В Санкт-Петербурге квартиры с отделкой набирают популярность

Как выяснилось, в последнее время в Москве среди покупателей стала популярна квартира с отделкой. Причина тому - желание клиентов скорее переехать в собственную квартиру со съемной или же чтобы сдать ее. Да и, по подсчетам, это получается дешевле, а также клиент освобождается от траты времени на ремонт. О том, как в Санкт-Петербурге обстоят дела на первичном рынке жилой недвижимости, какие квартиры в северной столице предпочитают клиенты, рассказали эксперты.

Еще несколько лет назад квартиры с полной чистовой отделкой предлагались только в панельных домах, которые воспринимались покупателями как наиболее дешевое жилье, ориентированное на сегмент эконом-класса. Сегодня же застройщики предлагают разные уровни отделки, выводят новые концепции, даже в секторе дорогого жилья, где наиболее актуален индивидуальный образ квартиры, девелоперы выводят на рынок предложение с дизайнерским интерьером.
Как правило, квартиры с отделкой приобретают те клиенты, кто не хочет тратить свое время и деньги на ремонт, итог которого будет сопоставим с предложением застройщиков, а также инвесторы, планирующие сдавать жильё в аренду, и покупатели, для которых важно заселиться, как можно скорее.  Квартиры без отделки предпочитают клиенты, которые приобретают квартиры в сегменте элитной жилой недвижимости и бизнес-класса.
«Квартиры с полной чистовой отделкой зачастую предпочитают клиенты, проживающие в других регионах РФ, поскольку руководить ремонтными работами из другого города довольно затратно и не очень удобно, - говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - Кроме того, данная услуга востребована покупателями, которые планируют в дальнейшем сдавать квартиру в наем. За месяц-полтора можно обставить квартиру мебелью, установить технику и затем предлагать потенциальным арендаторам».

Цифры говорят
К концу первого полугодия доля жилья класса масс-маркет с отделкой на первичном рынке, по данным Дениса Бабакова, коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», составляла 33%. «В сегменте масс-маркет вариант отделки один, - отмечает он. - В бизнес-классе – комплексах «Европа Сити» и «Три ветра» на выбор предлагаются квартиры с двумя вариантами отделки – light и brown, отличающиеся цветовым решением пола и дверей. Да, дешевле, если только новосел не собирается все работы делать самостоятельно и приобретать для этого откровенно дешевые и низкокачественные материалы».
В свою очередь, Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», также отмечает, что доля жилья с отделкой (как проекты с полной отделкой, так и с «белой» отделкой) неуклонно растет. «Если в 2009 году она составляла 10-12% от всего предложения строящегося жилья в Санкт-Петербурге, то в 2015 году до 40% квартир в петербургских новостройках предлагаются с отделкой», - говорит он.
«В общем объеме предложения новостроек доля квартир с отделкой составляет около 35%: из них 25% реализуются в эконом-классе, а 10% в классе комфорт, - рассказывает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. - Девелоперы элитных объектов и жилых комплексов бизнес-класса обычно не закладывают в проекты квартиры с отделкой, так как их клиенты предпочитают делать ремонт по дизайн-проекту и привлекать специализированных подрядчиков для проведения отделочных работ».
По данным корпорации «Адвекс.Недвижимость», сегодня все больше застройщиков предлагают квартиры с отделкой – более 50%. Причем часть предложений уже включает в себя базовую отделку от застройщика, другая часть строительных компаний, которые не продают квартиры с отделкой, предлагает возможность клиенту заказать отделку дополнительно, и такое предложение также пользуется большим спросом.
«Наибольшим спросом квартиры с отделкой пользуются в проектах массового спроса – эконом и комфорт-класса», - отмечает Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк».

Что входит
Отделка в эконом-классе представляет собой подчистовую отделку, в которую входят подготовка стен, стяжка полов, разводка электропроводки и водопроводных труб, установка счётчиков. Что касается комфорт-класса, то, как правило, там делают чистовую отделку – это подчистовая плюс обои, напольное покрытие, плитка в санузле, сантехника, межкомнатные двери и в редких случаях предметы мебели, бытовой техники. Отделка в разных сегментах жилья отличается качеством материалов и сантехники.
Полная внутренняя отделка квартир в жилых комплексах, как правило, включает сантехническое оборудование, устройство напольных покрытий, межкомнатные двери, обои, электротехническое оборудование и т.д. То есть все то, что позволяет начать жить в новом доме сразу после получения ключей.
«Стандарт отделки зависит от застройщика и конкретного проекта, - комментирует Петр Буслов. -  В каждом случае качество и стоимость отделочных материалов будут различаться. В эконом-сегменте покупателям, как правило, предлагается один вариант отделки, в который нельзя внести изменения. При реализации проектов комфорт-класса застройщики чаще предлагают квартиры с «белой» отделкой. В то же время доля проектов с отделкой «под ключ» в данном сегменте увеличивается. В новостройках бизнес-класса преобладает черновая отделка, так как покупатели предпочитают делать в квартирах уникальный ремонт, нередко приглашая к процессу дизайнеров, заказывая авторские отделочные материалы и мебель. Однако в последние два года на рынке стали появляться проекты бизнес-класса с полной отделкой, в которых покупателям предлагаются полностью обставленные и готовые для жизни квартиры».
Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, утверждает, что в стандартное понятие «чистовая отделка» входит полная подготовка квартиры к переезду новоселов - оклейка и покраска стен, отделка потолка, настил пола, установка оконечных сантехнических приборов, разводка электричества и установка розеток, выключателей, установка дверей. «Отделка в жилых домах различных сегментов отличается качеством материалов и количеством проводимых работ, например, в квартирах эконом-класса пол настилается линолеумом, в более дорогом варианте – ламинат, в премиальных сегментах может быть использован даже наборный паркет, - говорит он. - Отделка санузла в бюджетных квартирах включает окраску стен и потолков, возможно настил керамической плитки на пол. Комфорт-класс уже включает отделку плиткой всего периметра санузла, в премиальных сегментах может использоваться дизайнерское решение совмещения различных отделочных материалов».
«Во всех строящихся жилых комплексах ГК «УНИСТО Петросталь» предлагаются квартиры с полной улучшенной чистовой отделкой: устанавливаются шпонированные межкомнатные двери, на пол укладывается ламинат, стены оклеиваются обоями на флизериновой основе, потолок выравнивается и окрашивается, ставится современное сантехническое оборудование, розетки, выключатели, счетчики, устанавливаются радиаторы отопления», - говорит Арсений Васильев.
Стоит отметить, что возможность выбрать отделку при покупке жилья эконом-класса пока отсутствует. В сегментах жилья комфорт-, бизнес- и премиум класса покупателю могут предлагать на выбор 3-5 дизайн проектов, выполненных в различных цветовых гаммах и стилях.
Квартиры с отделкой сегодня предлагаются во всех жилых комплексах «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» класса масс-маркет (CINEMA, VIVA, «Шуваловский», «София», «Квартет», «Новая Охта», «Калина-парк 2», «Южная акватория») и бизнес-класса («Европа Сити» и «Три ветра»).

Элитный сегмент
В сегментах бизнес и элит такие предложения, напротив, не распространены, поскольку в дорогих квартирах покупатель предъявляет к отделке повышенные требования – индивидуальный дизайн, высококачественные материалы и пр. Также компании прибегают к услугам профессиональных дизайнерских бюро, в том числе привлекают всемирно известные дизайнерские студии
«Отделка в элитном сегменте предполагает качественно иной подход ко всем аспектам процесса: современные технологии отделочных работ позволяют найти технические решения для любого художественного решения, даже если вы решили затянуть стены в ванной шелком с рисунком ручной росписи – это будет возможно и даже функционально, но повлияет на смету проекта, - говорит Елена Лановенчик, архитектор-дизайнер KASKAD Service. - Палитра материалов для элитного сегмента принципиально иная, чем для бюджетного ремонта средней руки.  В ход идут экзотические породы дерева, инкрустации металлолом, отделки натуральным камнем редких оттенков, мозаичные панно ручного набора».
Так как в Санкт-Петербурге сегодня нет элитных жилых комплексов с полной отделкой квартир, в отличие от Москвы, наибольшее внимание уделяется отделке мест общего пользования. «В последнее время начала развиваться тенденция создания демо-квартир в элитных объектах, однако, чаще всего, застройщики занимаются отделкой мест общего пользования, - рассказывает Полина Яковлева. - В элитном сегменте, в отличие от масс-маркета при отделке мест общего пользования и демонстрационных квартир используют высококачественные, импортные материалы, а также приглашают дизайнера. Качество отделки за последние 5 лет существенно улучшилось: раньше уделяли внимание отделке стен и полов, сейчас застройщики используют при отделке мрамор, дизайнерские вещи (например, люстры), а также различные элементы декор. В жилом комплексе Diadema Club House застройщик создал зимний сад, который относят к местам общего пользования».
Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», также отмечает, что, как и прежде, на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга квартир в новых домах с отделкой не строят. «В отличие от масс-маркета, где большая часть квартир предлагается с отделкой или возможностью сразу заказать ее у застройщика, в элитном сегменте такие варианты скорее исключение из правил, - говорит она. - Так, например, компания «ЮИТ Дом» в ЖК «Смольный проспект» предлагает возможность клиенту заказать стандартную отделку дополнительно, но все же основная масса жилья в этом сегменте строится без отделки».
Действительно, как правило, застройщики элитных жилых комплексов не закладывают в проекты отделку квартир. Однако, по словам Полины Яковлевой, в некоторых проектах девелоперы предлагают такую опцию и специально привлекают известных дизайнеров для создания уникальных проектов. В частности, в элитном жилом комплексе «Леонтьевский мыс» предлагается дизайн квартир от Филиппа Старка в четырех различных стилях».
Арсений Васильев уверяет, что в сегменте дорогого жилья только начинает формироваться спрос на квартиры с отделкой «под ключ», доля такого предложения составляет не более 15% от общего объема строительства премиальных жилых комплексов. «Здесь уже конкуренция выходит в формат дифференциации отделочных материалов, технологий, - отмечает он. - Идет тенденция появления новых форматов, например, квартиры с меблировкой».

Реальная выгода
На сегодняшний день, по данным аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», в среднем в Петербурге стоимость отделки «под ключ» составляет 6-9 тысяч рублей за 1 кв. м. На отделке застройщики обычно ничего не зарабатывают, используя данную опцию для привлечения покупателей. Квартиры без отделки, как правило, стоят всего на 5-10% дешевле жилья с полной отделкой. В некоторых случаях стоимость квартир без отделки может даже находиться на одном уровне с ценами на аналоги с отделкой (зависит от расположения дома и квартиры).
Квартиры с полной отделкой предпочитают покупатели жилья эконом-класса. Это объясняется тем, что большинство сделок в данном сегменте совершается с привлечением ипотечного кредита, поэтому покупатели часто не готовы тратить дополнительные средства на ремонт квартиры.
В ЖК «Северная долина» в Выборгском районе есть корпуса, квартиры в которых сдаются без отделки. При этом стоимость квадратного метра в таких квартирах ниже всего на 3-4 тысяч рублей стоимости «квадрата» в квартирах аналогичной площади с отделкой. Средняя цена квартиры в данном жилом комплексе составляет 74 тысяч рублей за квадратный метр.
«В эконом-классе – перечень отделки, скорее всего, не будет особо отличаться от «комфорт» и «комфорт+», но материалы будут отечественные или китайского производства, - говорит Ольга Морозова. - Стоимость отделки в новостройках Петербурга варьируется от 4-5 до 10-15 тыс. руб. за кв.м. При этом если отделка без возможности выбора материалов для клиента, то она обычно дешевле. Квартиры с отделкой, безусловно, привлекательны, но важно, чтобы застройщики предлагали качественную отделку за разумную цену, такие квартиры будут пользоваться большим спросом. Например, если в доме предлагаются квартиры с отделкой или без с разницей в цене порядка от 4 до 10 тысяч рублей за кв.м, то большинство покупателей, не раздумывая, соглашаются на отделку квартиры. И это объяснимо. Появляется возможность въехать в квартиру сразу после завершения строительства дома, а не тратить дополнительно время и деньги на ремонт, что также немаловажно для будущих новоселов. Несомненное преимущество таких домов в том, что они быстрее заселяются, жильцы не будут годами делать ремонты в своих квартирах, а значит не будут шуметь и мешать друг другу».
На вопрос о том, насколько все же цена выше в квартирах с отделкой, аналитики Knight Frank отвечают, что с точки зрения доходности разницы нет, и даже возможна потеря денег в случае ремонта, за редкими исключениями, когда квартира после удачного ремонта приобретала в цене больше, чем было потрачено на отделку. «Обычно в лучшем случае удается вернуть деньги, затраченные на ремонт, а если в квартире жили, или ремонт морально устарел, то надо быть готовым к потере денег на отделке, - отмечают они. - Таким образом, цена в квартирах с отделкой, как правило, выше примерно на стоимость отделки с учетом амортизации. Поэтому покупатели, приобретающие квартиры в инвестиционных целях, чаще всего оставляют квартиру как есть – в бетоне. Это увеличивает ликвидность квартиры на рынке, т.к. у всех покупателей разное представление об отделке и ремонте, и далеко не каждый будет готов заплатить полную стоимость ремонта, сверх стоимости квартиры без отделки».
«Отделка от застройщика обходится покупателю дешевле (около 10 тысяч рублей за кв. м), нежели самостоятельное проведение ремонтных работ (около 20 тысяч рублей за кв. м), - уверяет Полина Яковлева. - Стоимость квартиры с отделкой при этом увеличивается примерно на 15%».
По данным Арсения Васильева, стоимость квартир с отделкой выше примерно на 7-8%, что значительно дешевле самостоятельного ремонта, который начинается от 250 -300 тысяч рублей за небольшую квартиру. «Кроме того, необходимо не забывать об экономии времени владельца квартиры – в среднем ремонт занимает не менее 6 месяцев, которые можно потратить на украшение интерьера и обустройство квартиры, - обращает внимание он. - Покупка квартиры без чистовой отделки тоже имеет свои причины: во-первых, лишних 7-10 тысяч за 1 квадратный метр просто может не оказаться у покупателя в момент приобретения квартиры, во-вторых, покупатель может иметь четкое представление об облике своего жилища, и хочет воплотить свои замыслы, это, как правило, история про творческих людей».
Заметим, что бывают случаи, когда отделка квартиры не устраивает клиента. Однако, как показывает практика, эта ситуация очень типична для современного рынка жилой недвижимости. И это вполне понятно: покупателя может не устраивать цвет кафельной плитки, не нравится фактура или рисунок обоев, хочется заменить материал настила пола и сделать подвесной или натяжной потолок. «В течение некоторого времени новоселы обустраиваются, что-то переделывают, что-то меняют, но это ни в коем не случае не лишает смысла саму отделку как таковую: все-таки очень много работ не переделывается, кроме того, какие-то нюансы можно внести, живя в квартире, а не тратить месяцы на полноценный масштабный ремонт», - уверяет Алексей Шмонов.
Аналитики уверены, что популярность квартир с полной отделкой будет расти, поэтому доля проектов, предлагающих покупателям подобные опции, также будет увеличиваться. Как говорится, спрос формирует предложение, поэтому в ближайшие годы количество квартир с отделкой будет увеличиваться, благодаря стоимости, экономии, скорости въезда и другим преимуществам.

Автор: Сугра Гаджиева