"Чистая" квартира или как правильно купить-продать квартиру

В настоящее время покупка квартиры фактически возможна только в двух местах. Это покупка квартиры в доме-новостройке и покупка квартиры на вторичном рынке жилья, проще говоря, «с рук». Главный плюс новой квартиры – это её новизна, бесспорно. Достоинство же «подержанной» квартиры в её ценовой привлекательности. Само собой, речь идёт о двух равных по категориям жилья квартирам и располагающихся в примерно равных районах проживания.

Для приобретения квартиры в доме-новостройке нужно внимательно изучить документы продавца, подтверждающие его полномочия как продавца. Начать стоит с документов, которые отражают право на строительство дома как такового, переход прав после окончания строительства. Это такие виды документов как:

- документ о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома между строительной организацией и «Заказчиком строительства»;

- инвестиционный контракт между муниципалитетом и «Заказчиком строительства»;

- инвестиционный контракт между «Заказчиком строительства» и соинвесторами.

Правоустанавливающими документами продавца могут быть следующие документы:

- договор уступки права инвестирования, долевого участия в строительстве и др., по которому продавец имеет право переуступать свои права третьим лицам. Такой договор должен быть зарегистрирован в том органе муниципалитета, который отвечает за строительство.

- договор поручения, по которому риэлторская фирма занимается реализацией квартир в доме-новостройке.

Для проверки «юридической чистоты» квартиры, которая приобретается на вторичном рынке недвижимости, следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

- внимательно изучить правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру. При малейшем подозрении или сомнении не бойтесь задавать собственнику вопросы, так как это Ваше право знать всю информацию о приобретаемой квартире.

- необходимо получить в организации, которая управляет домом, полную выписку из домовой книги. То есть выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли. Необходимо внимательно проверить наличие в квартире лиц, выписанных в места лишения свободы, одиноко проживавших пенсионеров, без вести пропавших лиц, несовершеннолетних детей. В случае наличия одиноко проживавших пенсионеров или несовершеннолетних детей необходимо убедиться в том, что они зарегистрированы по новому месту жительства. Проверка всех этих данных обезопасит Вас от возможных притязаний со стороны «вновь объявившихся» собственников квартиры. Для проверки всех этих пунктов необходимо непосредственное участие текущего собственника квартиры. В случае отказа такого собственника на проверку «юридической чистоты» квартиры, Вам стоит призадуматься о целесообразности приобретения такой квартиры. И, конечно же, не стоит забывать о поручении проведения «чистоты» квартиры профессионалам, тем же самым риеэлторам, которые знаю все «подводные камни» по данному вопросу.

Многих волнует вопрос о приобретении квартиры с прописанными в ней людьми. Не стоит приобретать такую квартиру, если условие выписка таких жильцов не обусловлено договором купли-продажи. В случае неисполнения такого условия новый собственник может смело обращаться в суд, который наверняка примет сторону истца. Ну, а дальше дело судебных приставов-исполнителей, которые исполнят решение суда о выписке ранее проживавших жильцов. Если же в квартире прописаны несовершеннолетние жильцы или даже собственники, то стоит озаботиться согласием районного органа опеки и попечительства на совершение такой сделки по приобретению квартиры.

Сбор документов для совершения сделки купли-продажи квартиры весьма утомительное занятие, здесь также может понадобиться помощь риэлторов. Если же Вы решились сами собирать всю необходимую документацию, то вот примерный список документов, которые Вы будете иметь на «финише» такого сбора:

- договор передачи плюс свидетельство о собственности на жилище («розовый листок»)

- договор передачи плюс свидетельство о собственности («зелёнка»)
- договор купли-продажи, основной документ, который будет определять и подтверждать Ваше право собственности на вновь приобретённое жильё. Внимательно изучите его положения!
- договор купли-продажи плюс свидетельство о собственности («зелёнка»).
- справка ЖСК о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности на жилище.
- справка ЖСК о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности).

Кроме правоустанавливающих необходимо собрать следующие документы:

1.Выписка из домовой книги ( получить в паспортоном столе ЖЭКа или участка)
2. Копия финансово-лицевого счета (получить в бухгалтерии ЖЭКа или участка)
3. Форма 11а , экспликация, поэтажный план ( получить в БТИ )
4. Согласие супруга на продажу квартиры (комнаты) в том случае, если на момент покупки продаваемой квартиры собственник состоял в браке (если квартира или комната получены по договору дарения, по наследству или в результате приватизации, то согласие супруга не требуется.

Стоит заметить, что механизмов и схем купли-продажи недвижимости очень много и не все их моменты являются законными и допустимыми. Стоит лишний раз подумать о том, что лучше довериться в этом вопросе профессионалам, риэлторам. Но вот гарантий в том, что «серые схемы» не будут проводиться именно ими, Вам никто не даст.