Почему вторичка должна стоить дешевле новостроек

Разница в стоимости квартир одной и той же площади в одном и том же районе на первичном и вторичном рынках настолько ощутима, что в последние 5-10 лет рынок вторичной недвижимости значительно просел. Специалисты считают, что собственники в ближайшее время должны пересмотреть ценовую политику.

Вторичная недвижимость должна быть дешевле первичной в среднем – на 25 %. Иначе в ближайшем будущем «хрущевки» и «сталинки» не смогут конкурировать с новостройками. И если раньше вторичной недвижимости удавалось держаться на плаву за счет сравнительно низких процентных ставок по ипотечным займам (12 % годовых против 14-16%), то после уравнивания условий (11,8 % и 11,9 % соответственно) ситуация кардинально начала меняться. Сейчас разница составляет не более полутора процентов.

Недавно Центробанк снизил ключевую ставку до 10 %. Что в свою очередь повлияет на ипотечные займы. Банки будут бороться за клиентов, предлагая выгодные условия по кредитам. Конкуренция – двигатель прогресса. Как заявляют специалисты, в ближайшем будущем ставки полностью сравняются. Если ключевая ставка снизится хотя бы на полпроцента, программа льготной ипотеки с господдержкой, введенной для улучшения ситуации на рынке первичной недвижимости и помощи в приобретении жилья, будет отменена. «Несмотря на то, что Центробанк обещал до конца года не вводить никаких изменений, в любой момент государство может прекратить госпрограмму» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Владельцам вторичной недвижимости остается надеяться на то, что в следующем году никакого субсидирования ипотечных ставок не будет. Иначе придется либо снижать цены, что вполне оправдано, либо ждать лучших времен и искать клиентов, которые захотят купить старую квартиру по цене двух новых.

Стоимость объектов на вторичном рынке

Уже сейчас видны первые положительные изменения в стоимости. По состоянию на декабрь средняя стоимость квадратного метра составила 437 тысяч рублей на вторичном рынке (с учетом стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса), 198 тысяч рублей – без учета. В однокомнатной квартире – 175 тыс. руб. за м. кв., в двухкомнатной – 178 тыс. руб., в трехкомнатной – 204 тыс. руб., в 4-комнатной – 299 тыс. руб. В среднем «однушки» стоят 6,5 млн. руб., «двушки» - 9,4-15 млн. руб., «трешки» - 16,6-34 млн. руб., четырехкомнатные – 40-87 млн. руб. Средняя цена квартиры – 36 млн. руб. (с учетом стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса). Естественно, на стоимость влияет множество факторов, среди которых расположение, транспортная развязка, состояние дома, инфраструктура и вид из окна.

Для сравнения: 1-комнатные квартиры в новостройках стоят 6,5-12 млн. руб. (161-253 тыс. руб. за м. кв.), 2-комнатные – 9-20 млн. руб. (153-290 тыс. руб. за м. кв.), 3-комнатные – 18-47 млн. руб. (181-408 тыс. руб. за м. кв.), 4-комнатные – 30-94 млн. руб. (257-571 тыс. руб. за м. кв.).

Длительное время стоимость квартир была равной. При этом за одни и те же деньги можно было приобрести в старом фонде двухкомнатную квартиру ОП 40 кв. м., а в новостройке – ОП 60-80 кв.м. Цены на квадратные метры на недвижимость внутри МКАД и внутри ТТК уровнялись за счет жилья эконом-класса и введения инновационных технологий строительства. Порой даже находятся варианты по цене ближнего Подмосковья.

После того, как была введена программа льготного субсидирования ипотечного займа, вторичка подешевела на 20 тысяч рублей за квадратный метр. Первичка отреагировала на снижение стоимости «сжатием» квадратных метров.

Если говорить откровенно, помимо стоимости, новостройки обладают рядом преимуществ, с которыми будет довольно сложно конкурировать «вторичке». Но сначала нужно понять, о каком рынке мы говорим. Во-первых, важную роль играет город, в котором построен дом. Само собой разумеется, что в Москве и Санкт-Петербурге старая недвижимость с историей будет стоить дороже. Если же речь идет о ветхих панельных постройках, домах под снос или просто домах, которым больше 10-20 лет, то сумасшедшие цены на них просто не обоснованы.

Первичка против вторички

Положительные и отрицательные стороны есть как у первичного, так и у вторичного жилья.

Юридическая чистота.

Приобретая вторичную недвижимость, вы идете на риски. После заключения сделки, передачи денег и подписания договора, могут появиться претенденты на квадратные метры. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, люди, отсутствующие по определенным обстоятельствам, договор купли-продажи может быть аннулирован. В лучшем случае вы получите свои деньги обратно.

В случае с новостройкой покупателю не нужно изучать историю квартиры, он является первым владельцем недвижимости. Государство всеми силами старается защитить от недостроя, вводя новые правила и законы. На данный момент, благодаря 214-ФЗ и обязательному страхованию гражданской ответственности перед дольщиками, приобретение жилья по ДДУ считается безопасным.

Ремонт.

Говоря откровенно, ремонт – понятие относительное. Перед продажей большинство владельцев не тратит много денег и усилий на устранение дефектов. Так, купив квартиру, через месяц можно обнаружить плесень под обоями, потекшие трубы и сломанные выключатели. Да и стоит учитывать, что вкусы у всех разные. Обидно переплачивать за «шикарный евроремонт», если все придется переделывать все под себя заново.

Сроки службы коммуникаций и систем в доме:

- Проводки – 30 лет;

- Отопления – 30-40 лет;

- Канализация и водопровод – 25 лет;

- Окна и полы – 25 лет.

Таким образом, в домах, которым больше 20 лет, давно пора проводить капитальный, а не точечный ремонт.

На рынке первичной недвижимости предлагаются проекты с отделкой, зачастую такая услуга предоставляется в подарок. Качество коммуникаций и состояние самого дома здесь гораздо лучше. Как результат, аргумент «заходи и живи» в пользу «вторички» уже не актуален.