Рынок первичного жилья Москвы и области. Анализ. Прогнозы. Перспективы для покупателей и застройщиков

Рынок первичной жилой недвижимости Москвы и Московской области испытывает особое внимание как российских, так и зарубежных инвесторов. Благодаря их интересу и миллионам людей, надеющимся стать обладателями квартир в столичных новостройках, доля московской недвижимости составляет  более 7% в общем жилом фонде  России. Для Московской области этот показатель превысил уже 11% .

Но сейчас действующие и потенциальный участники данного рынка находятся в смятении, так как  аналитики на сегодняшний день дают самые противоречивые прогнозы его развития. По некоторым данным ожидается почти двукратный рост цен на первичную недвижимость Москвы и Подмосковья, по другим прогнозируется значительный спад.

Для того чтобы сделать собственные выводы необходимо разобраться в сложившейся ситуации и проанализировать факторы, которые обусловили настоящее положение вещей на рынке первичного жилья московского региона.

С начала 2008 года цены, как на первичную, так и вторичную недвижимость столицы росли стабильно высокими темпами, достигая 4% в месяц. На начало июня индекс стоимости московской недвижимости составил 5.668 долл./кв.м. То есть, прогнозируемый аналитиками на 2008-й год 15-20%-й рост цен, состоялся уже в первом полугодии. Одной из причин такого превышения фактического роста цен над прогнозным стал кризис фондового рынка, заставивший реинвестировать некоторых его игроков свои капиталы в более надежный рынок недвижимости. Другой причиной стали раздутые слухи о грядущем в России ипотечном кризисе, вследствие чего  многие банки лишились дешевых ресурсов, которые они получали ранее от своих зарубежных партнеров, и начали поднимать процентные ставки по ипотечным кредитам. Но основным фактором, повлиявшим на ускорение темпа роста цен, стало уменьшение объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости. За последний год объем предложения на первичном рынке Москвы сократился на 13%. На начало второго квартала 2008 года к продаже предлагались квартиры в 280 объектах, а это на 42 объекта меньше по сравнению с предложением аналогичного периода прошлого года. Частично сокращение предложения обусловлено объективным фактором – постоянно уменьшающимся количеством подходящих для застройки земельных участков. Но есть и причина, искусственно созданная самими застройщиками – многие из них пока не предлагают к продаже имеющиеся у них квартиры эконом-класса, ожидая  достижения рекордно высоких цен в этом сегменте первичной жилой недвижимости. Для них более выгодно строить на дорогой московской земле дорогую элитную и коммерческую недвижимость, однако структура спроса вынуждает заниматься объектами эконом и бизнес-класса, но продавать ее застройщики не спешат, надеясь все-таки вернуть недополученную прибыль. Вследствие этого только за первый квартал жилье эконом-класса в Москве подорожало на 22%.

Как видно из данного анализа, некоторые факторы искусственно, а значит временно, влияют на темпы роста цен. И как следствие некоторые аналитики уже с начала лета прогнозируют замедление роста, а затем спад цен на первичную недвижимость Москвы. Исключением станет элитная недвижимость, цены на которую лишь стабилизируются. Но к концу 2008 года ожидается новый виток удорожания квартир во всех сегментах столичных новостроек. Данное удорожание вызовет активизация инвесторов, которые будут покупать квартиры во время ценовой коррекции с целью их дальнейшей перепродажи. Для тех, кто желает обзавестись квартирой в новостройке для себя и своей семьи летний спад также может стать наилучшим периодом для совершения покупки.

В отличии от Москвы предложение первичного жилья по области растет, причем постоянно набирая обороты. На данный момент количество предлагаемых новостроек в регионе составляет около 600 единиц. Областными лидерами по объему предложения являются Красногорский и Одинцовский районы, города Подольск и Балашиха. Цены на квартиры в новостройках Московской области колеблются от 1700 до 3500 у.е/ кв.м.

Областные новостройки являются более перспективными объектами инвестиций, как для покупателей, так и для застройщиков по сравнению с московскими. Покупателей недвижимость в Подмосковье привлекает ценами, которые сейчас гораздо ниже Московских. Наблюдается постепенный отток спроса на периферию.

Застройщиков также как и покупателей манят цены, а точнее перспективы их стабильного роста на ближайшие несколько лет. Ведь по единодушным прогнозам аналитиков уровень роста цен на первичную недвижимость в Московской области будет доходить до 30% в год. Для Москвы подобных перспектив нет.

Но с земельными участками также как и в Москве по области уже сейчас наблюдается дефицит, и в скором времени застройщики будут осваивать уже территорию, находящуюся на расстоянии 100 км от МКАД и далее.

Так что если покупателю нужна квартира неподалеку от Москвы, то лучше приобретать ее сейчас.

В целом данный прогноз развития рынка первичной недвижимости Москвы и Московской области может быть существенно скорректирован со временем под влиянием новых факторов. Поэтому для того, что бы рассчитывать на успешные действия в данном рынке, как покупателям, так и продавцам, необходимо постоянно следить за новыми аналитическими материалами, прогнозами авторитетных экспертов и самое главное уметь делать самостоятельные выводы.