Москва 
Апарт-отели – это молодой и активно развивающийся сегмент на рынке недвижимости. Они отлично подходят тем, кто приезжает на короткий срок в Москву и Санкт-Петербург в командировки. Важным преимуществом формата является наличие кухни, где можно готовить домашнюю еду. Можно сказать, апарт-отели представляют собой почти обычную квартиру, но с гостиничным сервисом. Такой формат очень удобен для семей с детьми, а также для бизнесменов, которые часто находятся в разъездах и хотят немного домашнего уюта. О том, какие виды апарт-отелей существуют, насколько выгодно приобретать такое жилье с целью инвестиций, рассказали эксперты рынка недвижимости.
На сегодняшний день, по словам Ильи Андреева, вице президента NAI Becar, в российском законодательстве существует достаточно расплывчатое понятие формата апарт-отеля, можно сказать, что его не существует вовсе. «Тем не менее апарт-отели можно разделить на два типа, - говорит он. - К первому относятся апарт-отели, которые представляют собой гостиницу, номера в которой оборудованы кухонными зонами, и могут быть выделены в частную собственность (например, апарт-отель «Вертикаль» в Санкт-Петербурге). Номера в таких отелях приобретают частные инвесторы для последующей сдачи в аренду для кратко- и среднесрочного проживания через управляющую компанию. Данный тип апарт-отелей является инвестиционным продуктом. Однако основная масса апарт-отелей, существующих на сегодняшний день, – это фактически жилье. По сути, девелоперы таких объектов продают квартиры, имеющие нежилой статус, и никакой инвестиционной составляющей в данных сделках нет. Конечно, это неправильная ситуация, и правительство РФ делает шаги для создания более понятной классификации и разработки необходимых законодательных нормативов для определения формата апарт-отеля. Вместе с тем, этот сегмент, будучи инвестиционным инструментом, имеет колоссальные перспективы, поскольку всем понятно, что вложения в недвижимость являются основными как по фактическому объёму, так и с точки зрения минимизации рисков».
Еще больше
Анастасия Лебедева, директор по маркетингу, рекламе, PR корпорации «Адвекс.Недвижимость», в свою очередь, отмечает несколько видов такого формата жилья: апарт-отели гостиничного типа, апартаменты в аренду и на продажу, а также доходные дома в трех традиционных сегментах - элита, бизнес и комфорт. «Классических апарт-отелей гостиничного типа в Санкт-Петербурге всего три, - рассказывает она. – Однако только Staybridge Suites St Petersburg, расположенный по адресу Московском проспект, 97б, управляет профессиональный оператор - InterContinental Group. В этом апарт-отеле есть 183 номера. Остальные подобные проекты в северной столице появились в связи с тем, что на конкретном участке по закону нельзя было возводить жилье. Один из наиболее ярких примеров – элитный комплекс «Пятый элемент» на Крестовском острове».
Говоря о том, какие апарт-отели бывают, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», объясняет, что в связи с тем, что данный формат в России только начинает приживаться, точной классификации пока нет. «Сегодня можно выделить два типа апарт-отелей, исходя из принципа оплаты и срока проживания, - рассказывает она. – Например, первый тип - апарт-отели, проживание в которых оплачивается посуточно (как и в стандартных гостиницах), его срок может быть любым. И второй тип - апарт-отели, где аренда рассчитывается помесячно. Минимальный срок проживания начинается от месяца и более. При этом сервисные услуги оплачиваются отдельно, а стоимость аренды рассчитывается исходя из площади номера. Также выделяют апарт-отели эконом-, бизнес- и элитного классов. Они различаются по цене, уровню номеров, перечню сервисных услуг и сопутствующей инфраструктуры».
Александр Самодуров утверждает, что бывают сетевые и несетевые апарт-отели, с одним собственником и с множеством, различается количеством звезд - чаще всего это 3 или 4 звезды.
«Если объединить все существующие на сегодня в мире понятия формата «апартаменты», укрупненно можно говорить о трех сегментах этого рынка: это гостиничные апартаменты, сервисные апартаменты и жилые апартаменты, - говорит Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. - Первые представляют собой объекты, расположенные в отелях, и могут быть представлены как номерами-апартаментами в классических гостиницах (в среднем их количество не превышает 10% номерного фонда отеля), так и в самостоятельных объектах. Это и есть апарт-отели – объекты, где номерной фонд представлен апартаментами (преимущественно с одной и двумя спальнями, оборудованными кухнями либо кухонными уголками), предназначенные для кратко- и долгосрочного проживания, имеющие в своем составе развитую отельную инфраструктуру и набор сервисов и услуг».
Как правило, сервисные апартаменты - это отдельно стоящие здания с большими квартирами, ориентированные на клиентов, приезжающих на длительный срок, и предполагающие сервисное обслуживание. Основное их отличие от апарт-отелей – отсутствие дополнительной инфраструктуры внутри здания (ресепш, рестораны и т.п.). Т.е. по сути это аналог жилого дома, где все квартиры сдаются в аренду и при этом предполагают некий набор сервисных услуг.
Третий формат апартаментов – жилые апартаменты, которые в российской практике разделяются на квартиры и апартаменты. Апартаменты отличаются от квартир отсутствием регистрации (как постоянной, так и временной) и расходами на содержание (налоги и коммунальные платежи различаются из-за разницы в назначении зданий).
По данным Ирины Калининой, всего в мире насчитывается более 8000 апарт-отелей с номерным фондом более 650 тысяч номеров. «Апарт-отели представлены во всех классах и ценовых категориях, при этом наиболее развит этот формат в Северной Америке и Азии», - отмечает она.
Покупка в собственность
Конечно, аренда апартаментов – основная функция объекта исходя из его назначения. Как уже было выше сказано, она может быть краткосрочной и долгосрочной. Однако апарт-отели можно купить и в собственность. В основном покупка апартаментов в апарт-отелях весьма выгодна для инвесторов. С учетом того, что, к примеру, однокомнатные квартиры в Митино сдаются в среднем за 25 тысяч рублей, а от сдачи в аренду апартамента в комплексе YES в Митино, можно получить гарантированный ежемесячный доход в размере 40 тысяч рублей. Плюсом для собственника апартаментов является то, что управляющая компания комплекса берет на себя все обязательства, связанные с процессом сдачи недвижимости в аренду и будет контролировать своевременную оплату.
Итак, если говорить о покупке в собственность данного вида недвижимости, то этот сегмент включает в себя несколько разных вариантов и схем, которые определяются целями покупки. Например, покупка для собственного проживания – наиболее распространенный на сегодняшний день формат в России, поскольку в наших реалиях апартаменты – это полноценный сегмент рынка жилой недвижимости. Апартаменты могут использоваться для эпизодического проживания или сдаваться в аренду. Несмотря на юридическое назначение проектов нового строительства с апартаментами («гостиница» или «апарт-отель», за исключением объектов реконструкции и других видов функционального назначения зданий) – по факту это аналог обычного жилья.
Еще одна схема - покупка и последующая передача в аренду – lease back. Это классическая схема доходного бизнеса – приобретение и передача в управление управляющей компании (собственной УК застройщика либо отельному бренду). «Кондо (кондоминиум) отель - формат на стыке покупки для собственного проживания и схемы lease back – собственник получает возможность передать апартамент в управление с целью получения дохода на время, когда не проживает там самостоятельно, - объясняет Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. - Также есть такое понятие как «таймшер» – это покупка права проживания в апартаменте определенной длительности в определенный период. По истечению срока договора объект в собственность не переходит».
Помимо вышеперечисленных есть также схема «долевая собственность» – владение долей в апарт-комплексе без выделения непосредственно квартиры/апартамента, которое также предполагает право проживания в комплексе определенный период времени.
«Сегодня мы наблюдаем определенный дефицит на отечественном рынке апарт-отелей, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Притом, что, по последним данным, спрос на эти объекты довольно высок, как на долгосрочную аренду, так и краткосрочную».
Продажа
«В Санкт-Петербурге в сегменте премиум-класса в прошлом году на продажу были выставлены апартаменты в Taleon club на углу Мойки и Невского, - говорит Анастасия Лебедова. - Долгожданной премьерой должны были стать апартаменты в комплексе «Плаза лотос групп» на Конюшенной площади, однако это не случилось в связи с тем, что концепция поменялась, и есть вероятность, что этих апартаментов можно уже не ждать. Еще один интересный апарт-отель расположен на Крестовском проспекте, 12, который состоит из шести этажей. В здании 25 номеров от 73 до 200 кв.м. Помимо этого, компания «Патриот-Нева» выставил на продажу апартаменты в реконструируемом комплексе с хорошей локацией – «Монферран» на Конногвардейском бульваре, 5. В сегментах «комфорт» и «бизнес» апартаменты приобретают более активно, чем в элитном. Большинство намерено сдавать их. Видимо, в ближайшие годы более динамично будут развиваться именно доходные проекты в этих секторах». При этом эксперт отмечает, что цены на квадратный метр в апарт-отеле зависят от его уровня, и зачастую они не ниже, чем при покупке квартиры. Оно и понятно почему. Ведь коммунальные платежи в таких объектах проходят совершенно по другой шкале, и это связано не только с управляющей компанией, но и с тем, что апарт-отели – это коммерческая недвижимость.
Тем временем, в Санкт-Петербурге, по данным Ильи Андреева, вице-президента NAI Becar, уровень предложения апартаментов к концу второго квартала значительно сократился. «До конца года планируется старт продаж, по меньшей мере, трех объектов с совокупным номерным фондом 840 апартаментов, - делится он. - В конце второго квартала объем предложения в апарт-комплексах составил 1240 апартаментов, что на 13,8% меньше, чем в предыдущем квартале. Относительно первого квартала спрос на покупку апартаментов вырос на 28%. Повышенный спрос связан с выходом крупных объектов, предлагающих комфортабельные апартаменты по более низким ценам, чем в жилых домах, более низкого уровня. Стоимость немеблированных апартаментов комфорт-класса в Санкт-Петербурге составляет 78,8 тысяч рублей за кв.м, бизнес-класса – 146,8 тысяч рублей за кв.м, элитных апартаментов – 379,8 тысяч рублей за кв.м. Цена аренды апартаментов в сданных комплексах северной столицы при долгосрочном проживании от одного месяца составляет 28,5-70 тысяч рублей, при краткосрочной аренде 2-3,5 тысяч рублей в сутки».
«На мой взгляд, больший интерес представляют проекты апарт-отелей в составе МФК, где собственники могут рассчитывать на инфраструктуру всего комплекса, - говорит Анастасия Лебедова. - Позитивный опыт Staybridge Suites St Petersburg подтверждает верность этого направления. И конечно, если ты покупаешь такую недвижимость в качестве вложения, ее управлением и обслуживанием должны заниматься профессионалы. Если говорить о перспективах в этом направлении, то заявлено еще несколько интересных проектов. Это и элитные объекты в историческом центре (наб. реки Фонтанка 3А; Галерная 40; 2-я Советская 4) и бизнес-класс на пр. Кима 19, и апарт-отели комфорт-класса на Северном проспекте или у парка 300-летия СПб».
Учитывая все вышесказанное, стоит отметить, что сегмент апартаментов – один из самых сложных и наименее регулируемых сегментов рынка недвижимости. В России мешают его развитию как невысокая доходность от апарт-отелей при сдаче их в аренду, продолжительность реализации этих проектов и серьезные капиталовложения, так и сложившиеся предпочтения российских туристов, традиционно снимающих либо отель, либо квартиру. Поэтому для успешного развития сегмента апарт-отелей, аналитики уверены, что необходима государственная поддержка этих проектов и, возможно, определенные льготы.
Что касается развития строительства апарт-отелей, то в отличие от Москвы в Санкт-Петербурге такие проекты можно пересчитать по пальцам одной руки. «Большой объем площадей в Москве находится на стадии строительства, поэтому количество предложений в перспективе будет только расти, - уверен Роман Зеленский, и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». - Если принять во внимание все строящиеся объекты, то сам сегмент по объему займет около 70% номерного фонда гостиниц».
Автор: Сугра Гаджиева
Инвестор