Плюсы и минусы возможной отмены договора долевого строительства

В последнее время пошли разговоры относительно отмены договора долевого участия к 2020 году. Кто-то поддерживает отказ от ДД и считает, что это только пойдет на пользу покупателям. А кто-то наоборот в случае отмены прогнозирует крах рынка недвижимости, уход мелких игроков и удорожания квадратного метра до 40%. О плюсах и минусах возможной отмены ДДУ, а также схлопнется ли рынок недвижимости в случае отказа от данного закона, более подробно рассказали эксперты.

ДДУ – отработанная и законная схема реализации жилья, предусматривающая ряд защитных механизмов для покупателей квартир, и понятная для всех участников рынка. Однако Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», подчеркивает тот факт, что не все покупатели жилья на первичном рынке стремятся заработать на разнице стоимости квартир на начальной стадии строительства и после сдачи объекта. «Многие не готовы ждать несколько лет окончания строительства, а хотят въехать намного быстрее, - говорит она. - А вот на тех, кто хочет вложить средства в недвижимость, но опасается покупать квартиры в новостройках на стадии котлована, может повлиять изменение схемы продажи. Риски недостроя снизятся, покупки на начальной стадии станут более безопасными, следовательно, количество частных инвесторов может увеличиться».

Все же стоит отметить, что на сегодняшний день жилье на стадии котлована очень популярно у россиян. Ведь на этой стадии застройщик предлагает максимальный дисконт на покупку квартиры в новостройке. Конечно, риски для покупателя в данном случае выше, но потенциальный рост стоимости приобретенного жилья больше. «Инициаторы ограничений предлагают продавать уже готовое жилье, - по какой тогда схеме покупатель сможет приобрести квартиру на стадии котлована, - удивляется Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. - Явно не по предлагаемой сейчас, то есть через банк».

Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость», уверена, что сообщения об ограничении ДДУ способны простимулировать спрос в ближайшее время. «Опасаясь негативных изменений и потери сегментом своей инвестиционной привлекательности, люди, планирующие покупку, будут приобретать жилье сейчас, а не позже», - говорит она.

Плюсы…

«Новая схема подразумевает, что денежные средства дольщиков будут расходоваться на строительство только со специального счета в банке по согласованию с кредитной организацией, которая будет контролировать строительство, - уверяет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Положительный эффект для покупателя будет в том случае, если стройка будет заморожена, то покупатель он сможет предъявлять требования не только застройщику, но и банку, которая, в свою очередь, также должна гарантировать возврат денежных средств клиенту. Данная схема призвана защитить дольщиков, обеспечив их дополнительной гарантией строительства».

Главный отрицательный фактор отмены ДДУ, как отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», – это повышение стоимости квадратного метра и, соответственно, еще большая недоступность жилья для населения, а единственным преимуществом продажи готовых квартир - улучшение качества проектов, поскольку клиент сможет получить максимальную информацию при покупке – подняться в квартиру, оценить входные группы, благоустройство двора, уровень инфраструктуры и пр. «Застройщикам уже не удастся изменить концепцию в свою пользу или приукрасить проект в бумажной его стадии», - считает он.

«Из положительных сторон можно отметить только лишь то, что при варианте участия банков в расчетах и, фактически, ответственности банков перед покупателями действительно увеличивается вероятность получения покупателем своих денег обратно при проблемах на объекте и повышает вероятность завершения строительства», - утверждает Владимир Богданюк.

Следует отметить, что помимо вышесказанных, многое будет зависеть также от того, какое количество банков будет принимать участие в новой схеме и на каких условиях. Есть вероятность, что это будет небольшое количество крупных банков или банки с господдержкой. Ведь нужно понимать, почему банковским организациям будет интересно это участие, так как это означает увеличение затрат в связи с контролем за ведением строительства, проверкой застройщиков. «Если в качестве гарантов будет выступать всего два-три банка, то они смогут диктовать свои условия банкам, которые могут выглядеть не вполне привлекательно, - считает Софья Лебедева. - Тогда потребуется вмешательство властей. Если же будет небольшая конкуренция между банками, то, наоборот, можно будет ожидать даже более интересных условий кредитования для застройщиков-партнеров».

… минусы

Аналитики сходятся во мнении, что для застройщиков новая схема несет в себе определенное количество минусов, потому что им нужно будет время, чтобы подстроиться под новые условия работы. Изменение условий может привести к тому, что снизятся темпы выхода на рынок новых проектов, так как застройщику предпочтут завершать существующие проекты, а не начинать новые. Еще один возможный минус – не все застройщики смогут получить банковские гарантии, следовательно, продавать квартиры по новой схеме, следовательно, им придется или уйти с рынка или продавать по другим схемам. Конечно, застройщики не захотят с рынка, поэтому кому-то будет выгоднее объединяться с другими игроками рынка, что приведет к постепенной монополизации рынка.

Новый вариант по продаже недвижимости на первичном рынке может привести к удорожанию квадратного метра в связи с появлением еще одного участника – банка. Так как будут дополнительные расходы у банковской организации для того, чтобы контролировать процесс строительства, а также на дополнительные проверки застройщиков и прочее. Естественно, эти деньги нужно будет вернуть банку. И единственный вариант как это сделать – заложить расходы в стоимость квадратного метра.

«Все зависит от тех изменений, которые будут приняты, - полагает Яна Сосорева. - Если застройщикам ограничат доступ к деньгам дольщиков, то тогда нас ждет встряска на рынке недвижимости. Проектное финансирование малоинтересно из-за довольно дорогих кредитов, а строить на свои деньги могут лишь крупные компании. При негативном сценарии нас ждет уход игроков, новая расстановка сил на рынке».

Всем известно, что любые законодательные инициативы, которые меняют устоявшуюся систему повлияют на всех участников рынка. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь» считает, что в среде строителей уйдут с рынка небольшие застройщики, которые еще не выстроили отношения с банками, не обладают таким опытом, который позволил бы им рассчитывать на кредиты. «Уйдут малые строительные компании, которые не смогут обеспечить кредитное финансирование проектов, затем та же часть ждет средние компании, которые первыми исчерпают возможности оптимизации своих затрат, - прогнозирует он. -. Участниками рынка останутся крупные многопрофильные холдинги, которые будут строить жилье для ограниченного количества наиболее обеспеченных граждан. Соответственно им придется значительно уменьшить предложение, как минимум на 40-45%. Покупателей ждет повышение стоимости жилья, поэтому приобретение собственной квартиры может стать несбыточной мечтой для огромного количества граждан, которые сегодня еще копят на первый взнос для включения в долевое строительство. У строителей уже не будет способа дифференциации цены в зависимости от стадии строительства, максимально удовлетворяя имеющихся спрос, кроме того, они столкнуться с увеличением затрат на строительство, прежде всего, за счет оплаты предоставляемых кредитных средств и банковских услуг. Рост цен может составить 30-40%. Использование дорогих кредитных средств для строительства, оплата обслуживания дома в период продажи уже готового жилья, налоговые отчисления скажутся на затратах строительной компании, а значит, цене реализации квартир конечным потребителям».

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar уверен, что принятие данной инициативы приведет к краху рынка жилищного строительства и удорожанию квартир в 2 раза. «В России только благодаря введению механизма долевого участия большинство граждан получили возможность приобрести собственное жилье, - комментирует он. – Существуют и другие способы, чтобы контролировать финансовые потоки девелоперов и минимизировать рисков появления обманутых дольщиков. Например, в Германии есть так называемые «строительные кассы», функционирующие по следующему принципу: банк-партнер аккумулирует у себя денежные средства покупателей жилой недвижимости, путем создания специальных депозитных счетов, и финансирует строительство за 3-4%. Невысокая ставка обусловлена сотрудничеством с застройщиками, по сути привлекающих для банков клиентов. Правда, жизнеспособность данной схемы в России вызывает у меня серьезные сомнения, поскольку сложно представить банк, работающий за 3-4%».

Схлопнется или нет

Владимир Богданюк считает, что данная инициатива достаточно спорная. «С одной стороны, это больший контроль за проектами и целевым использованием средств на стройку, а также более высокие гарантии на то, что в итоге покупатель получит свою квартиру (или денежные средства), - говорит он. - Однако этот вариант может оказаться достаточно болезненным в целом для рынка первичной недвижимости. Ведь она подразумевает, что в первую очередь банк рассматривает эффективность проекта, а далее либо соглашается, либо нет на его обеспечение. При этом банк должен отслеживать весь период строительства. Опробованные системы работы по отслеживанию строительства на текущий момент фактически есть только у двух крупных банков с государственным участием. Следовательно, смогут ли эти банки работать со всеми проектами, которые на данный момент планируются к выходу – непонятно. Поэтому есть большая вероятность, что в перспективе ввода такого формата расчетов сокращение объема предложения на первичном рынке, а также повышение цен (который будет связан как с возможной перспективой монополизацией рынка несколькими крупными девелоперами, так и с уменьшением объема предложения)». По мнению эксперта, польза от этой системы условна – она позиционируется как способ избежать обманутых дольщиков, однако она будет действовать только для тех застройщиков, которые смогут ей соответствовать (достаточно крупные компании, при покупке в которых риски минимальны). Но при этом данная система не уменьшает вероятность продажи квартир по серым схемам и по более низкой цене.

Вряд ли рынок недвижимости схлопнется, однако, аналитики предполагают, что укрупнение рынка может произойти. Ведь не все компании до 2020 года смогут накопить достаточный объем собственных средств для финансирования строительства, что, как следствие, может привести к значительному сокращению количества девелоперских структур. «Решение об отмене не может вступить внезапно, - говорит Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development Corporation. - Это плановая работа в течение нескольких лет. Схлопывание рынка девелопмента не выгодно абсолютно никому, поэтому я не думаю, что этот сценарий в принципе возможен».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» также прогнозирует, что рынок недвижимости даже в случае полного ухода от ДДУ не схлопнется. «Хотя, конечно, наверняка уйдут небольшие компании, не способные выдержать конкуренцию с крупными застройщиками, - рассказывает она. - Получить проектное финансирование для небольшого девелопера довольно сложно, поскольку банки предъявляют к таким компаниям жесткие требования. В принципе, подобного «очищения» рынка и добиваются власти. Ведь их цель – защитить покупателей от несостоятельных застройщиков».

«Говорить о том, что в случае отмены ДДУ, рынок недвижимости в России рухнет, явно преувеличено, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер. - Да, отдельные застройщики не смогут соответствовать новым требованиям и уйдут с рынка, но одновременно с этим у нас достаточно крупных, профессиональных игроков у которых уже сейчас создана прочная платформа для дальнейшей работы, в том числе и в новых условиях».

Александр Зубец уверен, что ухода части застройщиков избежать не удастся. «В игре останутся крупнейшие девелоперы-монополисты, - ожидает он. - И что в этом случае будет со стоимостью «квадрата», прогнозировать сложно. Поскольку всем известно, что происходит в других отраслях, когда создается монополия. Кроме того, часть застройщиков может перейти на другие, менее надежные, чем ДДУ, схемы продажи - как вполне законные (ЖСК), так и менее прозрачные (договора соинвестирования, векселя и т.д.). Не исключено, что в результате нас ждут судебные иски от обманутых покупателей. Также может произойти провал по количеству предложений и выходу новых проектов. Ведь строительство – длительный процесс. И если в какой-то момент жестко и резко сменить «правила игры», то в течение 1-2 лет рынок будет перестаиваться».

На сегодняшний день в московском регионе крупных застройщиков менее 30%, то есть порядка 70% игроков могут уйти с рынка – они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме, так как банки будут ужесточать требования к застройщикам и ориентироваться на крупных игроков. Если можно предположить, что в столичном регионе может остаться порядка 10 крупных девелоперских компаний, то в регионах вообще непонятно. Как следствие, по мнению аналитиков, возможно, будет снижение конкуренции и дальнейшая монополизация рынка, а также из-за сокращения количества девелоперов неизбежно снижение объемов предложения, причем значительное.

И все же, подводя итоги надо сказать, что при ограничении доступа к средствам дольщиков, рынок девелопмента однозначно ждет встряска. Понятно одно – новые меры увеличат расходы застройщика, что скажется на себестоимости, а значит и на конечной стоимости квартир. А все расходы застройщиков на практике перекладываются на карман покупателей. Пока о последствиях говорить сложно, так как в проекте этого закона еще много неопределенных факторов. В то же время не исключено, что будут использоваться обходные пути в реализации жилья.

Автор: Сугра Гаджиева