь это самый простой и выгодный способ получить квартиру своей мечты. Все зависит от того, удастся ли уговорить застройщика внести изменения в документацию.

Перепланировка до сдачи дома в эксплуатацию

На этом этапе сложнее всего получить разрешение на изменение планировки жилья. Чтобы сделать перепланировку, придется получить множество разрешительных документов, составить новые сметы, поэтому обычно застройщики на это не соглашаются. Строительной компании придется разделить с вами хлопоты по сбору разрешений и оформлению новой документации.

С учетом всех затрат на стройматериалы этот способ является самым невыгодным. Чтобы начать перепланировку в доме, не сданном в эксплуатацию, придется:

• подписать дополнительное соглашение с застройщиком;
• получить согласие у проектной организации на разработку новой документации;
• получить все разрешающие документы в муниципалитете.

Учитывая все трудности, лучше заняться перестройкой квартиры после введения дома в эксплуатацию.

Внесение изменений после сдачи дома в эксплуатацию

Чтобы изменить положение стен в квартире, владельцу нужно подготовить документы и пройти стандартную процедуру, включающую:

• проведение технического обследования жилья для определения возможности реконструкции;
• подготовку проекта будущей перепланировки;
• проведение экспертизы проекта;
• заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и выполнение авторского и технического надзора за строительством;
• получение разрешения на проведение перепланировки в архитектурно-строительной инспекции;
• выполнение строительных работ;
• получение нового техпаспорта квартиры;
• получение разрешения на ввод жилья в эксплуатацию.

Приготовьтесь к тому, что соседи имеют право интересоваться подробностями перепланировки. Не забудьте, что строительные работы нужно вести днем, чтобы шум не беспокоил жильцов дома в вечернее и ночное время.

Покупка квартиры со свободной планировкой

Если вам не хочется после покупки новой квартиры сносить стены и строить их заново, можно купить жилье со свободной планировкой.

Такие квартиры продаются без внутренних перегородок и ремонта. Но не поддавайтесь иллюзии, что в такой квартире можно делать любые перестройки без соответствующих разрешений. На самом деле в план квартиры уже внесены все несущие стены, расположение и размеры санузла и кухни, коридоров и комнат.

Дело в том, что не существует юридического понятия «свободная планировка». Поэтому застройщику, чтобы получить разрешение на возведение дома, нужно сделать проект квартир, в котором показаны все перегородки между помещениями.

Купив квартиру без внутренних стен, будет проще делать перепланировку. Вы сэкономите на демонтаже перегородок. Но чтобы расширить ванную комнату или увеличить кухню, придется получать те же разрешения в Жилищной инспекции, что и на перепланировку квартиры с завершенным ремонтом.

Узаконивание перепланировки через суд

Если перепланировка была сделана до получения соответствующих документов, то узаконить ее можно через суд. В этом случае нужно предпринять такие действия:

• вызвать инженера БТИ для оформления нового техпаспорта на квартиру. Специальный штамп на документе подтвердит проведение незаконной перепланировки. Инженер должен проверить, что несущие конструкции остались невредимыми, иначе их придется вернуть на место;
• подать заявление в Жилищную инспекцию об одобрении перепланировки. При выдаче отказа, нужно подать заявление в суд. После того, как суд назначит экспертизу помещения, и она будет выполнена, собственник получит акт о проведенной проверке. Если обнаружатся нарушения – их придется устранить, а затем подать апелляцию. В итоге будет выдан акт об отсутствии нарушений при перепланировке квартиры.
• заказать техпаспорт в БТИ на основе акта, выданного судом. Новый паспорт нужно зарегистрировать в Жилищной инспекции.

За незаконную перепланировку в новостройке полагается штраф. Чтобы избежать штрафных санкций, лучше не начинать перепланировку квартиры без соответствующих разрешений.